诗琦2177988540

你好，嗨住租房回答这个问题。

已经有人为了占小便宜亏了钱

深圳有一名男子，通过司法拍卖的方式买了一套学区房，价格仅369万比市面上同类型的房产价格便宜很多。这名男子就自认为赚到了，结果当要去办理房产证的时候才发现，仅仅370万的房子却要交242万的税，其中就包括218万的土地增值税。

原本370万的房子确实比较便宜，但加上税费之后，这个房产的总价竟然比同小区的房子还要贵上不少。最终这位男子因为无力负担过于庞大的税费，而选择了违约，25万定金就打了水漂。据相关报道称，因为没有了解清楚司法拍卖的一些手续和相关情况，而导致定金被吞没的现象并不少见。

司法拍卖的房产税费为什么这么高

很多司法拍卖的房产都是因为原先由公司持有，由于经营不善等多方面的原因导致公司的现金流出现了问题，最终公司可能破产。因此，在公司资不抵债的情况下，房产自然会被银行抵押，通过法院进行拍卖。而对于公司的房产要转售给个人，则需要提交土地增值税、契税、增值税等。

另一方面的原因则是因为，很多一线、二线城市，近几年的房价上升的非常快，几乎一年一个价，而大部分税费都是通过差额进行计算，例如土地增值税，就是根据登记价差额的60%。对于房价迅速上升的地区而言，所要交的土地增值税自然就更高。

参与司法拍卖要做准备工作

对于大部分人群而言，司法拍卖的房产并不是随随便便就可以获得的。如果这套房产本身就比较廉价，没有任何问题，那么也许早就会被别人拍走。当我们遇到这种占便宜的时候，必须时时刻刻的提醒自己，会不会有什么问题在等着我们。

我们都知道，现在大家对于住房的需求都是非常强烈的，特别像学区房这一类刚需类住房，很多人都在等待合适的时机入手。但心急吃不了热豆腐，对于房价回归理性，还是应该抱有平常心。如果买房这件事并不那么急迫，大可以通过租房的形式，慢慢等待房价回归。当然了，租房也不能随意草率，也需要多加谨慎。选择一个好的平台，就是选择一个好的租房顾问。嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。

嗨住租房

因为风险特别大，尤其是带租约的房子。

老赖又搞出了一个新玩法，就是和租客（老赖的朋友）签订一个20年的租赁合同，然后把20年租金的流水给汇了。等到法院贴出拍卖公告了，立刻起诉叫做案外人执行异议之诉，这个是有法律依据的“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。"，诉讼请求就是确认租赁权，这个也是有法律依据的。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”当然，这个租赁确实不影响拍卖进程，但一旦司法拍卖结束，真正的买家是住不进来的，因为买卖不破租赁，租客说我付了钱的，你不能赶我走，二十年之后我自然会走，当然你可以去问原先的房东要钱。

这么一来，这类房子的拍卖价格会非常非常的低，甚至没人会来拍，除非你认识金链子大哥才会选择拍卖这类房子。最后如果流拍， 如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，两次流拍，那拍卖变成了变卖，如果第一次拍卖保留价为评估价假设一千万元（此评估价应为法院委托评估的评估价而非抵押时的评估价）；如果三次流拍，第三次拍卖的保留价最低为两次打八折，也就是640万元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍卖的保留价变卖，这个变卖基本上都是知道情况的才会去买，不说了。当然变卖也可能没有人买，根据规定，自变卖公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外，这条文也就是不了了之的意思。所以说，普通人担心房子被拍，流落街头，就不停闹，真正的生意人根本不怕房子被拍卖，懂了伐。

上海滩小律师

说起住房投资，买得好不如买得巧，今天有小伙伴问我们，

其实，别看法院拍卖的房子价格低，其中的猫腻却不少。

首先，很多法拍房要求一次性付全款，对于打算攒钱供房的上班族而言，无疑具有很大的压力。

另一方面，很多房子本身带有租赁合约

很多房主为了防止房子被拍卖出去，会刻意找人签订五年、甚至更久的租赁合同，就算房子买下来了，合约关系也不好清理

所以说，天上不会无端端掉馅饼，假如在法拍网上看到条件吸引人的房子，最好还是做好事前的调查，免得招来不必要的麻烦。

另一方面，很多法拍房起源于房产纠纷，特别是个人之见的借贷矛盾，很容易因为不服判决，产生一些额外的纠葛——比如恶意破坏房产、泼油漆、写大字等。

买房住房，本来是一件喜庆的事情，到头来，成为无辜的接盘侠不说，还可能沾一身灰，假如碰上不愿意搬走的房客，再发生点意外矛盾，一波未平、一波又起，结果只能是两败俱伤。

碰到这种情况，买房的钱是少了，住却住得不踏实，那多不值啊！

总而言之一句话——法拍房有风险，买房需谨慎了~

找靓机二手机

法院拍卖的房子，一般都是债务人无力履行债务而经债权人申请法院强制执行，法院于是就把债务人的房子拍卖，用所得价款优先实现债权人的债权。

也就是说，法院拍卖的房子，大多数是老赖的房产，虽然拍卖价格相比市场价格比较低廉，但也隐藏了许多风险，因此很少有人竞拍法院拍卖的房子。下面我们就来具体分析有哪些风险。

付款压力大

法院拍卖的房子，虽然总价较低，但需要购买者一次性全款付清。因此，对于很多攒钱买房的普罗大众，是拿不出一大笔钱全款付清价款的，他们只能选择购买可以按揭付款的商品房。

权利负担重

法院拍卖的房子，也许早就被债务人设定了权利负担，最常见的就是把房子租赁给了第三人。由于“买卖不破租赁”的原则，就算把房子买了也只能继续租给第三人。因此，对于那些买房自住的朋友们，自然不会想买法院拍卖的房子。

住房麻烦多

既然是老赖的房子，虽然法律程序可以轻而易举地将房屋产权变更登记在买受人名下，但他们既然背负老赖之名，自然不肯善罢甘休。

他们会想尽办法拖延搬出房屋，或者用卑鄙手段干扰住房安宁，比如往墙壁上泼油漆、写大字，甚至制造噪音扰人清静。如此看来，谁还愿意去趟这趟浑水？

事实上，参与竞拍法院拍卖房产的人，大多数是炒房客和投机者，他们并不会买来自用，所以顾虑会小很多。

冰焰

一般法院拍卖的房子都是债务人无能力履行按揭合同或无法偿清债权人欠款，债权人经由司法程序向法院申请强制执行，把债务人名下的房产拍卖，所拍卖的价金满足债权即可，会根据欠款情况而定，所以从法院拍卖的房子价格比实际市场价低很多。

首先拍卖的房子主要来源有按揭房违约、民间借代违约、司法程序没收和无主房四种。他的特点是价格低，需一次性付款，贷不了款，但存在交易税费高、产权不清晰和无法过户等很多风险存在。

这些年来法院拍卖完房子后，购房者付清房款后无法过户，或者过户后无法收房的现象时有发生，往往造成购房者维权困难投诉无门。所以法院的拍卖房，价格上虽然有优势，但这里面有许多的风险隐藏在里面。

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创青之家

说实话，去年我也因为法拍房价格比市面上同等的房子便宜了很多而心动不已，但是我也好奇为什么同样的房子法拍房为什么会比市场价低这么多呢，因为我之前特意去查询科普了很多资料及信息。

其一：什么是法拍房，法拍房就是法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房，为什么法拍房比市面上正常的房子便宜那么多还是很多人不敢买呢，因为很多的法拍房要求一次性付款，说实话这对买房者有很大的购买压力，因此部分购房者选择了避而远之。

其二法拍房有句话是买卖不破租赁，如果拍卖的房子带有租约，若是想清理这些租约也是一件很麻烦的事情，耗费时间精力跟金钱，因为是法院强制拍卖的房子，甚至部分房子的原主会想办法故意设计这个房子已经租赁，来阻拦房子的拍卖及购买，所以购买人自然对这样的房子也望而止步。

其三：因为是法院强制拍卖的房子，如果原来的房主不愿意搬离也是个非常大的麻烦，有的房主会安排自己年纪颇大的父母住进这个已经拍卖的房子里，购买者想要入住是一件非常难的事，毕竟再怎么熬不过老人，万一老人要是因为这个出点什么意外，买房者还要负责，买房人去跟法院申请法拍房强制执行，这时候法院也不一定受理这个拍卖的房子被人强占，现在的法院只是考虑卖出去，具体的交接事由买房人自己去负责，所以后期麻烦很多。

其四：税费也是很大的问题，拍卖房本来就是被强制拍卖的房子，原房主自己的房子都被强制拍卖了，他怎么可能愿意去交这个卖的税费，因此这个房子的买房跟卖方税最终都是由买方来承担，这是一笔不小的支出，除了这类的税费，还有的法拍房有个坑，有的法拍房的上次交易是直系亲属过户，直系亲属过户的房子再次交易需要缴纳两次成交房价差价的20%的个人所得税，不要小看这个税费，加起来是很大的一笔钱，之前有新闻一个杨女士230万买的法拍房缴纳了46万的个税，但是法院拍卖房再网上的公告是不会注明这个房子上次的交易是直系亲属过户的房子。

因此，综合上面这些原因，我最终放弃了法拍房，我也不建议买房者购买法拍房，因为风险太大，自己可能一时间难以判断清楚，如果实在想买的，一定要前期做好调查工作，如果实在想买法拍房，最好还是买毛胚清水房，这样可以减掉一些不必要的麻烦。

如果各位有不同意见，欢迎在评论区进行讨论。

小雏菊姑娘

先来说说法拍房的由来。

法拍房，简单说就是被法院执行的房子，一般都是所有权人抵押贷款还不上，欠款还不上导致的。具体有这几种：

1、商业贷款，比如房贷断供，银行收回后拍卖；

2、民间借贷，借贷还不上，债主起诉，法院执行财产，拍卖房产；

3、司法没收，一般跟刑事案件有关。

4、无主财产，比较少见。

除了个别城市，大部分限购城市尚没有将法拍房纳入限购。有兴趣的可以重点关注一下。

法拍房需要注意的有这么几个：

1、法拍房虽然比较便宜，但银行一般不给法拍房提供贷款，这是买法拍房很大的门槛。你得准备全款，对于大多数刚需来说，并不具备买法拍房的实力。

2、法拍房欠的钱需要竞得者缴清，法院是不会处理的，这里有时候会有深坑。

比如未交齐土地出让金，房产证未办理等，拖欠物业费水电费，房屋有租房合同在身，你买了也得等租房合同到期，或者承租人主动退租。

楼市微观察

先给大家说一下法拍房的定义：

法拍房是遭法院强制执行拍卖的房屋。

当业主无力履行还款合约或无法清偿债务时，被欠款方向法院申请债务归还并强制执行，法院会将欠款人名下房屋用于拍卖，拍卖所得价金偿还被欠款方。遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

通常法拍房比较受关注是因为它的价格和不限购，毕竟它的价格要比市场上低很多。

有时候低于市面价格30%也是常有的事。诱惑的确很大，但是其中有的坑却十分致命。

法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。

悟空发现，在实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。

有购买者花费近1000万元通过司法拍卖购入一个房产，没想到，原屋主人拒不“搬离”。虽然司法拍卖时买家顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，拒不交房。当购房者找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。

“不交吉”被业内戏称为“不着急”。法院只负责拍卖，具体的交接需要自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”，另外掂量一下自身有没有时间精力和原房东交涉。

此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

还有就是如果拍卖的房子带有租约，而这些租约清理起来往往需要一些费用和精力的，普通购房处理起来相当有难度。如果租约是10年、20年这种类型的，就是债务人玩的法律手段（买卖不破租赁的原则）——建议直接放弃。

实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦。

悟空找房

谈谈自己的观点，网络司法拍卖起源于2012年，2012年6月底，浙江省两家试点法院首先将诉讼资产放在某宝进行司法拍卖，发展至今，已基本覆盖全国各个省份，此种拍卖形式有别于传统的拍卖形式，具有公开透明，促进标的物价值最大化，扩大拍卖参与机会等优势，并且越来越受到人们的关注及认同!

至于拍卖的房子比市场价低一半也没有人买主要有以下几点原因：

1.跟很多答主回答的那样，很多的司法拍卖带有租约，并且有很多带有长期租约，无论你是买住宅，商业，还是厂房，这都是对买受人最大的阻碍及忧虑。试想，你花了一大笔钱，结果却没有办法拿到房子的使用权，想想都是十分闹心的。当然租约的形成要看在抵押之前还是在抵押之后，这里会有很大的不同。如果租约在抵押之前，此种情况租约是受法律保护的；如果租约在抵押之后，此种情况抵押权是优先于租赁权的；而承租户的损失，要看房东在出租房屋时，有没有明确告知其房屋抵押的事实，如果没有，承租户是有权向房东索要赔偿的，反之，一切损失，由承租户个人承担。

2.网络司法买卖很多情况下要求是一次性付款，如果房屋价值量较大，这对于很多人来说，都是一个不小的难题。

3.税费问题确实是一个不小的问题，表面上看着便宜，殊不知可能在各项税费交完之后，也许你会发现，此价值也许比市场公开价还要高。

4.过户问题，司法拍卖的房屋，在处理过户时，可能会出现各种各样的问题，包括此房屋的各项产权是否清晰，这个非常重要，如果产权不清晰，那恭喜你，你进坑了！

5、腾空问题，不论是不是带有租约，要是碰上那种无赖，你真的是懊悔莫及啊。我前几天刚看到一个新闻，买受人全款买下房屋，并且顺利完成产权过户，结果在最后收房的时候，原房东死活不执行法院判决，并且以死相逼，也许很多人说法院可以强制执行，但是现实中，有时候法官都很无奈，碰到这种情况，你也是一个头两个大。此种例子，不枚胜举。

我个人也是从事房地产评估的工作，对于司法拍卖的业务也有经手，个人建议，如果要选择司法拍卖的房屋，最好选择银行的抵押房屋，由于是银行抵押的，有别于个人借贷纠纷，此种房屋会面临的问题会比较少，亲眼所见啊，我们在现场勘查房屋时，时不时会碰到那些个人借贷纠纷的房屋被人泼油漆，写着“欠债还钱”几个大字，而且银行抵押的房屋产权相对比较清晰。

潇众先生

我现在就是南宁做房地产的，在一家小公司里面，虽然只有三十多个人，但是在南宁我们还是独一家做法拍房的公司！

第一：大家要明白什么是法拍房，顾名思义，法拍房就是法院拍卖的房子，为什么拍卖，其实就是欠钱了呗，法院的或者个人的，又或者是黑贷，然后还不上就被执行拍卖的。

第二：不是所有法拍房都可以拍的，比如说产权不明，比如说没有证的，又比如说贷款复杂的，如果你们拍到这样的房子，那么可能出现很多情况，比如最直接的就是裁定书下不来，这个会直接影响过户。

第三：其实最好是靠中介机构，虽然要交一点中介费，但是至少会省心很多，比如下裁定书，现在这种房子基本都会比市场价低百分之三十左右，即使你花费了一定中介费，但是成交总价上依然会低于市场价，而且这种房子如果房源好的话，那就是可遇不可求的好房子，是值得你出手的，中介还有一个好处就是，我们跟银行跟法院都有关系，跟银行有关系，我们就可以给你做成贷款的，跟法院有关系我们下裁定书就快，过户的过程中如果我们的房子被起诉，我们依然可以进行强制过户，我们的客户最快的就是交完尾款三天内就下了裁定书，这就是我们中介的优势，如果一般人法院如果拖你个一年半载的，你不得哭死？所以有人代办，何乐而不为！

其实大家都想买，但是无奈里面涉及到法律的东西，很多人都不懂，但是现在法院拍卖又不得钱，普通人也怕被拖久，毕竟法院不保证任何东西，什么裁定书过户啊，法院根本就不管，就管拍卖收钱，很多人观望，也仅仅是观望而已，毕竟有些时候一套房几十一百多万就是他们的全部家当了。所以真正能下手的都可能是炒房的投资客。

大家有什么不理解的或者不明白的地方可以提出来，我将不定期过来解答一下。

關鍵字: 市场价 生活 社会