問題一
如何改變與農家樂同質化現狀？
藥方：政府引導旅遊供給側改革 創造西安“美好的生活方式”
“我是做旅遊研究的，有時候帶家人想住好一點的民宿都找不到，更別談普通老百姓了。”本報專家庫特聘專家、陝西省社科院文化旅遊中心主任、研究員張燕認為，與南方發達城市相比，西安的民宿起點低、同質化嚴重、不成片、難以成氣候，與西安的旅遊城市身份不匹配，亟須政府下大力氣去引導。
她舉例說，從去年開始，民宿真人秀成為各大衛視的現象級節目，《親愛的客棧》《漂亮的房子》《青春旅社》及《三個院子》等熱播之後，比吳彥祖、劉濤這些明星更快上熱搜頭條的是那些山中、水邊的漂亮房子。現在民宿已經從冷門的“小而美”住宿業態，發展為全民熱愛的“美好的生活方式”。在消費升級、旅遊供給側改革的今天，民宿成為拉動西安經濟的一個增長點，推動萬億級文化旅遊大產業的重要槓桿，也是凸顯大西安旅遊氣質，打造獨具特色世界旅遊時尚之都的重要載體。
“咱們終南山能夠吸引那麼多全國各地的高端人群來歸隱，說明我們的自然環境、人文環境都是全國一流，但缺少市場培育和引導，很多民宿的特點還不夠突出。”張燕舉例說，她曾經到西安一個高端民宿去調研時發現，這個民宿竟然沒有自己的廚師，所有菜品都是叫外賣送來的，這讓她很失望。“經營者可能是出於成本的考慮，殊不知這是殺雞取卵、竭澤而漁的做法。”張燕說，民宿最大的特點就是體驗性和參與性，沒有這些特色，民宿就失去了原有的意義。
張燕建議，民宿不能單靠市場去推動，需要藉助外腦和外力，政府應該有意識地集中成片開發建設中高端民宿，以點帶面，形成規模和品牌效應。
問題二
如何改變效益差收益慢的短板？
藥方：找準定位、控制成本、精準選址
“很多西安民宿從一開始選址就出現問題，之後的經營困難是必然的。”作為我省旅遊規劃的領軍人物，寧夏回族自治區城鎮體系規劃、韓城市城鎮體系規劃等規劃的主創人員，陝西省旅遊設計院書記、總規劃師崔寧說，西安很多民宿投資者只是憑著滿腔熱情投資創業，卻忽視了選址、定位、成本、管理、營銷等問題，最終導致項目出現先天缺陷，無法後天彌補。
崔寧舉例說，西安很多民宿往往只考慮景色是否優美，卻忽視民宿的交通配套、上下水、冬季採暖等問題，讓民宿失去了實用性，“在灃峪口的一些民宿，周邊景色非常好，從峪口到民宿山路很崎嶇，很多遊客因為駕駛技術不行，往往只能望而卻步；有的民宿所在鄉村沒有排水管道，更沒有雨汙分流，導致空氣有異味，體驗性很差。”崔寧在調研中發現，西安很多民宿沒有考慮到冬季採暖問題，不僅成為重要的硬傷，也讓舒適度大打折扣，白白浪費冬季幾個月的經營時間。
目前，一些民宿趨於奢靡化，建設成本過高，也讓民宿失去了原本的意義。“現在西安民宿普遍每間房的建造成本達到20萬元，幾乎與五星級酒店建造成本差不多，這是非常大的偏差！”崔寧批評說，民宿是國外的舶來品，原本定位就是乾淨、衛生、便利，能和主人共同生活，深度體驗當地風土人情。現在西安的很多民宿裝修過於奢華，過於在意裝修細節，缺乏煙火氣息和人情味，導致投資成本過高，難以回收成本。此外，不少民宿經營者定位不清，缺乏服務意識，也是導致項目失敗的重要原因。“民宿規劃之初就應該想清楚消費群體是哪些人，應該引入什麼樣的文化特色來吸引他們，必須設立什麼樣的配套，另外經營者還必須與客人打成一片，讓人獲得全新的生活方式，讓人們記得住鄉愁。”崔寧建議，民宿應該在大型知名景區附近選址，利用這些景區成熟的配套設施、遊客引流和差異性經營，與景區形成良性互動後，才能達成雙贏。
問題三
如何讓民宿拉動旅遊經濟？
藥方：以精品民宿為先鋒打通全域旅遊
如何讓民宿拉動當地旅遊經濟？如何利用好民宿創新、風險投資的“風口”？這是很多業內人士關注的問題。對此，“中國民宿教父”、莫干山民宿第一人、借宿CEO夏雨清表示，以精品民宿作為先鋒業態，配套極具當地特色的文創、文旅品牌，完美契合消費升級需求，多點聯動打通全域旅遊，將中國秘境締造成一個個高端旅行目的地。“要讓頂尖民宿與品牌文創的集聚，短期內迅速引爆輿論，吸引全國甚至世界範圍內的高端消費者，引發當地旅遊業的持續發酵和升級，是文旅行業變革與鄉村復興的里程碑。”
他舉例說，浙江湖州的莫干山鎮，通過發展民宿旅遊，從不起眼的鄉村小鎮一躍成為全球頂級度假勝地，《紐約時報》評選了全球最值得去的45個地方，莫干山排名第18位。2016年，全鎮共接待遊客203.6萬人次，實現旅遊收入20.3億元，其中民宿接待遊客153.5萬人次，實現直接營業收入14.6億元，農村居民人均可支配收入達到29021元。截至2017年年底，莫干山鎮登記在冊民宿已超過800家，民宿產業已成為農村轉型發展、農民增收致富、激活鄉村資產的主要因素。
“莫干山民宿主要有三種經營類型：一是外來投資商租用農民房子經營，約佔20%；二是農民自己經營，約佔70%；三是投資商與農民合作經營，佔比約10%。周邊民眾的旅遊收益比一般旅遊服務收入翻了幾番。” 夏雨清說，此外莫干山特色農業（如莫干山黃茶），因為民宿設計理念的改造重獲新生；同時年輕勞動力迴流，帶動旅遊整體產業發展，這是全域旅遊與消費升級的成功範例。“西安在國外的知名度很高，也是未來重點建設的國際化大都市之一，擁有別的城市無可比擬的先天優勢，通過民宿經濟拉動全域旅遊大有作為。”
問題四
西安未來民宿發展方向何在？
藥方：建設歷史文化集中連片民宿群落 打造西安模式的文化民宿
談及西安未來民宿發展方向，藍田“花景星空”民宿創始人劉秀鋒認為，首先要上下統一認識，什麼是民宿、什麼樣的人在做民宿、什麼樣的人適合做民宿，“很多老百姓根本就不瞭解民宿，不知道民宿的本質是什麼，以為它就是農家樂的升級版，這對民宿業發展是很大的傷害！”劉秀鋒說， 民宿上世紀60年代發源於英美，但在日本和我國臺灣等地發展最為迅速。截至目前，臺灣註冊的民宿已超過5000家，實際經營的已近萬家，從自發式已演變為一種商業供給式。“民宿可以說是人民生活富裕的產物，是人們除吃、穿之外的另一個生活方式——那就是對居住文化和環境的享受和體驗，是旅遊的最終目的地，是衡量旅遊消費的一個重要指標。”
民宿發展離不開人才培養，“必須培養一支西安本地的民宿管理隊伍，細化完善各種規章制度，做好引導、扶持和管理工作。”劉秀鋒以自己親身經歷為例說，他在培訓自己的管理隊伍時，讓管理人員明白怎麼去管理，要有獎罰政策去激勵和約束，把握好管理尺度，同時政府也要做好政策引導扶持工作。
“我們雖然沒有像莫干山的民宿網紅，但我們不缺歷史名人和厚重的歷史，通過打造西安模式的文化民宿，讓國人來感受古風、古俗、古雅、古美，傳承中華古文明之精粹，這才是我們未來西安民宿的發展方向！”劉秀鋒說，通過建設歷史文化集中連片民宿群落，來滿足更多消費者的精神需求、環境需求、美好生活文化需求、健康休閒需求，助力西安經濟快速健康發展。
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