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北京兩萬二的新盤應該在哪裡?密雲、懷柔還是平谷?
都不是，在通州，大熱的副中心通州，夠不夠震撼?夠不夠驚喜?要不要去搶?
這個盤就是K2的十里春風，位於通州的永樂店。
K2地產主攻通州，在通州開發過不少樓盤，百合灣、清水灣、海棠灣、玉蘭灣等，一水兒的灣字輩，主打的廣告語一直是“生活就是在度假”。
由於通州品質樓盤稀缺，K2開發的樓盤品質和園林景觀都做得不錯，K2的灣系列在通州各片區都屬於高端樓盤。尤其是位於運河核心區的百合灣一房難求，持續升值。
目前通州的新盤是一個什麼現狀呢?看下錶。
看到了嗎?目前通州在售的新盤最低4萬8，位於偏遠的東六環，連公寓都4萬9起，看到了一個3萬7的，對不起，這就是K2十里春風，但這是去年和今年年初的售價。
現在的十里春風，不要3萬7，也不要2萬7，只要2萬2，你沒聽錯，全款只要2萬2！2萬2，這是什麼節奏?
是開發商缺錢了嗎?K2近幾年發展勢頭很猛，沒聽過任何關於資金鍊緊張的傳聞。而且我可以告訴大家，圖表中的V7九間堂也是K2開發的項目，定位和價格都很高，沒有任何降價的跡象。
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讓我們先來了解一下K2十里春風。首先看看十里春風的具體位置究竟在哪裡?
K2十里春風，位於通州區永樂店小甸屯村百萊瑪工業園對面。
我先放張圖，給大家看一下永樂店位於通州什麼位置。
永樂店位於通州區最南部，接壤廊坊與天津。
在這裡我給大家簡單補一下通州的地理知識。通州總面積907平方公里，做為北京的大郊區，多年來開發的區域並不多，主要在老城區和沿八通線一帶發展較成熟，其他大部分區域都處於未開發和待開發狀態，目前還以農村和耕地為主。
圖中的北京城市副中心區域為通州較成熟片區，臺湖是下一步的開發重點，目前規劃已基本完善，潞城則是北京市新政府所在地。
再往南，張家灣是工廠企業聚集地，而西集、於家務、漷縣和永樂店大部分都處於未開發狀態，仍屬於京郊的大農村，K2十里春風就位於最南端永樂店與廊坊的接壤處，如圖中所示，十里春風位於北京、廊坊和天津的交界地帶。
毫無疑問，這個位置目前是沒有軌交的，公交車只有兩趟，一是805路，小店屯站下車，南行500米；二是805快線，南營路口站下車，向北步行600米。
可以想象，到達該項目主要要靠自駕。
自駕路線一：京津高速德仁務出口，進入永樂店一橋，右轉進入漷小路，行駛7公里抵達。
自駕路線二：京滬高速度，廊坊出口，左轉進入雲鵬道，行駛570米過檢查站後經河大路行駛350米，左轉進入漷小路行駛500米抵達。
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米宅北京實地考察，出了德仁務高速，一路上的風景是這樣的。
沿著這樣的農村道路行駛了約七到八公里，到達案場。
那種感覺怎麼說呢?就是你正在農村的鄉道上行駛，愉快地看著道路兩邊的田園景色，與各色大卡車擦肩而過，突然，前方出現了一棟與鄉村景緻格格不入的高逼格建築，讓人產生一種恍惚又奇異的感覺。
沒錯，十里春風到了！
十里春風案場周邊實拍，第一個字荒，第二個字髒，請注意，過了前方的檢查站就進入了天津界，距離目測大約五百米。
案場對面是一個半停工的工業園區，名叫百萊瑪工業園。
▲建設中的十里春風
必須提醒大家一點的是，項目前方漷小路上運輸貨車很多，噪音和揚塵都比較嚴重，沒有人行道，安全係數不是很高。
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開發商是這個世界上最神奇的魔術師，等你從滿是卡車和塵土的漷小路一步跨入十里春風的售樓處，奇幻的事情發生了，你彷彿瞬間進入了另一個世界。
綠水潺潺，曲徑通幽，簡直就是世外桃源。
一定是幻覺！要麼這裡是幻覺，要麼剛才看到的大卡車和灰土是幻覺！
來到售樓處，被熱鬧的景象嚇了一跳。
人聲鼎沸，人滿為患，到處都是看房的客戶。
銷售以急切的語氣告訴我們，明天就開盤，趕緊交定金，現在排卡可能還來得及。
我問這個項目有什麼利好和規劃嗎?銷售斜著眼睛看我說，2萬2，通州，買到就賺到，還要問什麼利好和規劃?
懂了。
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認真說一下K2十里春風這個項目。
該項目佔地15萬平米，規劃有高層、別墅和洋房，去年銷售價是3萬7一平米，但銷量不佳，今年為了衝量，開發商也是拼了，貸款2萬5，全款2萬2。戶型真心不錯，79平的小兩居和89平的小三居，都做到了南北通透，174萬即可拿下通州全新小兩居一套，性價比聽起來真的太誘人。
那麼，這個盤到底是天降陷餅還是一個坑呢，我們來認真分析一下該項目的優劣勢。
先說劣勢。
這個項目的地塊是93年的土地，也就是說，還有45年的產權期，雖然銷售一再信誓旦旦地說產權根本不是問題，到期會自動續期。但是，產權長短對人們的心理影響不可忽視，未來必然影響價格。否則為何大家對商住40、50年的產權始終耿耿於懷呢?
位置大家都看到了，位於通州極為偏遠的遠郊區域，與廊坊天津幾乎無縫接壤，周邊基本沒有生活配套，附近不要說商場，連超市都沒有，未來的生活配套只能依靠項目自己配建。
周邊環境很差，大貨車很多，塵土飛揚，有安全隱患；
無地鐵，也無近期軌交規劃，銷售告訴你未來的23號線地鐵規劃聽聽就好；
請注意，這個樓盤是永樂店片區惟一在售的住宅，開發完這個項目之後，K2沒有後續的地塊需要開發了。
而且，據瞭解，未來若干年內，通州都不會在此區域新批住宅用地。這樣就很麻煩了，因為像這樣的偏遠區位，如果能多批幾個住宅地塊，有幾個開發商共同來開發建設，把這一區域炒起來的話，還是很有想象力的。但是如果未來多年都只有十里春風這麼一個樓盤，那這一樓盤就會如同一個孤島，孤懸於通州大城區之外，包含於永樂大農村之中，可謂大隱隱於村兒，真的是永樂了。
還有很重要的一點，通州購房資格好珍貴的，雙限購好伐?有通州房票的誰不想買個位置更好升值空間更大的，把房票用在十里春風，會不會太可惜了點?
再來說一下價格，為什麼十里春風會狠狠地降到2萬2的地板價促銷，開發商好象並不差錢啊，區位差當然是一個重要原因。還有一個原因很多人都忽視了，就是樓盤對標。請點開放大看下圖：
圖中1就是K2十里春風的位置，向西不過2.5公里就是廊坊的知名樓盤榮盛花語城，4.9公里是鴻坤鳳凰城。目前，花語城的售價是1.25萬，鳳凰城的二手房價格是1.1-1.3萬。去年十里春風售價是3.7萬，價差十分感人。
當然，十里春風可以說：我大通州身份尊貴啊，你廊坊算哪根蔥?可是人家花語城有生活有配套啊，我配套完虐你，我開車幾分鐘到你這裡，大家共用一條高速，你憑嘛比我貴三倍?
現在大家應該明白為什麼K2十里春風價格一擼到底了吧。
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雖然說了十里春風這麼多劣勢，但我還是要給這個盤講一些公道話。
第一，價格，還是價格。這個價格真的太低了，請再看回前面的通州樓盤價格表，2萬2幾乎是目前通州在售大部分新盤價格的1/3，雖然項目問題很多，但價格秒殺一切啊，這個價格真的很難再有下探的空間了，未來還是能看到一條明確的上升曲線的。
我可以想象開發商的內心獨白：我知道我位置差，我知道我缺陷很多概念很少，好吧，事實已經如此了，那我就用價格來說服你！
第二，通州，還是通州，這是個大概念，離廊坊再近它也屬於通州的地界。雖然目前永樂店沒有什麼大的利好規劃，但不代表未來沒有，通州的發展畢竟是持續的，長期的。
第三，目前的永樂店有一個新市鎮的概念。
新市鎮，又稱計劃城市，指事先經過周密城市規劃所興建的新城市或大型社區，取代現有都市市中心向四方擴張的發展模式。新市鎮通常位於城市的郊區，主要目的是解決和舒緩市中心過多的人口和由此而產生出來的種種社會問題。
這說明，永樂店設新市鎮是有未來承接通州中心發展過快人口和產業的計劃的，只是未來能否落地誰也說不準。
第四，雖然夢想中的23號線不太靠譜，但京津城際的永樂店站還是有點譜的。
京津城際一共設了五座車站，其中亦莊站暫緩開放，永樂店站預留。而且，據瞭解，永樂預留站並非完全沒有建設，而是已經完成了站臺等部分土建工程。有人稱，預留原因為該地塊尚未開發。
網友拍攝的圖片，位於德仁務村與半截河村之間，這裡據說就是神秘的永樂店預留站。
不僅如此，根據此前國家發展改革委發佈的《關於京津冀地區城際鐵路網規劃的批覆》中顯示，到2020年基本實現京津中石中心城市與周邊城鎮0.5到1小時通勤圈，其中，密涿城際就是其中一條線路，屆時，永樂站很可能會成為京津城際與密涿城際的換乘站。
永樂站與K2十里春風項目直線距離3到4公里，如果永樂站能夠啟用，對該樓盤肯定是重大利好。
不過，不論是區域規劃，還是高鐵城際規劃，都是看得見而摸不著的，未來何時落地，如何落地，都充滿了不確定性。就算是開發商，也是完全不確定的，如果能確定，也不會賣現在這個價格了。
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那麼，講了這麼多，這個樓盤到底能不能買呢?
我不想簡單地說一定能買或是不能買，但首先可以確定的一點是，如果你買了這個樓盤，一定要有長期持有的心理準備。
十里春風項目2020年底交房，千萬不要指望交房時周邊的環境和配套有大的起色，惟一可以指望的是社區配套，生活一定是不便利的，最靠譜的出行工具就是自駕，到市內各地都是長途跋涉。
該項目最大的機會就是價格，2萬2確實是地板價了，通州房票雖然很珍貴，但是如果你只有幾十萬的首付款，這裡幾乎是惟一的上車機會了。
隨著通州利好的逐漸兌現，通州整體的價格大概率是要上漲的，坐擁通州概念的十里春風一定也會跟漲，只是漲幅不好確定。
那麼，哪類人群適合入手這個盤呢?
1、有通州房票，但資金有限，可能只有大幾十萬的人群；
2、看好通州未來，有長持計劃，有信心靠未來的永樂店整體規劃發展、城際永樂站點落地甚至未來的軌交落地實現價格暴擊的人群；
3、自住，工作地點不至於遠的太離譜，對通勤距離和時間可以接受的人群。
至於有通州房票，手頭資金較多，或者希望短時間內獲得較大升值的人們，我勸你們還是去看看其他更貴更有價值的項目吧。
米宅北京
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