很久沒有寫佛山的文章了，2017年底寫的那篇《九江女婿看佛山房價》，還被廣州102.7電臺的樓市節目拿去解讀，感興趣的請先回顧那篇文章。老鄺於五一小長假舉行的線下培訓分析了禪城區，通過這次培訓，我又有了新的感悟與大家分享。
1、軌道交通的發展趨勢
老鄺在整理兩個城市的地鐵建設週期時，發現了一個很有趣的地方：佛山地鐵1-4號線的開工時間，正好是廣州地鐵1-4號線的開工年份+15年。
上圖的通車時間，我一般是指“正式運營”時間，而非全線貫通。比如廣州地鐵4號線就是2007年左右通到金洲地鐵站，直到2017年底才完成南延段的通車；廣州地鐵6號線一期則是2013年通車，直到2016年底才通到蘿崗的香雪。
目前佛山只有一條地鐵線路，這條線路被譽為“廣佛候鳥線”，本地人很少用這條線通勤。你可曾想到，廣州只有一條1號線時，大家也就是搭乘這條線去天河城購物、去芳村買花。
2、現在的佛山V.S十五年前的廣州
順著這個思路，老鄺想看看十五年前的廣州和現在的佛山有何差異？分析基本面，依然是按照“人、財、物”三方面。首先是人口，2002年的廣州常住人口717w，以戶籍人口為主；2014年的佛山常住人口735w，不過戶籍人口占比約50%。雖然兩者在人口結構上有所不同，但是在人口基數方面是接近的。
其次對比“財”，也就是產業方面。2002年的廣州市GDP是3000億水平，2017年的佛山GDP約等於1萬億。在這十五年間，扣除掉房價的真實通貨膨脹，老鄺覺得是有三倍的，因此兩者比較接近。
最後關於“物”，政府的基建導入方面。除了前面提到的地鐵動工進度表，廣州在2017年底通了四條地鐵線後，運營里程增加了80公里，達到390公里。也就是說在2017年12月之前，廣州的地鐵運營里程為300公里左右。
再來看佛山的地鐵規劃，預計在2025年達到300公里。老鄺對於這種規劃文件持懷疑態度，感覺都像畫大餅的營銷，佛山的財政實力比不上廣州，因此我對這種規劃稿中的時效都是打個折，比如他們預計7年後達到300公里，我會覺得十五年後達到300公里是可以的。
3、用戶畫像分析
廣佛兩個城市的市委所在位置相距僅20多公里，通勤時間無論是開車還是地鐵都是1小時以內，作為全國最接近的“一線+二線”都市圈，未來有沒有可能融合成“主城——衛星城”的廣佛市？行政上我覺得阻力很大，但是房價、交通、生活上的融合趨勢不可逆。
老鄺再強調一點，佛山的房價不是由本地人支撐的，你在思考佛山房產接盤者時，跟廣州買房的邏輯是不一樣。廣州買房需要考慮的，是新、老廣州人的偏好，比如新廣州人對於假山假水假風光有需求，而老廣州人不願意挪窩，兩代人“一碗湯”距離最好。
佛山買房，你所需要考慮的接盤者既不是住著本地自建屋的土豪老闆，也不是開著車通勤的本地上班族，更不是住著本地工廠宿舍的打工群體，而是廣州客。你需要關注他們去珠城上班是開車還是地鐵？時間能否控制在60分鐘內？關注佛山的限購限貸政策對他們造成什麼影響？
老鄺強烈建議在佛山買房的本地人，先來廣州踩盤，不用去到蘿崗、增城、南沙這些地方，就把白雲、荔灣、番禺（西部）的廣州樓盤看幾個就夠了，不管是一手還是二手，足以刷新你們對佛山房價的認知。
總結
深圳人來到廣州，會發現這邊的房價沒有泡沫；廣州人去到佛山，會發現那邊的房價更沒泡沫。這種信息上的不對稱產生極大的價值。
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