房產作為個人財產的重要部分，在執行過程中扮演著重要的角色，但筆者發現實踐中很多人對於房屋設定抵押後或者出租後進行執行時的相關規定較為模糊，今天將這類特殊涉房案件的執行問題進行彙總，希望能夠幫助到大家。
一、已設定抵押房地產執行應注意的問題
2、抵押權人實現抵押權的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且抵押權人要實現抵押權，首先要與抵押人協商，協議不成時，抵押權人只能向人民法院起訴，通過法院實現抵押權，抵押權人並無自行折價，自行拍賣或變賣抵押物的權利。即申請執行人不能僅憑人民法院認定抵押有效的生效判決，自行折價拍賣、變賣抵押物，必須通過向人民法院申請強制執行方式來實現抵押權。最高人民法院釋(1998)25批覆作了如下解釋：“在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以通過拍賣的方式將土地使用權變現。如果無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估，人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果，將土地使用權折價，經抵押權人同意，將評估後的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有。所以司法實踐中，在拍賣抵押房地產時，如確實無人買受，抵押權人是可以通過法院裁定以抵押房地產折抵債務，抵押權人憑法院裁定到土地管理部門或房地產管理部門辦理有關土地使用權或房屋所有權的變更登記手續。 3、抵押房地產的查封問題 從我國相關法律的立法精神看，法院可以對抵押房地產採取查封等執行措施。最高人民法院《關於適用若干問題的意見》第102條規定：“人民法院對抵押物、留置物可以採取財產保全措施，但抵押權人、留置權人有優先受償權。”最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第40條做出了更明確的解釋：“人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權……的財產，可以採取查封、扣押措施……。”這一規定與擔保法也並不相違。最高人民法院《關於若干問題的解釋》第55條規定：“已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。”從這一規定可以推定，人民法院可以對已經設定抵押的房地產採取查封措施，只是在最後強制執行時，要考慮抵押權的效力
二、已出租房屋執行應注意的問題
三、預售商品房執行應注意的問題
預售商品房在尚未取得產權證照時，其權屬仍歸房地產開發商。當房地產開發商為被執行人，開發的房地產為執行標的物時，對已全部支付或部分支付房款但未取得所有權的購房人權益如何進行保護，是執行實踐中亟待解決的問題。根據購房人與開發商合同履行情況的不同，對預售的商品房可做如下處理：
1、如購房人已向開發商付足房款或辦理了樓宇按揭手續，雖然此時因種種原因購房人尚未取得房地產權證，但該房屋不能作為開發商的財產予以執行，而可以當做購房人的房屋予以執行。 2、如購房人與開發商僅僅是簽訂了購房合同，未支付任何對價的，該房屋只能作為開發商的財產予以執行。 3、購房人與開發商簽訂了購房合同並支付了部分購房款，且該房屋已交付購房人使用的，該房屋不能作為開發商的財產予以執行，但可以作為購房人的財產予以執行，但執行所得價款應優先返還開發商尚未收取的購房款。 4、購房人與開發商簽訂了購房合同並支付了部分購房款，但房屋沒有交付的，該房屋可以作為開發商的財產予以執行，但執行所得價款應優先償還購房人已支付的房款。
專業：浙江財經大學法學理論專業
閱讀更多 陝西融德律師事務所 的文章
