房产作为个人财产的重要部分，在执行过程中扮演着重要的角色，但笔者发现实践中很多人对于房屋设定抵押后或者出租后进行执行时的相关规定较为模糊，今天将这类特殊涉房案件的执行问题进行汇总，希望能够帮助到大家。
一、已设定抵押房地产执行应注意的问题
2、抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人协商，协议不成时，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价，自行拍卖或变卖抵押物的权利。即申请执行人不能仅凭人民法院认定抵押有效的生效判决，自行折价拍卖、变卖抵押物，必须通过向人民法院申请强制执行方式来实现抵押权。最高人民法院释(1998)25批复作了如下解释：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估，人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果，将土地使用权折价，经抵押权人同意，将评估后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。所以司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人买受，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折抵债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房地产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续。 3、抵押房地产的查封问题 从我国相关法律的立法精神看，法院可以对抵押房地产采取查封等执行措施。最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第102条规定：“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。”最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条做出了更明确的解释：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权……的财产，可以采取查封、扣押措施……。”这一规定与担保法也并不相违。最高人民法院《关于若干问题的解释》第55条规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”从这一规定可以推定，人民法院可以对已经设定抵押的房地产采取查封措施，只是在最后强制执行时，要考虑抵押权的效力
二、已出租房屋执行应注意的问题
三、预售商品房执行应注意的问题
预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商。当房地产开发商为被执行人，开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是执行实践中亟待解决的问题。根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对预售的商品房可做如下处理：
1、如购房人已向开发商付足房款或办理了楼宇按揭手续，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为开发商的财产予以执行，而可以当做购房人的房屋予以执行。 2、如购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未支付任何对价的，该房屋只能作为开发商的财产予以执行。 3、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房人使用的，该房屋不能作为开发商的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，但执行所得价款应优先返还开发商尚未收取的购房款。 4、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋没有交付的，该房屋可以作为开发商的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。
专业：浙江财经大学法学理论专业
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