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大家好，近日國家統計局公佈了我國第一季度GDP增速情況，同比下降6.8%可以說是建國以來的“最差”表現。這也足以說明此次疫情對於我國經濟的影響到底有多大。在經濟增速規模下滑的情況下，會是投資房產的最佳時期嗎？或者說投資房產會賺嗎？勸君謹慎。藉此機會簡單談談我的觀察。
GDP增速下滑幾乎所有的行業都受到衝擊，尤其是第二產業更加明顯（同比下降9.6%），房地產雖有影響但是並不嚴重（並未到底線）
房地產行業雖然也受到衝擊，但是影響並不算大，房企降價求生的本意並不強
圖上所示是國家統計局公佈地方2020年一季度GDP初步核算數據，可以看到受到衝擊最大的其實還是第二產業（也就是工業、製造業），這也是造成產值降低的主因。仔細觀察後發現，相比於房地產業同期下降只有6.1%來說，其實受到衝擊最大的還是工業、批發和零售業、住宿和餐飲業等。受到衝擊有限也就意味著房地產行業規模降價，也就是很多人說的“抄底”基本就不會出現，畢竟此次危機並沒有到底線。類似於恆大這樣的全國性房企搞“線上打折促銷”更多的時候只是“尋求輿論支持”，廣告效應要大於實際成交。不過此番操作確實逼迫了不少本地中小房企做出降價促銷的應對。
房產投資從2018年後就已經不行了，購買力不足、需求不足的問題需要一段時間來解決，只要不搞刺激房價就很難大漲
圖上所示是2005-2018年我國房企住宅銷售套數走勢圖，可以看到一個基本規律“但凡住宅銷售遇到困難，一旦刺激或者取消調控就會導致房價上漲”。2018年住宅銷售套數雖然有所降低但是屬於“微降”，並不是類似於2008年和2014年動輒就減少100多萬套；也就是說國家搞“刺激”的概率不大，尤其是2020年疫情情況下，國家仍然堅持“房住不炒”。也就意味著國家刺激基本會退出，也就意味著“房價不會大漲”。這個時候投資恐怕還是要充當“接盤俠”的角色。
國內投資還是需要在市場穩定、健康的情況下進行的， 房地產投資也是如此，但目前房地產明顯不健康
國內可投資渠道少是一直存在的問題，股市、房市投資目前來看都“不靠譜”
恢復國內經濟到正常水平是當務之急，這個時候應該不是投資的最佳期，尤其是房產。畢竟我國房價上漲的主動力（尤其是新房）還是集中在“刺激”上，不過從目前來看國家也不敢進行規模刺激。圖上所示是2006-2018年我國房企總資產及負債率走勢圖，可以看到之所以2008年和2014年國家敢搞房地產刺激或放開調控的原因在於房企負債率尚可接受，但是2017-2018年負債率已經高達79.1%來說，銀行恐怕都沒有敢繼續擴大房企負債的“膽量”。大家可以理解為在房企負債率沒有明顯降低情況下（75%左右），國家再次搞“刺激”“放鬆調控”的可能性不大。
什麼時候才是房產投資期？明顯放鬆調控是起碼標誌，目前我們一直在“糾錯”
之所以很多人都認為“2020年會是房產最佳投資期”的主要原因是經濟受到衝擊，國家會繼續採取“房地產經濟刺激”的套數，但是實際情況是，國家“不敢”。相比於國際經濟環境不佳帶來的挑戰，我們面對的挑戰其實是“自己”，用金燦榮教授的意思來說“只要我們不犯錯，任何國家都無法擊垮我們”。而這麼多年來我們一直依靠“房地產經濟”造成的“民怨沸騰”和社會矛盾等情況，才是我們需要注意的。可以說這幾年以來我們一直在“糾錯”，房價過高就是我們犯的一個很大的錯誤。
“房住不炒”，謹慎房產投資還是勇談的建議，牢記“無需求不購房”
房產是投資品的時代沒有過去，但是現在肯定不是投資期
為何一直說“房市是政策市”？一個最簡單的道理就是“允許你投資就投，不允許就不投”。起碼從目前情況來看，國家沒有允許你投資的意思（地方想也沒有辦法），這個時候逆勢投資的結果就是當“接盤俠”。當然如果真的是閒錢無聊了，可以隨便。
當下投資房產的主收益已經不是“房產增值”，租金收益逐漸成為主流
圖上所示是過去3年國內主要城市二手房價格走勢圖，作為房產投資者來說未來都是要把房產作為二手房來進行銷售的。可以看到除去呼和浩特等極個別城市的房價處於“補漲”情況外，多數城市的二手房基本都在6%以下的同比增長，甚至對於中西部收入不高的城市已經出現了微跌。花費幾十上百萬一年只有5%左右的收益，而且還有可能“賣不掉”你願意冒險，沒人攔著。
綜上，中國一季度GDP同比下降6.8％絕對不意味著現在是房產投資的機會。當然好賴話已經講過了，如果真的有閒錢想要試水沒人攔著。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談樓市壹貳叄
一季度GDP下降6.8%，基本上在市場的意料之中，服務業下跌比工業還少，中國經濟韌性顯示出來了，所以疫情基本上不會成為左右房產投資的關鍵因素，房產投資還是要用更長週期的邏輯來判斷，現在閉眼買房都能大漲的時代過去了，買房很考驗眼光，個人認為買房不再適合大比例槓桿了，舉兩個例子吧。
1、我有400萬，穩健理財（比如存銀行、買國債）的收益率4-5%一年妥妥的，也就是說每年可以給我16-20萬的現金流，這麼多的錢已經基本可以保證我家庭開支處於遊刃有的狀態，假設以10年為限，10年間我差不多應該可以有180萬左右的現金流可以使用（不計算複利，暫時也不考慮未來可能會降息，理財收益率降低等因素）。但是，我不滿意這個收入，所以我決定投資房產，買入某二線城市一套房產，雜七雜八，加上裝修、傢俱什麼的，剛好花去400萬，手裡的現金沒有了，房子用於出租，刨除各種費用，今年就業形勢不是很好，未來預計每年租金大概8-10萬塊，以後可能也會漲點兒，這樣未來10年時間估計會給我提供100萬左右的現金流，比理財要少80萬，這麼計算，如果10年後，這套房不能漲到480萬，也就是上漲20%左右，我就是虧的。那麼未來10年這套房能不能漲20%呢？好像很容易啊，因為經驗告訴我很多時候房價一年就能漲20%，即使漲不到20%，好像我也是可以承受的，因為房子還在，租金也可以視作持續有的。那房價會不會下跌呢？比如下跌30%，我的房子變成280萬，但是基本上不會影響出租收入，我也不用還貸，好像不會對我的日常生活造成多大的影響。
2、我有100萬，這些錢用於各種門檻的理財基本是夠的，還是那句話，一年收益率4-5%，一年有個4、5萬收益，蠻好的。可我就是覺得房價會漲，想買房，但是這點錢連個基本也就是首付錢，但是因為強烈看好房價，大家不都是說房價下跌了麼，我出手抄底，用這個錢，又貸款了300萬，貸款期限25年，其中公積金只能貸100萬，商業貸則是託朋友拿到了9折，買入某二線城市一套房子。
買房之後，房子出租一年收入是10萬，但是一年要還貸19萬多，等於一年新投入資金9萬元，25年一共還貸477萬，但其實只有220萬是我要拿出來的，其他250萬來自房子的租金收益。兩相比較，一年4、5萬的理財收益沒有了，還要每年新投入9萬多。但是我認為這是值得的。只要房價不下跌就行，微跌也可以接受，怕的就是房價大跌，比如下跌個30%，400萬的房子變成280萬，那我未來還要還300萬？那是什麼感覺？
設置這兩個場景，主要是想說明，每個人的資金狀況不一樣，風險承受能力也是不一樣的，別人用餘錢買房，你借錢買房，這完全是不一樣的體驗，高槓杆買房的人房價哪怕不下跌，只要不漲就有可能是虧錢的。
遁逃者
即便沒有疫情的影響，沒有GDP的下降，我國今年的房地產市場也是風雨飄渺，但絕不會是飛流直下。2019年底在經濟工作會議中明確了今年是穩地價、穩房價、穩預期，而這個字中也是帶有“穩中有跌”的寓意。
可天有不測風雲，今年的疫情影響對經造成了巨大的打擊，第一季度的GDP達6.8%的負增長，更是雪上加霜。那麼是是否就意味著今年的房地產市場會出現大的下跌呢？
筆者的觀點始終認為，在中國這個巨大的經濟體中，特別是獨立貨幣政策下的人民幣區域流動的限制。無論經濟如何發展，財富的變化還是會繼續進行，在投資越來越狹隘的環境下。在投資股票、房地產、基金、外匯、黃金、實業等產業中，總需要一二個口子作為火山的噴發口。而房地產市場中必然會有其中一個火山口。
不是所有的房地產項目都會出現好轉，我國的居民財富中的70%以上在房地產市場，總房地產居民財富量預計達到300萬億，是GDP的約3倍。要想這個市場全面爆發也絕不可能了。
房地產市場進入了總量平衡而區域分化的格局。三四五線城市下跌幾乎已成定局，而這個房地產市場火山口，或者說是資金的避難所一定會是土地稀缺性強、人口流入大、經濟發展快速、居民收入高的一線城市和小部分二線城市。這就是房地產市場的規避風險之地。深圳的房地產市場已經出現了這種苗頭，未來還會向北上廣和部分二線城市蔓延。在看到今年一季度GDP下滑6.8%的同時，也要知道剛剛公佈的我國一季度存款餘額增加了8萬億，其中居民就增加了6.8萬億。如果其中有1/3進入到了這次避險城市，那麼房價上漲也將成為必然。