來源 |樓市相對論(focus-bj)
作者 |Lisa 蘇八月
有這樣一座“新一線”城市,房價比三四線城市低,調控卻比北上廣深還嚴。
這就是湖南的省會——長沙!
名副其實的全國房價“窪地”,炒房客望而卻步之城。
長沙連續11年被評為最具幸福感城市。即使凌晨大街上人群仍然熙熙攘攘,啤酒燒烤攤生意火熱,去旅遊的人驚歎,這是一座不夜城。
幸福感的背後支撐是低房價。
這座城市位於中部,經濟和武漢比肩,GDP早已過萬億,人口800萬,持續淨流入。更重要的是,房價收入比在全國各大城市中墊底,成為全國最容易供房的城市。
長沙3月房均價為10000元/㎡左右,才廈門房價均價(43000元/㎡左右)的四分之一。當各地城市借“一城一策”,取消限售、暫停限價,給調控悄悄鬆綁時,長沙卻反其道而行之,將二套房契稅升至4%,加碼調控。
有人稱長沙是硬核異類!房價普漲的時候,它不漲;開始漲的時候,它調控;房價不漲的時候,它加碼調控。
目的只有一個——堅決貫徹落實房住不炒!
相比大喊“房住不炒”,卻偷摸放鬆限價限售的城市,長沙才是他們的榜樣!
1
需求:漲房價?先問問長沙人要不要買房
說長沙公務員小區遍地,毫不為過。
湖南省政府、長沙市政府和各區政府等都進行過大搬遷,為了解決公務員上班距離和情緒等問題,大辦公務員小區,之後一發不可收拾。從2000年開始,湖南省政府和長沙各城區都有公務員小區。
隨著國家政策調整,公務員小區在內的福利分房早已被明令禁止,但長沙的公務員小區卻屢禁不止。2015年,仍有如八方小區二期一類的公務員小區正在低調開發,甚至出現了很多公務員以10到20萬的價格倒賣指標的亂象。
當時有媒體報道,八方小區二期的公務員專供價為4000元/平方米,周邊房價當時早已超過6000。
不僅公務員,在很長一段時間內,在事業單位和較大的國企工作的長沙人,都有福利分房的待遇。這些老長沙人都是買房的主力,但他們沒有買房的習慣,更沒有買房的必要。
2014年長沙超過9成的家庭都擁有自有產權房,城鎮居民人均居住面積達45.34平方米,而農村居民人均居住面積達56.47平方米,居大中城市第一位。
在長沙的人口構成中,外來人口和消費型人口占了很大一部分,深夜的步行街仍然車水馬龍,川流不息。這些人極大地推動了長沙的娛樂業發展,也掏空了這些新長沙人的錢包。
雖然長沙的工資水平不如北上廣深高,但是長沙人花錢比北上廣深大方啊。其他城市的居民主張把錢花到刀刃上,長沙人的每分消費都是刀刃。錢都花光了,拿什麼買房?
2
供給:地那麼多,再漲價房子就賣不動了
在瀟湘大地成長起來的長沙人性格刀剛火辣,賣起地來也是橫霸蠻。
為了控制房價,長沙拿出了黃市長在治理重慶期間的策略:天量供給土地,尤其是2012年到2014年這三年,土地供給加碼明顯。到2014年,長沙庫存量同比上漲40.5%,新房庫存達1454萬平方米,幾乎是北京的兩倍。
長沙的去庫存週期從8個月變成18個月,成為長沙史上的庫存之最。去庫存成了長沙樓市的第一要務,成交量沒上來,誰都不敢漲價。開發商幾近裸奔,每次調價都小心翼翼。
2015年之後,長沙開始減少土地供應,力求土地供求關係平衡。2015年全國去庫存的戰役轟轟烈烈地打響,到2016年下半年,長沙終於熬過了漫長的18個月的去化週期,長沙樓市即將步入穩健發展的軌道。
正當時,長沙經濟發展大放異彩,而房價正值窪地,大批炒房客從溫州和合肥等地聞風而來,橫掃長沙樓市,長沙市民聞之恐慌。也是從這時候開始,長沙政府大手一揮,打響了樓市調控攻堅戰。
3
政策:層層嚴防死守
地方政府調控展開霹靂手段。
從投資、投機者的角度來說,想炒市場,沒門!
(1)外地戶口在長沙不準買房。外地在長工作工作人員,必須在長沙交滿兩年社保方可取得購房資格。
(2)長沙市本地戶口每戶最多隻能擁有兩套房,不能購買第三套房。
(3)新遷入長沙戶口滿1年方可取得購房資格。
(4)小孩和父母分開立戶無房的,分立開戶滿兩年後方可取得購房資格。
(5)夫妻離婚無房的,離婚滿兩年方可取得購房資格。
(6)舊房出售的,必須拿到房產證滿五年方可辦理過戶手續。
這些政策將一切投機炒房的漏洞都堵死了!假離婚買房、利用未成年人、落戶買房等通通都沒門!
從開發商的角度來說,想變相漲價,沒門!
全城新房嚴格限價,一刀切。
雙合同、茶水費都不行!商品房裝修款不計入總價進行貸款!想搞捆綁銷售、茶水費之類的貓膩,不好意思,消費者隨時可以投訴你,到時候房地產行業“紅黑名單”見!
購房者有房票就能統一搖號買了。
長沙經濟基礎穩固,沒被土地財政綁架,實力證明只要土地供應充足,樓市持續調控穩住房價是可行的。
全國各大省會城市的經濟發展都不賴,可是都沒有長沙這樣堅決的態度和信心,不願意放下土地財政這個輕鬆且來錢快的金庫!
請你們學學長沙,拋棄土地財政吧!
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