撰文 | 李逗
編輯 | 董雨晴
2003年，時任武漢市市長的李憲生在參加全國兩會時，發出了一句靈魂拷問：“武漢在哪裡？”這個看上去讓人摸不著頭腦的問題，迅速激起千層浪，武漢的命運也再次被擺到檯面上。
歷史學博士出身的李憲生，對比上海、成渝區域，展開了一番機敏的剖析。他在採訪中表示，對比上海、成渝，武漢地處中部地區，原來是“不東不西，不是東西”的地方。但如今，武漢需要找到新的定位。
那麼，武漢是誰？武漢在哪裡？在歷史上，九省通衢的便利與兩江航運，曾給武漢帶來“駕乎津門，直逼滬上”的繁榮。1924年的《東方雜誌》還曾這樣描述武漢的交通、商貿、工業地位——“雖深居內陸，亦領風氣之先。”
上世紀80時代，在改革開發的浪潮下，長三角、珠三角吸納了大量的周邊產業，武漢逐漸失去了原有的光彩。最近二十多年裡，武漢的全國城市經濟總量排名也長期被擠到十名開外。
在不止一次的衰落又復興中，武漢總免不了引人嘆息。最近幾年，隨著武漢城市圈、國家中部中心城市獲批，復興大武漢的設想逐漸清晰起來。
進入2020年，從疫情走出的武漢，開始煥發新的光彩。在全世界不穩定的疫情形勢下，武漢成為了唯一一個前三季度中GDP轉正的疫區城市。而這個一度沒落的老工業基地、為人忽視的內陸省會，越發被決策層和商界所注意。在多個政策支持下，武漢停滯多年的地鐵線開始建工，停工已久的隧道也開始復建。
疫情洗劫過後，武漢開始在經濟發展的快車上奮力求索。這一次，它能否真正抓住國家戰略借勢復興，再造經濟奇蹟？重拾大武漢光彩？
城建按下加速鍵
談論武漢，繞不開它四通八達的交通樞紐優勢。但少有人知道的是，很長一段時間，武漢被外界戲謔為“大縣城”。武漢之外，以武漢為起點，上千條射線狀的道路通往中國的東南西北，給武漢帶來商貿繁榮。武漢之內，則是破爛的街道，髒亂的環境，一度被外界視為中部城市衰落的代表。
2008年起，武漢的城建大幕才開始拉起。那一年，“次貸危機”引發的金融危機在美國開始爆發，並陸續擴散到全世界。國內出口業務急轉直下，從年初的兩位數增長迅速回落至負增長。為應對危機，進一步擴大內需，中央提出了四萬億財政計劃，主要集中在鐵路、公路、電力等大型基礎設施建設，而武漢城市建設也成為這一時代大幕下的一抹縮影。
2008年隨後五年內，政府累計投入3500億元，推動13條快速路、20條城市主幹道、6條軌道線同時興建，最多時，整個城市同時有6000多個工地在施工。當時，時任武漢市委書記的阮成發被人起了一個外號叫“滿城挖”。但阮成發並不介意這個外號，他多次對媒體表示，“不大搞建設，就對不住武漢。”
武漢的城建再度迎來爆發期，便是2018年至2019年的軍運會。為了迎接軍運會的到來，武漢多個城市主幹道、地鐵主幹線相繼開通，而大量的土地財政收入成為基建建設的支撐，武漢市的土地供應開始迎來一輪高峰。
根據湖北中原研究部數據顯示，2019年1-12月武漢土地市場全年供應建面3391.24萬方，同比漲5.61%。這一年，不僅排名前50的規模房企加大城市投資力度，就連一些名不見經傳的中小房企，也趕來武漢分一杯羹。
如果不是因為疫情的影響，武漢的基建建設還會沉浸在軍運會的狂歡中。疫情的突襲，讓武漢成為全國經濟受挫最嚴重的城市，全市停工停擺4個月之久。
但在疫情過後，多個支持湖北武漢經濟社會發展政策密集出臺。在眾多政策加持下，武漢城市基建速度開始反彈。
在逐步恢復的第二季度以來，武漢的城市基建進入“加速度”。比如武漢的重大市政工程兩湖隧道正式開始施工，它被稱目前世界上規模最大的城市水底雙層超大直徑隧道。
與此同時，擱置多年的地鐵線，逐步有了新進展，如規劃多年的地鐵9號線，重新出現在人們視野中。另如，2019年2月19日便舉行過開工儀式的地鐵19號線，遲遲沒有消息。但自今年4月份之後，地鐵集團正式宣佈：軌道交通19號線花山新城站目前正在進行施工，其餘站點正在進行招標，計劃今年全線開工建設。
同時，武漢更是突破歷史記錄，開工了四個三甲醫院、兩個醫學中心。這六個項目的總投資額加起來超100億元，武漢市衛健委介紹，這是近幾年來武漢市公共衛生領域最大的投入。
前所未有的建設速度，讓武漢的經濟體迅速復甦。公開數據顯示，2020前三季度，武漢完成GDP 10519.7億元，同比下降10.4%。其中，第三季度完成4224.38億元，超過杭州，位列全國第八位。
樓市蓄勢待發
武漢解封不久後，融創中國董事會主席孫宏斌就發了一條朋友圈，致敬英雄的武漢和武漢人民，定位則顯示的是武漢大學。作為疫情後第一批奔赴武漢的開發商大佬，孫宏斌是趕來參加第二天的武漢重啟“雲簽約”活動。那幾天時間裡，孫宏斌連續敲定了三個項目，而在後續3個月的幾場土拍中，融創累計砸下了超10億元土地投資金。
看好武漢前景的，不僅只有孫宏斌。孫宏斌抵漢的那個月，復星國際董事長郭廣昌也來到了武漢，他表示，復星將進一步加大在武漢大健康產業的投資力度，打造好復星外灘中心、雲尚國際時尚中心等標誌性項目。
今年上半年龍湖、華夏幸福、金茂、華僑城、德信等多家全國性房企紛紛出手，押注武漢。中指院數據顯示，2020年一季度受疫情影響，武漢市土地供應銳減，二三季度加大土地供應，超過去年同期水平。其中，2020年前三季度住宅用地佔總土地供應占比達68%。
實際上，開發商對武漢熱情高漲的重要原因，主要來自疫情後項目預售制度的寬鬆。2020年3月23日開始，武漢市在預售方面做出了適當的寬鬆：2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產開發項目，其開發投資額達到25%以上，且高層建築形象進度達到1/4以上建築，即可申請辦理預售許可，有效緩解了項目開發帶來的資金壓力。
這種政策力度是前所未有的。“在此之前，小高層及以上建築主體結構需達到層數的1/2、且不得少於七層，才能申請辦理預售許可。”武漢房地產從業人士說道。
為了刺激購房者熱情，不少房企也調低了項目的市場價。據當地房地產從業人士對AI財經社透露，“雖然說備案價有所上升，但為了吸引購房者，目前武漢審批項目的市場價低於備案價一些。不過，考慮到樓市維穩的因素，價格上也不會過於優惠。”
相比開發商們的信心，購房者的熱情還沒那麼大。AI財經社走訪多個位於武漢光谷開發區項目售樓處銷售現場，依舊門可羅雀。現場銷售人員介紹說道，如果說往年的蓄客量能達到500人左右，今年的蓄客情況大約只能有300人。
武漢旭輝相關負責人表示，“從房地產市場層面，我們明顯地感覺到，疫情之後購房者的需求在發生改變，大家對居住品質和健康的要求更高了，對產品力的關注度也在不斷提升，同時也在變得更加挑剔，原本看一次就能定下來的房子，現在往往要看2、3次，這對開發商提出了更高的要求，當然也有利於市場的健康發展。”
顯然，這個城市的房地產市場信心還未徹底恢復。疫情雖已過去，但武漢樓市的盛宴還遠未到來。
再增1000萬人有多難？
一邊是城建進程的大興土木，一邊是樓市的蓄勢待發，武漢樓市已經提前做好了騰飛的準備。但想要盤活這盤棋，最關鍵的問題是，人從哪裡來？
“大武漢”是這個中部城市一個遙遠的夢。2017年，武漢在強二線省會城市中，率先喊出“推動人口從1000萬向2000萬跨越，推動GDP從1萬億向2萬億跨越、推動武漢從中部中心城市向國家中心城市和世界亮點城市跨越的宏大設想”，向名副其實的大武漢躍進。
歷史上，武漢有著“惟楚有才”的美譽，自古以來就以人傑地靈、人才濟濟著稱。此後，在擁有7所211高校資源、95個科研院所後，武漢也曾落入了“孔雀東南飛”的尷尬境地，甚至被稱為“廣東省的職業培訓基地”。
2017年，武漢實施“百萬大學生留漢創業就業工程”，在全國率先提出留下百萬大學生的計劃。後來，由武漢引爆的“搶才大戰”開始蔓延至全國，西安、成都、杭州、寧波、南京等20多個城市相繼“參戰”。
武漢的搶人大戰可謂碩果累累。武漢市統計局官方宣佈，2018年末，武漢市常住人口1108.1萬人，比上年末增加18.81萬人。2019年末全市常住人口1121.20萬人，比上年末增加13.1萬人。如果按此速度，武漢人口突破2000萬，可能還需要50年。
不過，大武漢的豪情壯志，也並非沒有支撐點。一方面，武漢的第二產業不弱，早年間興起的鋼鐵、汽車、電子信息製造、裝備製造等工業基礎，給武漢打下了強勁的工業產業根基。而在第三產業上，作為內陸城市的武漢，也形成了光電信息、互聯網、軟件業、金融業等優勢產業。
武漢正在將“大武漢”從過去時變成現在進行時。在已編制完成的《武漢市城市總體規劃（2017-2035年）》中，武漢對自身的定位是：國家中心城市、全國重要的科技創新中心、現代服務中心、先進製造中心和綜合交通中心，國際濱水文化名城。而在2010版的規劃中，武漢的定位還僅僅是中部中心城市、全國重要的工業基地、科教基地和交通樞紐。
定位之變的背後，武漢的目光變得更加宏大。但一個不容忽視的現象是，在定位升級的背後，武漢的城市建設開始出現了一些畸形的變化。
據當地人士透露，“為了建設國際化大都市的武漢形象，武漢曾提出了容積率不低於4.0的要求”。這與其他城市降低容積率的要求截然相反。
容積率指的是一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。容積率越低，意味著住戶的舒適度越高。比如，在上海、杭州等城市的核心地段，會控制容積率不能低於1.8。但在武漢主城區的多個核心地段，住宅小區多以高層和超高層為主，容積率普遍大於4.0。
容積率4.0的住宅小區意味著什麼？以上海杭州此前規定的1.8容積率同比，同樣一塊地，武漢能容納的人口，是上海和杭州的2至3倍，也將意味著小區人口的擁擠度成倍提升。
“從資源節約的角度來講，容積率高當然是好事，但容積率高到一定程度，交通堵塞了，環境不行了，空氣質量下降了，那又如何去實現環境友好呢？”武漢市規劃設計研究院高級規劃師於一丁曾表示，城市規劃與建設，要根據實際情況找到一個合理的區間。
一個好的消息是，疫情之後，武漢市政府發佈新規，武漢將大幅度降低容積率——未來主城區最高容積率不得超過3.0，新（副）城容積率不得超過2.5。
而這條新規在改善城市建設空間的同時，也將深刻改變武漢樓市的現有格局。武漢本地開發人士表示，“控制容積率，就意味著未來區域的新房供應量將下降，單價肯定還會漲。畢竟政府在拍地環節就會控制容積率，開發商的地價擺在那兒。”
風起光谷，武漢的下一步
武漢的未來看哪裡？幾乎每一個生活在武漢的人都會指向城市的東南方——光谷新區。
在中國高端製造業版圖中，光谷新區是不可忽視的一角。這裡是華為、小米、京東方、天馬微電子、TCL華星光電以及富士康的重要生產基地，也是中國光纖與機械行業的聚集地，長江存儲、華星光電、長飛光纖、烽火通信、華工科技等龍頭公司彙集於此。
早在30多年前，光谷新區還是一片郊野之地。武漢市政府集全市之力，將最高端的新產業，最科技前沿的企業規劃到這裡，光谷開始展現出了欣欣向榮的趨勢。2019年，武漢東湖高新區GDP首次躍居武漢各區之首。
不過，成立於1988年的光谷，也面臨著規劃不科學，導致的空間受限問題。那個時候，沒有人會想到，這片518平方公里的區域，能以武漢6%的土地面積，創造出了全市11.6%的GDP。
但問題也開始出現。這裡的商業配套尤為密集，產業園規劃也過於集中，導致核心區交通擁堵，常年成為當地人投訴的新聞熱點。
老光谷發展日趨飽和下，武漢政府開始啟動了光谷東進戰略——在老光谷以東10公里外，規劃了一個新的光谷中心城——光谷東區。它承載著老光谷土地稀缺、轉移現有產業規劃的使命。
事實上，老光谷能崛起的一個重要原因，離不開稀缺的高端人才資源。在東湖新技術開發區50平方公里範圍內，聚集了武漢郵電科學院、華中科技大學、武漢大學、中科院武漢分院、717所等一批從事光電信息產業研究開發的高校，這一基礎，帶動了光谷地區的崛起，為武漢打造科創中心提供可能。
與老光谷成熟的配套、集聚的人口不同，光谷東區還是一幅人煙稀少的景象。因有著廣袤的土地資源，新的光谷東區也形成了獨具特色的“第二總部”現象。
2016 年，一篇名為《出了雷軍周鴻禕，為何湖北消失在中國互聯網版圖》的文章，點醒了武漢，隨後其開始在互聯網產業佈局上奮起直追，2017年以來有24家人工智能和互聯網企業的總部或第二總部落戶武漢光谷，其中包括小米科技、科大訊飛、海康威視、金山雲、奇虎360、曠視科技、小紅書、摩拜、ofo等行業龍頭企業。
在吸納“第二總部”的過程中，光谷當地政府也在極力避免“遊牧型企業”。光谷“互聯網＋”辦公室劃定了3個門檻指標：性質上必須是獨立法人，子公司可以，分公司不行；要承擔總部職能，比如研發中心、運營中心；公司在武漢的員工規模，僅次於甚至高於總部。
武漢的第二總部公司的核心業務開始在光谷東區遍地開花，比如小米、字節跳動等都在武漢設立了研發中心。除了北上廣深以外，武漢成為多家公司員工規模最大的區域。
如今的光谷東區，夜裡樓宇隱現，燈影綽綽，一片靜謐。但到了白天，又變成了工人們的聚集地，挖地道、建辦公樓，城建速度如火如荼。這裡的城市面貌日新月異，它給年輕人們帶來新的機遇，也給武漢這座城市帶來新的希望。
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