文/胡志勇
隨著人們對住房消費需求的日益提高，精裝修住宅項目已成為越來越多購房者的重要選擇。當前房地產批量精裝修市場需求量大、發展前景廣闊，但其中的供應商管理存在諸多問題，分析如下。
供應商選擇不合理：據資料顯示，房地產開發中物資與採購成本佔比高達41.7%，其中供應商貨源選擇因素導致建材成本過大佔比超17.9%。當前開發商在供應商選擇上常見問題有：未能科學合理選擇、供應商備選數量不足、供應商庫未進行數據分析和統計等。
主供應商供應不足：由於批量精裝修工期緊湊、人工多、流水作業程度較高、標準化作業複製程度高，因而對供應商按時和足量供貨要求很高。一旦供應商資金鍊出現問題、人工資源供需不平衡、原材料供應不足，將引發主貨物斷貨或停產，工程中途延期將導致開發商工程時間成本、人工成本大幅上升。
材料品控不力：施工過程因供應商材料品質監控不力將造成不必要的返工和成本增加，如使用甲醛含量超標的人造板材、防腐、防潮指標過高的板材；甚至部分裝修材料中含有各種超標的苯離子溶劑和稀釋劑，導致驗收階段不過關，需返工更換建材。
缺乏第三方過程評估：批量精裝修工程質量、進度等任務繁重，而供應商管理和材料認證評估工作專業度較高、監管難度大，未能科學管理相關供應商，可藉助第三方過程評估提升工程管理水平，實現品質的量化管控。
交付客戶投訴多：據中消協公佈的2018年上半年全國消協組織受理的投訴中，房屋裝修類投訴共5591件，同比增加114%。南京房地產消費維權專業委員會統計：2018年~2019年，精裝修房投訴佔據房產投訴總量的80%。
精裝修投訴成重災區，源於精裝房存在樣板房和實物不一致、不按規範施工、工藝偷工減料等普遍問題。
一、品質供應商管理重點
基於供應商，在批量精裝修規劃、設計、施工、交付等各個環節的重要性，房企為打造精品工程，需實行有效可行的供應商管理。其重點是：質量佳成本優、複製好供應足、有評估客戶贊。
質量佳、成本優：即供應商提供的建材均符合甚至超出國家／甲方標準、客戶要求，且最終確定的供應商建材價格相對較低，性價比較高。
複製好、供應足：選擇信譽好、長期合作、供貨足的品牌供應商，同時做好應急預案，確保建材供應充足，不影響工期；"複製好"指由樣板房向大批量房間複製過程中，供應商管理科學有序，高效規範。
有評估、客戶贊："有評估"即第三方評估在批量精裝修過程中更好履行供應商產品質量認證、工程評估監管責任，結果公平公正，確保精裝修質量、進度科學有序開展；客戶在交付和使用階段對批量精裝修產品質量和品質一致好評，滿意度高。
二、標杆房企的精裝修供應商管理分析
當前不少標杆房企對精裝修格外重視，下文以行業龍頭W企和B企為例，探究其在精裝供應商管理方面的具體做法。
01、W企：嚴苛的供應商挑選和管理體系
W企作為行業標杆，始終在供應商的挑選和管理上非常嚴苛，且每年發佈合格供應商名錄。該名錄通過對供方每季度的第三方質量評估成績、天網行動材料檢測合格率、售後返修率等指標動態評估，結合每季度評估成績進行年度評估與分級，在可量化、可考核、可追溯原則上所得出的評定結果。下文整理其在選擇和管理供應商方面的做法。
▲ 供方量化評估體系
W企對精裝修的承包商、監理、採購方的供方進行科學指標和權重賦值量化評估，由工程部根據參評部門的評估分數、部門權重彙總計算出供方的綜合得分，並進行排名評選，確定各供方合作等級，具體評估流程如下。
評估前根據供方特點分為承包商、監理、採購商三大類。
針對每類供方分別制定不同評估部門（項目、工程、成本、設計）的分項評估指標及對應權重，指標和權重經過參評部門充分討論協商後確定。
由各參評部門打分自動計算評估分數，再由工程部根據評估部門權重彙總計算出某一供方的綜合得分。
根據評估綜合得分判定供方合作等級，並報公司管理層審批認定。
每個分項評估指標的評分採用5分制，評估人員根據供方表現打分，最高5分代表很滿意，最低1分代表不滿意，計分取整數。
對具體供方進行評估時，工程管理部將評估指標發給各評估部門，由評估部門指定評估人員。
以項目部為例：首先對項目部需評估的分項指標逐一打分，評分乘以權重得到具體分數，將其累加得到評估總分，最終的評估結果需項目總經理審核確認。
各部門的評估分數彙總至工程管理部，由工程管理部根據各部門權重計算出最終的評估得分。
根據評估得分判定供方合作等級，報公司管理層審批認定。
▲ 核心業務系統建設和運營
W企的聯合發展中心繫統已成功運行多年，為更好滿足集團業務的快速發展、提高供應商管理水平，特進行新一期核心業務系統實施項目建設。
核心業務系統項目實施的根本目標是實現採購、供應商管理、成本支付的一體化。該系統可對供應商提供的產品質量、價格、服務品質進行一體化集成管理，規範採購、供貨、合同等流程的供應商管理。
從採購供應商管理角度來看，新系統中採購業務將實現從計劃到付款的全流程規範化供應商管理，並與成本管理無縫集成。
核心業務系統將包括採購供應商管理、合同及付款管理、全面成本管理三大功能以及供應商管理門戶。其中，供應商自助管理門戶與廣大供應商關係最為密切。通過供應商管理門戶加強與廣大供應商的銜接，並按採購、合同、成本管理對供應商進行考核、優選和合作。
02、B企：標準複製中的"集中採購"模式
B企通過標準化的建設和集中採購，以發揮精裝修規模效應，降低批量精裝修施工成本，目前正將其模式逐步複製到全國多個城市。
其中，B企採購體系為二級架構，集團採購中心負責所有材料設備的集中採購，地區公司採購部負責零星採購和本地化屬性的採購。總部採用強集權管理，將80%的採購都集中集團採購中心，集團採購中心的核心崗位由家族成員擔任，其餘採取單項採購和零星採購。
該模式特點是精簡高效。B企約70%產品為精裝修，針對標準產品體系，實行集中採購模式，同時總部開展強集權集中採購，快速開發、規模複製。
56類材料設備集中採購由集團採購中心負責，主要有：電梯、空調、混凝土、水泥、鋼筋、發電機、智能家居系統、內裝石材、中央空調、廚房電器、電線電纜、櫥櫃、冷卻塔、陶瓷、可視對講等。
◆ 集中採購流程
此外，該企的採購會包括甲供材現場協調會、區域溝通會、採購部例會、年度供應商大會4種會議溝通機制。
- 甲供材現場協調會：新項目啟動時，瞭解項目需求，宣貫甲指材料採購流程、合同的注意事項等。
- 區域溝通會：每月一次，貫徹採購新的指導思想及工作流程與指引，協調解決採購執行中存在的各種問題。
- 採購部例會：含每日早會、月度總結會、年度總結會。
- 年度供應商大會：供需夥伴真誠合作，創造價值共同發展。
三、供應商管理策略
基於批量精裝修供應商管理中存在的問題，以品質供應商管理的核心重點為目標，並借鑑標杆房企的精裝修供應商管理經驗，特提出以下解決策略。
01、多方聯合管控
供應商管理不是採購單方面的責任和任務，在資格審查、評估、簽訂合同、供貨、貨品驗收、安裝、項目驗收、保修評估、後評估等各環節中，採購、財務、會計、第三方評估、監理方聯合參與，更有利於批量精裝修工程順利開展和科學管控。
在各環節中，各方參與管控程度、參與角色承擔的責任和義務如下。
◆ 供應商聯合管控表（*表示各方參與管控程度）
採購：在考察、評審、簽訂合同、供貨、驗收、保修評估、後評估各環節參與度高，一般承擔聯合管控牽頭者的角色。
會計：主要關心材料的性價比、合同簽訂、供貨和後評估，從財務角度分析供應商貨物性價比與公司財務成本核算、財務成本、收益分析之間的關係，並管理供應商。
第三方評估：經甲方委託對供應商進行監管和協助業主管理，其主要作用是站在第三方的角度，客觀中立、公正公平的進行供應商資格審查、貨品驗收、安裝工程評估、保修評估，並進行後評估，其極大解決房地產人力資源緊張，供應商監管偏甲方化的問題，更好的聯合監管骨幹。
監理：偏重於工程質量驗收。
02、
供應鏈平臺及管理模式供應鏈管理模式包含平臺管理和供應商管理兩方面內容。
供應鏈管理(Supply ChainManagement ,簡稱SCM)是指在滿足一定客戶服務水平的條件下，為使整個供應鏈系統成本最低而將供應商、製造商、倉庫、配送中心和渠道商等有效組織一起進行的產品製造、轉運、分銷及銷售的管理方法，其包括計劃、採購、製造、配送、退貨五大基本內容。
供應鏈平臺的精裝修供貨模式歷經獨立精裝修採購服務平臺、專業綜合服務平臺後，自2016年起轉變為B2B供應鏈綜合服務平臺，即融合精裝修供應商、工程信息、精裝修分包市場於一體。
◆ 供應鏈平臺的精裝修供貨模式發展歷程
由於批量精裝修體量大、工期緊、複製快，要求供應商管理不能僅限於單一的採購管理，必須從整體供應鏈角度對供應商進行科學管理，以快速、敏捷、靈活和協作響應工程需求。
◆ 供應鏈模式中的供應商管理
因此，面對多變的供應鏈環境，構建基於供應鏈模式的供應商管理模式成為現代房地產精裝修管理的發展趨勢。
03、多方供應商大數據平臺與信息化管控
房企可建立供應商大數據平臺，包含不同建材和設備的供應商信息、等級、信譽、產品價格等，並對供應商比較分析，以更好地為精裝修供應商管理服務。
供應商信息數據主要有：
貨種與供應商
供應商信譽、等級
供應商產品的價格、使用情況
供應商供貨情況
合作供應商、可信賴供應商排行
供應商售後服務品質
供應商廠址、生產規模、聯繫人、聯繫方式
根據建立的供應商信息管理平臺，對供應商的信息數據進行彙總、陳列，同時對精裝修過程中涉及到的採購計劃、考察、合同、進貨、工程、維修等需求信息，供應商信息、生產、供貨、物流、保修、更換等供應鏈服務信息的動態顯示、分析和跟蹤管理。
通過實施以上措施可降低管理成本，同時也極大提高供應商管理效率，促進精裝修工程保質保量、有序開展。
04、"常規+應急"供應商管理模式
樣板房施工是批量精裝修的重要過程，既要求供應商提供的產品合乎質量、規格等要求，又要求供貨及時，不能延誤工期。
因此，此種模式的供應商管理應考慮常規管理和應急管理兩個方面。
常規管理：從工程實際進展和供應鏈角度，實時跟進供應商供貨生產、檢驗、物流、檢測等各個環節，確保生產滿足供貨要求，物流不延誤時間，檢測合規合格。
應急管理：如供應商因原材料供貨不足、生產出現不良狀況、物流出問題、產品檢驗不合格等非常規情況，業主採購方應及時採取應急預案，並加強溝通和調研，及時瞭解供應商生產狀況，或採用備選供應商、乃至多家供應商備貨。
05、引入第三方認證和工程評估
採購方可委託第三方專業工程評估公司對供應商進行全過程管理，一方面避免因採購方與供應商特殊利益關係，個別採購管理人員責任心不強造成嚴重後果；另一方面通過評估公司提供的專業供應商管理服務，提高房企工程管理效率。
正如上文所述，聯合管控所涉及的審查、評估、簽訂合同、供貨、貨品驗收、安裝、項目驗收、保修評估、後評估等各個環節，第三方工程評估都可發揮專業、公正、公平的供應商管理服務。
產品審查階段：提供產品品質認證。
評估階段：提供專業、大量的供應商備選庫。
簽訂合同階段：為業主單位複核、審核合同，避免不良後果發生。
供貨階段：從專業供應鏈角度，為業主單位提供良好的供貨條件和滿足要求的貨品驗收保障。
安裝、項目驗收、保修評估階段：提供優質的工程評估和供應商產品評估報告：
項目收尾後：為採購提供供應商管理後評估，並出具專業的供應商管理和採購諮詢報告，總結整個
供應商管理和採購的得失，從中精選各類產品的優質供應商。
06、基於客戶滿意度提升的供應商管理
鑑於房地產精裝修、客戶投訴多、滿意度較低，業主單位可採取基於客戶滿意度提升的管理策略。
其供應商管理分為3個環節：研究客戶滿意度和客戶投訴點；對客戶投訴點進行指標評估；基於主要投訴點對精裝修供應鏈、生產鏈、採購鏈的各個環節對供應商進行管理。
據統計顯示，當前精裝修客戶投訴點主要集中在缺乏法律及合同保障、傢俱板材質量不好、售後服務不健全等方面，因此在供應鏈中應重視合同中的產品品牌約束和傢俱板材質量檢驗，並精選優質的傢俱供應商；同時做好售後服務環節中的供應商管理，及時要求供應商提供免費保修和維修等服務，提升客戶滿意度。
結語
優秀的供應商管理是房企追求高效運營效率、優秀產品品質、良好品牌形象的有效保障。本文從批量精裝修中供應商管理的問題出發，闡明品質供應商管理的重點，再結合標杆房企精裝修供應商管理的成功案例，深入探究供應商管理策略、方法。
從問題分析到品質管理重點、成功案例再到管理策略研究的分析過程，進一步強化精裝修供應商管理策略的可行性、實用性、創新性，助力房企建立有效的供應商管理體系，互利共贏，締造精品工程。
