上週日，我們開了個會員活動專場，專門講買房的信貸規劃。
很多會員朋友，都跟我反饋，現在很想買房，但資金不夠，需要融資或者置換。
715新政後，買房的成本大大提高。
房價上漲，稅費變多，而且2套的首付成數，可能還會提高。
有套房想再買，真不是件容易的事。
1
那麼，2套首付7-8成，首付不夠，還能怎麼買？
我發現，大多數人總以為，一定要賣房，才能獲得資金。
其實，還真不一定，業內還有兩種常見，但很多人不知道的方法。
一個叫加按，一個叫轉貸。
加按，又叫二押，是指已做抵押的房子再次抵押，房價上漲，可以把增值部分，重新抵押一筆錢出來，能貸款出評估價的6-7成。
轉貸，就是按揭轉抵押，先把貸款結清，然後再把房子抵押出來，房價上漲後，能貸款出評估價的7-8成。
比如，你當時買房，是400萬總價，現在已經漲到了700萬，7成貸款，現在欠款金額還剩250萬，那應該怎麼做呢？
要麼就是加按二押，可以把升值部分貸出來，700乘以7成，減去250淨到手240萬，加按一般可以同行或跨行加按，同行可以貸7成，跨行能貸6-6.5成。
要麼就是去做轉貸，找貸款機構或銀行，贖樓墊資還清250萬，然後辦理抵押貸款7成，700乘以70%是490萬，490減去250等於240萬，也是淨到手240萬資金。
轉貸和加按的區別是，轉貸會有借錢利息和提前還款罰息，加按不需要，但加按不是所有銀行都能做，要求也會不一樣。
以上說到的這兩種方法，都是銀行的正規操作，也不需要你賣房就能融資。
如果漲幅更多，那可以融更多錢出來，這樣既保留了房子，還能融出資金，之後的就不用我多說了吧？
值得注意的是，融資貸款，其實不僅和房子漲幅有關，跟你個人的資質也有關。
如果你在BAT、上市公司、國企、事業單位等機構上班，那你融資天然就比別人更有優勢，想融個100萬出來非常容易。
當然啦，不知道怎麼辦可以找我們，我們會手把手教你規劃資金。
2
那麼，假如你房子沒怎麼漲，或者就是沒辦法融錢，只能置換，那又該怎麼辦？
置換有兩種情況：一個是先賣再買，一個是先買再賣。
兩者的區別是，先賣可以先拿到錢，然後錢票在手再去買，這樣更加穩妥，但要買的房子可能會漲價。
先買再賣，就是先想辦法借錢買房，然後再把房子賣掉，還之前的借款，這種做法更激進，對現金流要求很高，而且賣的房子也不一定能賣出合理價位。
那具體該怎麼選？主要還是看市場的情況。
上漲階段，建議先買後賣，下跌階段，建議先賣後買，橫盤階段，都可以，但還是先賣後買比較好。
原因很簡單，市場上漲的時候，買到心儀的房子才是重點，所以要先買鎖定房源，而樓市集體普漲，後賣也能確保賣出高價。
同樣，市場下跌時，先賣能提前拿到資金，市場變冷房價下降，後買有機會能淘到更多筍盤。
橫盤期，兩種做法其實都沒問題，但先買一般資金有限，而且賣的週期過長，房價整體平穩，所以先賣後買也來得及。
所以要置換，有什麼注意事項？
首先，要明確，買到心儀的房子，才是置換的核心目的。
行情一旦變化，適當的加價或者讓利，都是可以接受的。
越是不好賣的房子，越要儘快賣，越是不好買的房子，越要儘快買。
其次，如果要儘快賣房，那要儘可能創造有利條件。
比如把房子空出來，不要有人出租，比如多掛幾個中介，多留幾把鑰匙，適當給予獎勵，比如制定合理價格，相對同小區其他戶型價格有優勢，這些都能加快速度。
最後，置換都是有原因的，買房前你就要想清楚，你的核心需求是什麼。
你到底是要好學位，要多一個房間，還是換好的區域？
都能兼顧那最好，但預算有限的時候，你就要學會抓大放小，放棄次要的。
以上主要針對的是，一定要賣房的情況。
我個人建議，如果不是房子特別差，我都不推薦賣房。
因為賣了你很可能買不回來，用融資的打法或許會更好。
3
我經常講，負債買房，才是普通人逆襲的關鍵。
邏輯很簡單，因為通貨膨脹，錢在貶值，負債也在貶值。
負債買房，月供長期固定，但還款壓力在不斷減輕。
現在的2萬塊，和30年後的2萬塊，只是數字一樣，購買力已經差了10倍不止。
在大城市買房，有個好處是，你可以享受城市的資源，有地鐵，有配套，有規劃，有漲幅。
買房，就是持股，買的是這個城市的股票，只有你買了房，才能參與紅利分成。
你可以享受30年的分紅和增值收益，而且你的持有成本在不斷降低，買不起沒關係，銀行還會把錢借給你去買。
所以，趁著自己有條件，要儘可能多融資，多裂變，多“持股”。
現在市面上，就有很多不錯的金融產品，能幫你拿到低息的資金。
如果之前買錯了，那也沒關係，儘早賣出，不斷置換就好。如果你不懂怎麼買，也歡迎預約免費線下諮詢。
要知道，不管是融資，還是置換，我們最終的目的，都是為了，儘可能多的持有更優質資產。
因為只有你擁有，足夠多的優質資產，你才能保證未來的一切漲幅，都與你有關。
