買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產市場的持續走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因為如此，老百姓買房似乎也越來越謹慎。隨著房地產市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發商慣用一些“誤導性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防範辦法是要求寫入買房合同。
在眼下的商品房交易中，購房者交了以後，面對開發商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消買房，定金就打了水漂;接受合同，又放棄了自己合理合法的權益。購房者該如何是好? 當心“立約定金”下套，購房者小心!
“立約定金”對你不利
然而，要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在房產市場盛行，結果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。
“定金”或“定金罰則”，許多購房者並不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應雙倍退還定金;然而，在這裡要著重說明的是，這是1995年的《擔保法》確定的最基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房，對合同雙方基本上是公平的。
但問題是，目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得最多、對購房者最為不利的是“立約定金”，法律依據見於2000年的《〈擔保法〉司法解釋》第115條的規定是：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實上，《〈擔保法〉司法解釋》在《擔保法》中唯一的一種擔保方式即違約定金的基礎上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立，見《〈擔保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為主合同成立或生效的要件，見《〈擔保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔保法》及其司法解釋並未將其以立法的形式加以確認。
定金綁合同，霸王條款將你一軍。
從立法來看，作為合同擔保方式的定金種類，隨著社會經濟的不斷髮展，我國法律已作了擴大性調整。基於傳統的“違約定金”來填寫合同保護自己的合法權益，是遠遠不夠的。“立約定金”便是絕大多數購房者忽視的一類非常重要的定金方式。
購房者在簽訂認購(訂購或預訂)協議時，往往關注的是該認購協議本身是否公平合理，不會想到該認購協議與即將要簽訂的主合同及補充協議有何聯繫。所以當然不會想到定金協議一簽，便視為你已看過並且認同開發商後面提供的文本，這樣購房者隨後按照約定前去籤買房合同時，雖然發現裡面有條文不公平合理，但開發商會以定金協議中“立約定金”的藉口對買賣合同不作任何修改，此時購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動地籤合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規定簡直沒有道理。怎麼定金交了如果不訂立合同便無權要求退還定金呢?如果你交了定金，買房合同特別是“補充協議”是開發商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權益得不到保障還要簽訂這份合同?其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發商之所以以此種方式實現其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還採用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。
文字有把戲，訂購協議讓你兩難。
一般的房產公司都聘請有專業的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協議方面的條文設計，通常的方式是這樣的：
1.條文中雖有“定金”字樣，但開發商不會明確註名為“何種定金”，而是將《〈擔保法〉司法解釋》第115條的內容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應在簽訂此協議(通常為訂購、預訂、認購協議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買賣合同及補充協議的擔保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發現其不公平的約定是相當難的。
2.協議的名稱並不常用定金協議，而是採用較為中性的詞，如“訂購協議”，“認購協議”，“預訂協議”等等。協議是何種名稱並不重要，關鍵應看協議內容。有些購房者單純憑協議的名稱來判斷協議的法律特性，這是不可取的。因為最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔保的，如果因為當事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人的事由導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買房人。從此條的規定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔保法司法解釋的規定是一致的。
3.為了使協議特別是《補充協議》更加“合理化”。開發商通常還在前述兩類情況的基礎上加上補充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預訂”(或認購或訂購)協議時，已確認對甲方(開發商)的房屋買賣合同作了充分的瞭解，且甲方已向乙方就前述協議作了必要的合理的解釋及說明。該條約定間接表明：購房者簽訂定金協議時，開發商已把即將要籤的所有協議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協議就必須無條件地簽訂後面的協議了，如果購房者認為後面的協議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。
首先，在簽訂“定金協議”前，先詳細瞭解《商品房買賣合同》及《補充協議》等法律文件的內容，對合同中的不公平不合理的條款應與開發商協商，如果開發商不讓步，購房者可不籤“定金協議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不籤合同，所交的定金就退不回來了。
其次，在簽訂“定金協議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協議的條款不能達成一致意見的不適用該定金條款。
特別要提醒的是，《商品房買賣合同》、《補充協議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔保法〉司法解釋》的規定如果能納入格式條款的相關法律規定，那不僅可以有效防止開發商“賣房欺詐”，維護正常的交易秩序，而且對提高法律條文設計的科學性，是大有裨益的。
