被限購/買不起，還想上車，怎麼破?
答案是去海外買房。
三個根本問題：
海外買房的目的是什麼?
什麼人適合海外買房?
海外買房有哪些風險?
問題一
海外買房的目的是什麼?
既然把海外買房看成理財的一部分，那就要先問理財的目的是什麼。
理財是為了避免生活為錢困擾，從而讓生活更幸福，生命更自由。
理財分三塊。一是賺錢，也就是工作+投資的；二是花錢，也就是聰明消費，發揮錢的最大效用，把每一分錢都花刀刃上，在限定財務資源總量的情況下，最大限度提升生活滿意度和幸福感；三是
護錢，既包括保險這種最基本的保障規劃，也包括更高層次的移民、避稅、海外置業等理財規劃。雖然官方從未公佈過相關數據，但多家中外權威市場調查機構發佈的調查報告均顯示，今天中國家庭資產中，房產佔比超過70%，北上深等房價最高的一線城市，房產佔比更是超過85%。
如果你的金融投資也都集中在國內，遇到人民幣匯率暴跌怎麼辦?
更可怕的是，中國經濟整體已被捆綁在房地產市場上，如果房價崩盤，股市難免也會暴跌，債務危機難免也會跟著爆發，各種企業債、銀行理財產品、資管產品、P2P、哪怕是儲蓄型保險，都會出現連鎖兌付危機，造成你的財富大縮水。
這是我們這代中國人的宿命，沒人能置身事外。
除了經濟風險，更不可測的是政治風險，此處省略9999個字……
如此看來，海外買房的價值就已呼之欲出，躍然紙上。
海外買房，可以規避4大風險：
中國房地產市場風險;
人民幣匯率風險;
中國經濟不確定性風險;
中國政治不確定性風險。
但海外買房的門檻，依然很高——無論是資金門檻還是知識門檻。（這裡不指房價還很低的東南亞房產。現在熱炒的東南亞板塊會是第一套海外置業的好標的。便宜門檻低且未來更多常駐人口的導入加上交通軌道的建成，會是潛力股。）
問題二
什麼人適合海外買房?
海外買房的資金門檻到底有多高呢?
當下很多鼓吹海外買房各種好的無良中介，為了賺錢當然希望你口袋裡哪怕只有10萬元，也統統拿來海外買房。
結論是：只有同時滿足以下兩條標準的人，才適合海外買房。
第一，已在北京、上海、深圳、廣州、杭州擁有至少1套獨立產權的普通住宅(各類商住房、小產權房、 商鋪、寫字樓等一律不算)，目前已被限購或無力再買第二套;
或者在67座二三城市的主城區或新城，合計擁有不少於2套獨立產權的普通住宅(各類商住房、小產權房、 商鋪、寫字樓等一律不算)。
第二，在擁有上述房產之外(允許有貸未還清)，還有100萬以上的可投資金融資產。
海外買房首要考慮的一定是國內自住問題。
哪怕是人口外流的小城市，只要買得起，剛需還是可以買。因為你本來就是自住，5年、10年、20年後，不管是漲是跌，你都得住下去。哪怕房價暴跌，你也就是心理上難受點，但你還貸依然沒問題，正常生活不受影響。
但如果你現在買得起不買，天天盼著房價下跌能撿漏，如果房價就是繼續漲，你再也買不起了，到時婚也結不了，生活一團糟，咋辦?
但絕大部分小城市未來人口一定會持續外流，長期看房產沒有投資價值，所以在你考慮海外買房之前，應該先在國內更便於管理，也更熟悉的上述72座城市裡買房。
一線城市，有一套自住房就夠了，再留一套長期保值也行，如果有兩三套甚至更多，現在倒是可以考慮賣掉一兩套，去海外買房。
房產稅終究要落地，手裡持有太多房子，終究是燙手山芋，越早處理越主動，越晚處理越被動。
除了房產，還得有足夠多的錢。
海外買房，如果真要找有長期投資價值的，最少得40萬人民幣。
要記住，海外買房也絕對不是屌絲彎道超車的機會。想要豪賭一把，一夜暴富，會所嫩模，請出門左轉進幣圈。
對富人階層來說，海外買房好多年前就已經上車了，有的一買就買幾十套，對新興中產階層來說，一旦達到門檻後，同樣越早下手越好。
因為對於一座城市來說，只要經濟還在快速增長，人口還在不斷湧入，土地和房屋作為一種總量有限的稀缺資產，資產價格的長期趨勢一定是不斷上漲，全世界無一例外。
尤其是過去10年全球貨幣大放水，各國的富人和中產階級，為了保衛財富不縮水，都在大量置業。
其中尤以貨幣放水最嚴重，也是新興中產階層崛起速度最快，規模最大的中國人的海外置業熱情最高漲。
所以海外買房，你不僅是和通脹賽跑，更是和身邊數千萬逐漸富裕起來的中國同胞賽跑。
問題三
海外買房有哪些風險?
置業投資的目的是賺錢，賺錢手段無非兩種，一是房價漲，二是收租金，這也是買房最大的兩個風險。
第一、房價下跌風險。
國內房價有下跌的可能，海外房產同樣如此，沒人敢保證你買的房子未來10年、20年、30年100%只漲不跌，對吧?
所以我們在挑選海外買房目的地時，就要對未來房價走勢進行預判，選那些如今房價還低於國內的“潛力股”。
第二、租金回報率下跌風險。
現在國內一線城市的租金回報率只有1%，二三線城市好點的有2%，最好的也不過3%到頂了。而且租金回報率高的，往往都是經濟相對低迷，人口不斷外流的，導致房價根本長不起來的城市。
租金回報率，就是每年租金收入和房價之比，就像股票市盈率一樣，是判斷房價高不高最有效的指標。
國際上，比較合理的租金回報率，應該在6%左右。
高於這個水平，說明房價低估，現在是窪地，更適合買房;低於這個水平，說明房價高估，更適合租房。
2018年，半程已過，從來沒有一個時刻，像今年下半年這般充滿了迷茫和不確定性。
房產調控接連不斷，人民幣持續貶值，A股延續下探走勢，再到最近的房租暴漲事件。
還是那句話，海外買房，先上車的吃肉，後上車的喝湯，最後姍姍來遲的，只能做接盤俠。
