近日，住建部對《住宅項目規範》公開徵求意見。徵求意見稿中明確了一點：“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”
消息一出，這幾天的朋友圈炸開了鍋。
談到公攤，幾乎每個買了房的人都有一肚子的話說——花一百平米的買房錢，卻只買到一個七八十平米的房子，就只問你心裡好受不好受。
從1998年進入商品房時代開始，由購房者分攤購買的共有建築面積，就因不符國際慣例、現有法律法規沒有設定上限等問題一直為人詬病。
如今公開徵求意見，以後的住宅交易怕是有望全部按照套內面積來計算了。
一、咱們先來整一整，公攤的概念
公攤即謂公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。
我們在買房的時候，開發商會告訴你，購買的商品房銷售面積（建築面積）=套內建築面積+分攤的共有建築面積（公攤面積）。
“公攤”的內容，包括以下兩大部分：
第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；
第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
公攤面積問題不是一個新鮮話題，業內專家認為公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。而公攤收益又被物業“代持”，但物業費、供暖費、停車費等與公攤密切相關的五花八門收費卻每每如期而至，讓業主們有種說不出來的“憋屈”。
二、那麼問題來了，之前購房多交的錢是否可以退回來？
取消公攤的新聞一夜之間讓地產圈瞬間高潮，各種專家大V都來發表看法，公攤的各種貓膩也見諸報端，還有人想著多交的錢能退回來嗎？
想多了！
一般而言，法律法規只限制後來人。之前的買房了人多了去了，都補償怎麼是個頭。一套房子二十三平的公攤面積，按購買價格回饋補償也是不小的數目。國家不會出，開發商也不會出。所以別想了，公攤取消後只是明明白白消費。
說通俗點，有公攤的話，相當於開發商可以在核桃縫裡摻沙子（看良心了），取消公攤賣純核桃仁了就沒地方摻沙子了。
三、央視：這是錯誤理解
早在23日晚間，央視新聞官方微信對此已經做出了闢謠，標題就是：“取消公攤面積是錯誤理解”！內容中說明：此次住建部官網掛出的《住宅項目規範》徵求意見稿本身只是一個工程設計規範，而不是商品房交易規範，更談不上法律，針對的對象是：設計院和施工單位，與房產交易的關係不大。
這個徵求意見稿，是規範未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建築面積”“公攤面積”來計算，並無直接關係。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關係。
而大家更關注的住宅交易和物業費、採暖費，都有各自的法律、法規，比如《商品房銷售管理辦法》等，物業方面有《物業管理條例》等。 簡單來說，《住宅項目規範》根本管不著。
而在目前大多數的購房合同中，開發商前期宣傳的都是以建築面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內面積來計價。也就是說，開發商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標明以套內面積計算，1.5萬/㎡。
《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權。
對於購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發商和你是按照套內面積來交易的。這和《住宅項目規範》中“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的這條要求其實也並沒有衝突。
而且，不管是以什麼來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業費、取暖費，並沒有關係。
況且這只是一個建設規範的徵求意見，離正式文件還很遠，即使是正式文件，也不能確定是建議標準還是規定強制標準，而且涉及範圍很廣，短時間內也實施不了的。
四、所以，取消公攤房價會上漲嗎？
有人稱，降低或取消公攤面積，可能會讓開發商忽視公用設施部位建設、降低環境配套等公共公用設施質量，甚至進一步推高房價。
新華社題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》的報道指出，國外成熟的經驗表明，在市場經濟中，如果開發商試圖在壓縮公攤面積後佔購房者便宜，購房者肯定不會答應。為了生存和獲利，開發商更理性的選擇，是根據市場需要造出更好的房子。
報道稱，至於降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內建築面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數字問題，並不會真正提高購房者負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力。
那麼，按套內面積計價是否能減少購房成本呢？
北京市萬思恆律師事務所吳剛律師對記者表示，該條規定即使最終生效，也難以有效減少購房人的最終購房成本。因為開發商投入到住宅項目的所有建設成本，包括其投入到公共建築、公共設施設備的建設成本，最終也會分攤到廣大購房人的身上，那麼按套內使用面積來計算住房的單價也必然上升。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，全國統一套內面積進行交易，發揮了房住不炒的導向，從購房者的角度，在買房的時候，少了一個顧慮。
嚴躍進稱，這一次住建部的規定，具有很大的變革，可能會使一些房地產稅，包括一些跟房屋交易面積掛鉤的制度發生變革，對於財政稅收、相應的計稅標準等都是積極的。
中原地產首席分析師張大偉今日（2月23日）對此進行了解讀：
是否套內計價對於購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對於購房者而言，物業費等因為建築面積衍生的收費也有可能降低。
另外需要注意的是，公攤面積並不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
1：這只是一個工程建設規範公開徵求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。
2：從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。
3：套內面積計價影響最大的是期房銷售，對於現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利於購房者，對於開發商而言減少了灰色利益。
4：羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。
5：從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。
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