融资收紧！房企该何去何从?
11月25日，国务院副总理刘鹤在《人民日报》撰文指出，房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。”
此前已有风声的“345新规”，则是利剑直指高负债率的房企，对房企按负债用“三条红线”进行划线处理，以有息负债的规模来控制房企的融资上限。不难看出，国家对房企融资监管力度正在加大。
据东方财富choice数据，近五成上市房企负债率超70%，在公司本身高负债的情况下，融资渠道收紧无异于“雪上加霜”，或将成为“压死骆驼的最后一根稻草”?
近年来，房市频频“爆雷”，违约、跑路层出不穷，乱象丛生……
八月份，有消息爆出，国家针对房地产企业拟设立“三条红线”的融资规则，目的在于控制房企的有息负债，希望以此作为门槛对拟进行再融资的房地产开发商进行风险评估!根据该政策，开发商如果想借更多的钱，它必须满足“三条红线”的要求：剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为100%，现金与短期债务比的上限为1。
房企从市场上获得融资变得不再容易，因此，偿债压力也随之而来。
高层会议喊话房地产市场，这无疑就是要收紧楼市政策的信号。市场有观点认为，未来房价下跌的可能性非常的大，而且下跌力度空前。
多家券商全面分析当前房地产市场后纷纷表示，市场超预期下行，目前地产处于严重低估水平。从房市表现来看，11月以来，国内30个大中城市商品房日均销售面积累计同比降幅扩大。
下半年以来，房地产指数(822019)走势大起大落，跌宕起伏。截至11月26日收盘，房地产指数(822019)跌5.81%，收1767.82点。
在沪深两市上市的房企总共有147家(GICS行业)，截至11月26日收盘，有100家企业集体飘绿的“壮观景象”，占比达68%;此外，还有11家房企涨跌无变化;收涨企业仅有36家，占比不足四分之一。
其中，铁岭新城(000809.SZ)跌幅最大，下跌了9.80%，收盘价2.21元/股，成交量88.42万股，成交额1.96亿元。其次为世联行(002285.SZ)，跌收5.36元/股，跌幅5.30%。
而收涨企业中，仅*ST新光(002147.SZ)、三湘印象(000863.SZ)涨幅超过3%，分别上涨了5.07%、4.32%，其余34企业仅实现略微上涨。
对很多开发商来说，2020年可谓是时运不济。
一季度受疫情冲击，房屋销售逼近停滞，二季度本以为迎来了“复苏”阶段，但行情依旧低迷;终于挨到下半年——历来的销售旺季，但销售业绩依旧平平，连“金九银十”也只是空欢喜一场，第三季度房企营收增速上行，但更多的却是增收未增利。
尤其在“三条红线”监管下，很多房企都开始被迫地打起了价格战，希望通过降价的模式吸引消费者，采用各种办法来消除库存，回笼资金，解除当下“燃眉之急”!
那么，成效如何呢?
从全国总体情况看来，1-10月份全国商品房销售面积为13.32亿平方米，同比持平，1-9月份同比下降1.8%;1-10 月，商品房销售额累计达到131665亿元，同比增长 5.8%，1-9 月同比增长 3.7%;
同期(1-10月)，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，1-9月份为5.6%;购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑 3.3%与增长 14.8%。
据东方财富choice数据，今年10月份，我国23座重点城市的房地产销售面积合计1901.27万平方米，平均值为82.66万平方米。从当月同比变动率来看，“喜忧参半”。其中，12城10月销售面积出现同比增长，合肥“拔得头筹”较去年同期增长了338.72%;而在同比下滑的11城中，西安较去年同期下滑幅度最大，同比下滑了36.20%。
而另一方面，尽管各大房企亮出“十八般武艺”，但“红线”压境，情况依旧不容乐观。据东方财富choice数据，沪深两市A股上市的147家房企(GICS行业)中，有67家房企三季度资产负债率达到70%以上，占比达45.58%。其中，28家房企三季度资产负债率达到80%以上，3家该数据超过90%。
按最新披露的2020年3季度财务数据，*ST松江(600225.SH)、云南城投(600239.SH)、鲁商发展(600223.SH)资产负债率位列前三，分别达到97.42%、95.53%、90.10%。
为避免之前出现的房产巨头“千亿负债”巨雷，国家对房市早有盘算，对其监管力度的加强，绝不会止步于“三条红线”……
日前，中国人民银行在其官网开设“央行研究”专栏，首期便刊登了央行行长易纲发表的《再论中国金融资产结构及政策含义》论文，文中着重强调了要“加强对房地产市场融资状况的全面监测”。
融资渠道收紧，各大房企面临较高的债务压力，为了拿到融资不得不“各显神通”：借款、卖物业、股权转让、对外担保……
11月14日，绿地控股(600606.SH)披露关联交易进展公告称，经第九届董事会第十次会议审议批准，公司(含下属子公司)拟向上海格林兰投资企业(有限合伙)借款不超过35亿元。
据三季报数据，绿地控股资产负债率已达到88.62%，可谓“鸭梨山大”。
公告提及，绿地控股全资子公司绿地控股集团有限公司与格林兰于2020年11月12日签订了《借款协议》，向格林兰借款1.9亿元，借款期限12个月，借款年利率为5.7%(同格林兰融资利率)，该次借款相关的税费全部由绿地控股集团有限公司承担。
截至该公告披露日(11月14日)，基于上述关联借款额度，绿地控股已向格林兰累计借款6.9亿元。
为了回血，绿地控股目前正在出售位于上海、江苏的14个项目27个物业。市场人士预估，如果都卖出去，绿地控股大概可以获得231亿的回笼资金。
此外，还有一些企业，希望通过股权转让的形式来获取融资。
11月23日，北京产权交易所披露，资产负债率超80%的首开股份(600376.SH)，拟通过转让30%股权的方式，为全资子公司苏州平泰置业有限公司(简称：苏州平泰置业)增资，拟募资规模不低于6000万元。
与此同时，首开股份也在通过对外担保的方式为子公司融资。首开股份于11月17日公告了对怡和置业、常熟耀泰两家参股子公司，进行不超过10.4亿元融资担保的消息。
面对楼市政策收紧，中信建投研究认为，伴随着宏观经济的复苏，顺周期板块的估值正在逐步得到修复，其中房地产板块作为业绩确定性较强、且年内涨幅最低的板块之一，当前估值低估较严重。但同时，市场已逐步认识到“345”融资新政出台后带来的板块普遍杀估值是非理性行为，未来行业内估值将逐步分化。
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