融資收緊！房企該何去何從?
11月25日，國務院副總理劉鶴在《人民日報》撰文指出，房地產業影響投資和消費，事關民生和發展。“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購併舉、因城施策，完善長租房政策，促進房地產市場平穩健康發展。”
此前已有風聲的“345新規”，則是利劍直指高負債率的房企，對房企按負債用“三條紅線”進行劃線處理，以有息負債的規模來控制房企的融資上限。不難看出，國家對房企融資監管力度正在加大。
據東方財富choice數據，近五成上市房企負債率超70%，在公司本身高負債的情況下，融資渠道收緊無異於“雪上加霜”，或將成為“壓死駱駝的最後一根稻草”?
近年來，房市頻頻“爆雷”，違約、跑路層出不窮，亂象叢生……
八月份，有消息爆出，國家針對房地產企業擬設立“三條紅線”的融資規則，目的在於控制房企的有息負債，希望以此作為門檻對擬進行再融資的房地產開發商進行風險評估!根據該政策，開發商如果想借更多的錢，它必須滿足“三條紅線”的要求：剔除預收款後的資產負債率上限為70%，淨負債與股本之比的上限為100%，現金與短期債務比的上限為1。
房企從市場上獲得融資變得不再容易，因此，償債壓力也隨之而來。
高層會議喊話房地產市場，這無疑就是要收緊樓市政策的信號。市場有觀點認為，未來房價下跌的可能性非常的大，而且下跌力度空前。
多家券商全面分析當前房地產市場後紛紛表示，市場超預期下行，目前地產處於嚴重低估水平。從房市表現來看，11月以來，國內30個大中城市商品房日均銷售面積累計同比降幅擴大。
下半年以來，房地產指數(822019)走勢大起大落，跌宕起伏。截至11月26日收盤，房地產指數(822019)跌5.81%，收1767.82點。
在滬深兩市上市的房企總共有147家(GICS行業)，截至11月26日收盤，有100家企業集體飄綠的“壯觀景象”，佔比達68%;此外，還有11家房企漲跌無變化;收漲企業僅有36家，佔比不足四分之一。
其中，鐵嶺新城(000809.SZ)跌幅最大，下跌了9.80%，收盤價2.21元/股，成交量88.42萬股，成交額1.96億元。其次為世聯行(002285.SZ)，跌收5.36元/股，跌幅5.30%。
而收漲企業中，僅*ST新光(002147.SZ)、三湘印象(000863.SZ)漲幅超過3%，分別上漲了5.07%、4.32%，其餘34企業僅實現略微上漲。
對很多開發商來說，2020年可謂是時運不濟。
一季度受疫情衝擊，房屋銷售逼近停滯，二季度本以為迎來了“復甦”階段，但行情依舊低迷;終於捱到下半年——歷來的銷售旺季，但銷售業績依舊平平，連“金九銀十”也只是空歡喜一場，第三季度房企營收增速上行，但更多的卻是增收未增利。
尤其在“三條紅線”監管下，很多房企都開始被迫地打起了價格戰，希望通過降價的模式吸引消費者，採用各種辦法來消除庫存，回籠資金，解除當下“燃眉之急”!
那麼，成效如何呢?
從全國總體情況看來，1-10月份全國商品房銷售面積為13.32億平方米，同比持平，1-9月份同比下降1.8%;1-10 月，商品房銷售額累計達到131665億元，同比增長 5.8%，1-9 月同比增長 3.7%;
同期(1-10月)，全國房地產開發投資116556億元，同比增長6.3%，1-9月份為5.6%;購置土地面積與土地成交價款分別累計下滑 3.3%與增長 14.8%。
據東方財富choice數據，今年10月份，我國23座重點城市的房地產銷售面積合計1901.27萬平方米，平均值為82.66萬平方米。從當月同比變動率來看，“喜憂參半”。其中，12城10月銷售面積出現同比增長，合肥“拔得頭籌”較去年同期增長了338.72%;而在同比下滑的11城中，西安較去年同期下滑幅度最大，同比下滑了36.20%。
而另一方面，儘管各大房企亮出“十八般武藝”，但“紅線”壓境，情況依舊不容樂觀。據東方財富choice數據，滬深兩市A股上市的147家房企(GICS行業)中，有67家房企三季度資產負債率達到70%以上，佔比達45.58%。其中，28家房企三季度資產負債率達到80%以上，3家該數據超過90%。
按最新披露的2020年3季度財務數據，*ST松江(600225.SH)、雲南城投(600239.SH)、魯商發展(600223.SH)資產負債率位列前三，分別達到97.42%、95.53%、90.10%。
為避免之前出現的房產巨頭“千億負債”巨雷，國家對房市早有盤算，對其監管力度的加強，絕不會止步於“三條紅線”……
日前，中國人民銀行在其官網開設“央行研究”專欄，首期便刊登了央行行長易綱發表的《再論中國金融資產結構及政策含義》論文，文中著重強調了要“加強對房地產市場融資狀況的全面監測”。
融資渠道收緊，各大房企面臨較高的債務壓力，為了拿到融資不得不“各顯神通”：借款、賣物業、股權轉讓、對外擔保……
11月14日，綠地控股(600606.SH)披露關聯交易進展公告稱，經第九屆董事會第十次會議審議批准，公司(含下屬子公司)擬向上海格林蘭投資企業(有限合夥)借款不超過35億元。
據三季報數據，綠地控股資產負債率已達到88.62%，可謂“鴨梨山大”。
公告提及，綠地控股全資子公司綠地控股集團有限公司與格林蘭於2020年11月12日簽訂了《借款協議》，向格林蘭借款1.9億元，借款期限12個月，借款年利率為5.7%(同格林蘭融資利率)，該次借款相關的稅費全部由綠地控股集團有限公司承擔。
截至該公告披露日(11月14日)，基於上述關聯借款額度，綠地控股已向格林蘭累計借款6.9億元。
為了回血，綠地控股目前正在出售位於上海、江蘇的14個項目27個物業。市場人士預估，如果都賣出去，綠地控股大概可以獲得231億的回籠資金。
此外，還有一些企業，希望通過股權轉讓的形式來獲取融資。
11月23日，北京產權交易所披露，資產負債率超80%的首開股份(600376.SH)，擬通過轉讓30%股權的方式，為全資子公司蘇州平泰置業有限公司(簡稱：蘇州平泰置業)增資，擬募資規模不低於6000萬元。
與此同時，首開股份也在通過對外擔保的方式為子公司融資。首開股份於11月17日公告了對怡和置業、常熟耀泰兩家參股子公司，進行不超過10.4億元融資擔保的消息。
面對樓市政策收緊，中信建投研究認為，伴隨著宏觀經濟的復甦，順週期板塊的估值正在逐步得到修復，其中房地產板塊作為業績確定性較強、且年內漲幅最低的板塊之一，當前估值低估較嚴重。但同時，市場已逐步認識到“345”融資新政出臺後帶來的板塊普遍殺估值是非理性行為，未來行業內估值將逐步分化。
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