摘要
1.房地產業風險向金融領域溢出的可能性值得關注；
2.當前宏觀經濟週期與2003年有所不同，經濟下行壓力較大，且在“房住不炒”政策基調下，房地產市場整體處於降溫、調整階段，企業資金狀況不容樂觀，疫情短期衝擊較2003年更大；
3.下一步，行業要做好房地產市場結構優化，供給端重增量、重存量，需求端引導租賃需求，同時加大住房金融創新力度，著力降低房地產金融領域風險集中度，推進住房租賃資產證券化業務；
4.監管者有必要對線上售房量身定製相關制度和標準，畢竟現有制度更適用於線下場景。惟有真正立下規矩，線上售房才不會被當作權宜之計，成為未來市場銷售新模式。
中國民生銀行研究院研究員 郭曉蓓
“疫情對房地產業的衝擊，從時間維度看，影響更多集中在短期市場，週期預計2~3個月；從空間維度看，影響更多集中在湖北等疫情較嚴重的區域。隨著疫情形勢扭轉以及預期適度寬鬆政策的釋放，房地產業中長期依然會平穩發展。”日前，中國民生銀行研究院研究員郭曉蓓在接受《中國建設報》記者獨家專訪時表示。
關注資金鍊壓力和違約風險
疫情防控期間，受土地招拍掛放緩、延期復工等影響，房地產開發土地購置、建安投資與施工規模均顯著下降。自2019年以來，房企融資形勢偏緊，重點依靠加快銷售回款節奏緩解資金壓力。但當前這一渠道受阻，企業償債壓力凸顯，資金鍊更加緊張，房企開發投資意願與能力下降。
郭曉蓓認為，受疫情影響，房地產業目前面臨多方面風險：
一是面臨償債高峰。2020年，房地產業需償還債券總額7598億元，上半年為3000億元。疫情衝擊加劇了房企資金緊張狀況，尤其是春節期間，交易量大幅下滑，現金流更加困難。
二是經營性不動產遭遇嚴峻考驗，零售業、寫字樓、酒店等商業地產面臨較大困難。春節是消費旺季，本該現金流充裕的零售商業不得不關門歇業，租金成本負擔沉重。原本就供過於求的寫字樓市場，需要更長時間消化疫情影響。旅遊業停擺，酒店、餐飲空置率大幅上升。
三是住房租賃企業面臨較大的經營壓力。大多數長租企業輕資產運營，房源都是租來的。受疫情影響，退租或要求降低租金的情況是可能的，長租公寓採取了階段性減免租金等措施，維持租賃合約、降低空置率。但其間收入下降、運營管理成本增加，使長租企業短期現金流明顯減少。
此外，
房地產業風險向金融領域溢出的可能性值得關注。疫情暴發之前，就已經存在經濟增長和財政收入過度依賴房地產業、金融資源向房地產業高度聚焦、居民住房槓桿率較高等問題。疫情當前，需要重點關注房企面臨的資金鍊壓力、在建項目停工以及居民收入下降帶來的違約風險。從中長期看，未來行業走勢如何？郭曉蓓說：“2003年非典疫情暴發後，房地產銷售增速在3~4月短暫大幅下滑，5月開始反彈。同時，房地產開發投資情況保持了一致，表明購房需求具有剛性，因疫情暴發暫時延後而並未消失。當前宏觀經濟週期與2003年有所不同，經濟下行壓力較大，且在‘房住不炒’政策基調下，房地產市場整體處於降溫、調整階段，企業資金狀況不容樂觀，疫情短期衝擊較2003年更大。”
郭曉蓓對《中國建設報》記者表示，隨著國內疫情得到有效控制，地方政府、房企有望加快供地、推盤、施工節奏，市場加速回暖，風險將被緩釋。在北京、蘇州、深圳等地，一些高性價比的樓盤受到購房者追捧。
下一步，行業要做好房地產市場結構優化，供給端重增量、重存量，需求端引導租賃需求，同時加大住房金融創新力度，著力降低房地產金融領域風險集中度，推進住房租賃資產證券化業務，“從全年總體判斷，房地產銷售與開發投資受疫情影響可控。”
應為線上營銷量身定製相關制度和標準
疫情防控期間，線下銷售按下“暫停鍵”。房子怎麼賣出去，成為各房企最需要考慮的問題。自2月中旬以來，不少房企紛紛轉戰線上，提供網上看房、選房、購房服務，並推出多重購買優惠、無理由退房等政策，一時間吸引了眾多消費者。據克而瑞研究中心統計，前200強房企中，143家房企推出了“雲賣房”。
目前，線上售房模式主要有三種：一是大型房企自建網上售樓處，如恆大“恆房通”、碧桂園“鳳凰雲”、融創“幸福通”等，房源覆蓋全國所有在售項目。二是世茂、龍光等規模房企與房天下、樂居等第三方機構合建網絡售房平臺，通過線上銷售引流。三是售樓員化身主播，在快手等平臺直播“帶貨”。
郭曉蓓對《中國建設報》記者表示，先進技術支持大幅增強了客戶線上看房的真實感，也表明房企探索溝通方式的改變。對房企角度說，線上售樓處是一種拓客渠道，通過展示項目，獲得更多客戶信息，然後引流至線下。從消費者角度看，線上買房雖然便捷，但並不踏實。當下，房地產業轉戰線上主要受疫情影響，是“非常時期的非常辦法”，短期內不會替代線下銷售，但可以成為重要補充。
“未來，線上售房有望成為趨勢，會有越來越多房企選擇。”郭曉蓓認為，監管者有必要對線上售房量身定製相關制度和標準，畢竟現有制度更適用於線下場景。惟有真正立下規矩，線上售房才不會被當作權宜之計，成為未來市場銷售新模式。
“危機中蘊含著機遇。”在郭曉蓓看來，房地產需求順利釋放後續還需政策支持和供給端發力。政策上，因城施策，支持剛需改善型需求；產品上，房企要不斷升級，持續改善戶型、物業服務和配套，使之與居民需求匹配；銷售模式上，要創新渠道，推廣線上營銷。如果應對得當，這次危機將成為房地產業全面轉型升級的重要契機。
