樂居財經 李奕和 發自香港
兩年多以前，港交所的一聲鑼響，九龍倉置業（01997.HK）正式從九龍倉集團（00004.HK）旗下分拆上市。如今，九龍倉集團卻在走向另一個結局。
2月24日早間，九龍倉集團有限公司（以下簡稱“九龍倉”）發佈公告稱，公司股份已於香港聯合交易所有限公司短暫停牌，以待發布屬公司內幕消息的公告。與此同時，九龍倉置業地產投資有限公司（以下簡稱“九龍倉置業”）亦在當日宣佈短暫停牌。
公告中，兩家公司並未披露公司股票停牌的具體原因。
隨後，據《彭博》2月24日午間引述投資顧問公司United Fiest Partners亞洲研究部負責人的說法，兩家公司停牌或與九龍倉的私有化有關。該人士表示，會德豐（00020.HK，全稱“會德豐有限公司”）或會從少數股東手中回購九龍倉股份，作價每股27.58港元，作價較九龍倉停牌前的每股19.7港元，溢價40%。
若會德豐完成對九龍倉集團的私有化，將要向中小股東收購約9.14億股份，據此，會德豐私有化九龍倉集團的總代價將至少達到252億港元。
會德豐為何要私有化九龍倉集團呢？
分拆與業務重疊
會德豐擬私有化九龍倉的說法，早在三年前就已傳出。2017年5月，九龍倉宣佈擬分拆香港商場等商用物業。當時，該公司主席吳天海稱，分拆商用物業擬包括香港商場及酒店，不傾向以REITs形式掛牌，九龍倉未來將主力發展內地物業市場。
股權關係上，九龍倉為會德豐集團主要附屬公司，考慮分拆後九龍倉置業、九龍倉集團和會德豐或存在業務上的重合，公司當時還對三者的業務分工做出具體說明。
分拆後，九龍倉置業主要在香港從事策略性大型零售、寫字樓及酒店物業的投資；會德豐（九龍倉除外）將繼續主要在香港從事地產發展以及透過會德豐地產（新加坡）有限公司（會德豐擁有76%權益的附屬公司）在新加坡從事地產投資及發展。此外，九龍倉將主要在中國從事地產發展及投資、其它香港物業及於香港和中國從事非地產業務。
幾個月後的2017年11月23日，隨著港交所的一聲鑼響，九龍倉置業正式從九龍倉旗下分拆，並以介紹形式登陸港交所主板。
分拆完成後，會德豐直接成為九龍倉置業和九龍倉兩者的最大股東。但事實上，在業務劃分上，會德豐仍與九龍倉存在重疊。因此，當時就有業內人士分析，會德豐或將對九龍倉做進一步的合併重組或者私有化。
私有化進行時
在九龍倉業績會上，媒體曾多次追問關於此事的確切性，該公司管理層也一直守口如瓶。然而，這不但沒有讓外界停止對二者存在私有化可能性的猜測，反而讓事情變得更加曖昧不清。
去年底以來，九龍倉、九龍倉置業和會德豐的增持、關聯交易就時有發生。這也許從另一個側面印證了三者仍在進行資產重組動作的傳聞。
2019年11月26日，會德豐以每股平均價18.0142港元，增持九龍倉集團1287萬股，佔總股本0.42%，總值2.32億港元。此次增持後，會德豐持有九龍倉集團的股份增至69.3%。
去年12月18日，九龍倉置業全資附屬公司以64.18億港元收購會德豐新加坡烏節路購物帶中心兩項優質投資物業Scotts Square和會德豐廣場，前者為住宅連商場發展項目，後者為商業項目。
早在一天前的12月17日，九龍倉集團間接全資附屬公司還以13.62億港元收購會德豐旗下杭州富陽“雍景山”住宅項目。項目未落成及已落成物業存貨總樓面面積約為32.84萬平方米，包含洋房、聯排別墅、複式套房和公寓套房。該項目地塊由會德豐於2011年2月以14.37億元購入。
根據當時公告，會德豐分別持有九龍倉集團和九龍倉置業69.3%、66.01%股份，兩項交易雙方均構成關聯交易。
最佳窗口期？
曾有市場人士指出，會德豐如果要對九龍倉集團進行私有化，難度很大。一方面，規模不大做起來很麻煩。另一方面，香港對小股東的保護比較好，私有化要求很高。如果此次私有化按九龍倉集團停牌前的每股19.7港元溢價40%進行，是否說明會德豐已向小股東表明自己的誠意？
九龍倉集團目前業務大部分與投資物業相關，包括香港和中國內地的投資物業，酒店和發展物業；此外還包括經營物流業務的現代貨箱碼頭及香港空運貨站。其中，在中國內地九龍倉集團主要在城市商業中央商務區或新中央商務區開發投資商業物業，如長沙國金中心、成都國際金融中心、重慶國金中心、無錫國金中心、上海會德豐國際廣場等地標建築。
官網顯示，目前九龍倉集團在內地投資物業組合187.3萬平方米。此外，截至2019年6月，九龍倉集團在內地用作發展物業土地儲備360萬平方米；去年上半年，該公司銷售額235億元，涉及面積80萬平方米。
2019年上半年，九龍倉集團營業收入80.64億元，同比增長3.08%；公司股本持有人應占溢利同比下降14.34%至24.5億元，少數股東權益0.23億元；總資產2363.35億元。
今年2月18日，九龍倉集團發佈盈利預警，公司2019年財年的股東應占集團盈利會較2018年度下跌約50%。主要因若干內地發展物業根據現行市況評估的可變現淨值可能產生的減值虧損而做出撥備。
過去一年九龍倉表現都差過會德豐，上述投顧公司人士認為，現時私有化時機已到。他相信私有化後，吳光正家族會繼續持有50%以上合併後公司的股份。
