1
元旦刚过去不到1个星期，楼市的躁动就又开始了。
降准，限售，暴涨，暴跌。
2020年的楼市注定得延续2019年的喧嚣和嘈杂，甚至更强。
先说降准。
与我在之前文章预测的一样，宽松的货币环境已经到来，降准的出现只是时间问题。
2020年1月1号，央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点。
这一举动直接释放长期资金达到8000多亿元。
注意，这次是全面降准，而非定向降准。
什么叫做全面降准？就是对所有存款性的金融机构的存款准备金率统一降低，以达到释放更多流动性资金的目的。
什么又是存款性机构？四大银行和我们熟悉的股份制银行，比如招商，交通，光发等等，统称为存款性金融机构。
全面降准可以说，让整个社会所有行业，都处于降准的影响范围内。
社会上的钱变多了。
钱多了，会不会再次流入房地产市场？
按照央行的说法是不会。
但在降准的第三天，经济参考报的一篇报道中，有一段话却值得玩味。
首先文章的标题先表明了，降准不会让楼市的金融环境放松。
但是文章结尾的一段话，却很有意思。
“更不会对房地产市场造成较大影响”
从这一句话来看，降准到底对楼市会不会产生影响，我想明眼人心里都有数了。
可以肯定，降准对楼市在一定程度上的利好是存在的。
首先，这次是全面降准，意味着房地产融资环境会有些许的改善，当然融资难度肯定还是不会降低。
但是融资的成本会有所下降。
其次对于个人购房者来说，降准会在随后引发LPR继续下行，也就是房贷利率的降低。
降准虽不是降息。
但是降准会让银行的可流动性资金更多，手里的钱更充裕，利率自然会受到影响出现下降的可能。
5年期LPR利率，也就是房贷利率，一旦出现下降，必然会对房地产市场产生一定的刺激作用，会进一步释放更多的购买力。
客观的讲，降准的目的确实不是刺激楼市，但是降准的行为却必然会影响到楼市。
预计一下，短时间内，5年期LPR利率大概率会出现下行，而下行的数值应该是5个基点，也就是0.05%。
在利率持续走低的全球大趋势下，后期的房贷合同一定选择一年一变的模式。
不然后期降息的利好，可就和你没关系了。
贷款的年限不要怕长，未来会慢慢进入低利率时代，这是全球经济的大趋势，所以拉长贷款的年限，让通胀慢慢冲淡你的负债。
2
限售。
央行的降准客观上对楼市存在一定程度的利好，但这不代表着楼市的调控节奏就会改变。
在我12月29号《追涨杀跌？买房的这些时机你必须知道！》一文中就提到过。
凡是持续快速上涨的城市，距离调控都不远了。
当时碍于篇幅原因，只列举了一些二线城市的涨幅，比如南通，宁波，沈阳，厦门等。
恰恰就是因为篇幅问题，没有列举出来的同样快速上涨的三四线城市，首先被调控了。
唐山成了印证我这个说法的第一个三四线城市。
1月4号，唐山市发出楼市新政，对唐山市中心区的，路南区，路北区，高新区，这三个区进行限售调控。
购房人从购买商品房网签之日起，42个月不得进行上市交易。
唐山能在2020年成为第一个被调控政策收紧的楼市，这和唐山市过去1年多的疯狂上涨，有着决定性的关系。
在11月份的官方公布数据来看，整个11月唐山的新房和二手房，全部位居涨幅榜前列。
新房涨幅更是达到了11月份的全国第一。
在过去的1年里，唐山涨幅位居全国三四线城市排行榜第二，仅次于山东临沂。
唐山的房价在过去1年多时间里快速上涨。
和所谓的人口，产业，GDP都没任何关系。
非要说有什么原因导致了唐山房价疯狂上涨的话，那么有两个。
第一，唐山的购房政策相对宽松。
购房政策宽松，资金就方便流入唐山楼市
第二，唐山的房价基本属于价格洼地。
价格属于洼地，资金则愿意流入唐山楼市。
再加上近1年多京津冀城市群多次在重要会议和讲话上被提及，唐山市这个京津冀城市群的成员之一，当地楼市自然少不了概念上的炒作。
这种补涨的陷阱也是最容易割韭菜的地方，一旦看着上涨快速眼红收益，而进去博一把的话，很可能就得站岗。
宽松的限购环境，较大的价格洼地，让唐山房价得以快速上涨。
而房价的快速上涨，又再次影响到了土地的价格。
2019年1月16号，唐山的19年首次土地拍卖，当时一块友谊西路的土地最终以6670元/平米被房企拿下。
而在2018年唐山住宅土地拍卖最高价格才是5288元/平米。
到了2019年6月6号，唐山光明路东侧的一块土地进行拍卖，这次最终成交价格上涨到了8058元/平米。
3个月后的9月25号，唐山凤凰新城裕华道土地拍卖，最终成交价格8888元/平米。
10月22号，唐山再次挂牌多块土地拍卖，这个时候的土地拍卖起始价格已经到了9590元/平米，注意，是起始价格！
唐山的土地价格，在1年的时间内逼近1万大关，最高成交价格几乎达到了翻倍的涨幅。
土地价格上升，推动房价上涨。
房价上涨，又带动土地价格上升。
快速的上涨，终于还是让唐山选择了出手调控。
这个调控政策，乍一看很凶残，实际上的力度小的可怜。
唐山在1月4号发布的限售政策是“购房人自网签之日起，42个月内不得上市交易”
网签之日42个月，也就是3年半时间。
从网签购买期房算起，到楼盘交房，再到房产证办理完成。
3年半时间，怕是房产证都拿不到手里，本来就无法交易，限制又有什么用呢？
这一段来自唐山房地产销售人员的现身说法，基本上把问题说清楚了。
唐山接下来，要么房价开始有所收敛放慢上涨速度，要么继续上涨，从而迎接更严厉的调控出台。
而一股潜在的压力，会在接下来的时间里，对唐山楼市做出冲击。
早在2016年进场唐山的一波北京炒房团的期房，在2019-2020年已经进入了集中的交房日期。
大量二手房开始陆续上市，接下来唐山楼市的稳固性，才到了真正接受考验的时刻。
和唐山同在三四线城市涨幅排行榜前五的临沂，南阳，宿迁，洛阳，在2020年大概率会迎接相同被调控收紧的命运。
横盘已经是这些城市受到调控后，最好的结果。
3
暴涨。
2019年上涨的三四线城市不少，但是一线城市却偃旗息鼓。
除了深圳。
深圳从2019年11月份出台取消豪宅税的楼市新政后，彻底开启了放飞自我的模式。
2019年11月在楼市新政的利好下，深圳的新房成交3196套，同比增长61%。
二手房成交了8013套，同比增长92%
其中二手房成交量直接达到了2016年4月以来的新高。
二手房的放量成交，让深圳的二手房成交均价历史性突破了6万元大关。
12月，深圳新房成交量成交再次突破4000套，同比增长44%，达到了2016年3月以来新的成交记录。
二手住房成交达则到了9950套，同比增长161%。
仅仅过去一个月，深圳的二手房成交均价已经达到了6.2万/平米
一个豪宅税取消的政策就让深圳楼市成交量暴涨，这反映了一个问题。
深圳楼市的潜在需求一直存在，只是被压制了而已。
暴涨以后的深圳楼市会怎么样？
不用怀疑，深圳楼市的发展前景依然会在另外3个一线城市之上。
简单两点。
第一人口。
深圳是一线城市中施行最低落户门槛的城市，每年大量的人口流入深圳。
2014年到2018年，深圳人口增长分别达到了15万，60万，53万，62万和49.8万。
深圳常年稳坐人口流入第一城市的位子。
长期的人口流入给深圳这个城市注入了活力，带来了财富，也同时给楼市的发展增加更多的可能。
反观另外两个常年控制人口的一线城市，上海和北京，楼市则是表现平平。
暴跌
北京更是在前几日由第三方数据统计爆出，于2017年4月的最高房价相比，北京目前房价下跌幅度已经达到了18.5%。
长期严格的限制人口政策，让北京已经陷入人口净流出的状态。
没有人口支撑的楼市，想要继续健康上行，无疑痴人说梦。
北京在最近两年大量推广限竞房入市，整个北京的楼市供应限竞房已经占据7成左右，库存更是达到3.38万套。
如果再加上北京普通住宅的库存，北京目前的库存已经突破8万套，这个数字是2012年以来的最新记录。
常年控制人口流入，逐渐造成大量库存无法消化，北京楼市的下跌再正常不过了。
还是那句话，人口的常年流入，是一个城市房地产的基础，也是投资的一个重要参考标准。
深圳对人口流入是欢迎的，是接纳的，这一点就保证了深圳楼市的潜在活力。
4
而更重要是第二点，土地。
深圳行政面积为1997平方公里，而北京则是16410平方公里，深圳只有北京的12%。
但是深圳的常住人口加上流动人口，却达到了2000万左右，这就形成了一个非常高密度的居住环境。
深圳的人口密度远大于北上广另外3个一线城市。
甚至已经直逼日本的东京。
而深圳这仅有的1997平方公里，还因为深圳市基于生态环境的考虑，划定了974平方公里作为不可开发土地。
这样一来，深圳只剩下1023平方公里的土地可以开发了。
到了2016年，深圳以建成开发的面积为923.5平方公里。
也就是说，从2016年算起，深圳市只剩下了不到100平方公里可供开发的新增土地。
虽然深圳的十三五规划里明确，会释放出一些土地来，但是零零碎碎加起来，再减去各种生态保护，医疗，教育，文体等等公共设施需要占用的开发土地后。
可供开发的土地还是维持在100多平方公里左右。
即使这100多公里，也并不是全部用于住宅用地。
深圳的住宅用地极其稀缺！
一线城市里最宽松的落户政策，常年全国第一人口流入量，极其稀缺的可供开发的土地，大湾区的核心城市，最成功的经济特区。
这些前置条件，让深圳的楼市成为2020年以后，4个一线城市中唯一最值得关注的城市。
5
不管是最优质的一线城市也好，还是开始变得危险的一些三四线城市也罢。
接下来楼市的大体，会在缓和平稳中继续前行。
所以不用着急，不用为个别“不正常”城市的疯涨产生焦虑。
更不要为这些焦虑，付出非理性的行动。
静下来，选择好一个对的城市。
因为一个对的城市，才会有一份真正有价值的房产。
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END
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