1
元旦剛過去不到1個星期，樓市的躁動就又開始了。
降準，限售，暴漲，暴跌。
2020年的樓市註定得延續2019年的喧囂和嘈雜，甚至更強。
先說降準。
與我在之前文章預測的一樣，寬鬆的貨幣環境已經到來，降準的出現只是時間問題。
2020年1月1號，央行宣佈下調存款準備金率0.5個百分點。
這一舉動直接釋放長期資金達到8000多億元。
注意，這次是全面降準，而非定向降準。
什麼叫做全面降準？就是對所有存款性的金融機構的存款準備金率統一降低，以達到釋放更多流動性資金的目的。
什麼又是存款性機構？四大銀行和我們熟悉的股份制銀行，比如招商，交通，光發等等，統稱為存款性金融機構。
全面降準可以說，讓整個社會所有行業，都處於降準的影響範圍內。
社會上的錢變多了。
錢多了，會不會再次流入房地產市場？
按照央行的說法是不會。
但在降準的第三天，經濟參考報的一篇報道中，有一段話卻值得玩味。
首先文章的標題先表明了，降準不會讓樓市的金融環境放鬆。
但是文章結尾的一段話，卻很有意思。
“更不會對房地產市場造成較大影響”
從這一句話來看，降準到底對樓市會不會產生影響，我想明眼人心裡都有數了。
可以肯定，降準對樓市在一定程度上的利好是存在的。
首先，這次是全面降準，意味著房地產融資環境會有些許的改善，當然融資難度肯定還是不會降低。
但是融資的成本會有所下降。
其次對於個人購房者來說，降準會在隨後引發LPR繼續下行，也就是房貸利率的降低。
降準雖不是降息。
但是降準會讓銀行的可流動性資金更多，手裡的錢更充裕，利率自然會受到影響出現下降的可能。
5年期LPR利率，也就是房貸利率，一旦出現下降，必然會對房地產市場產生一定的刺激作用，會進一步釋放更多的購買力。
客觀的講，降準的目的確實不是刺激樓市，但是降準的行為卻必然會影響到樓市。
預計一下，短時間內，5年期LPR利率大概率會出現下行，而下行的數值應該是5個基點，也就是0.05%。
在利率持續走低的全球大趨勢下，後期的房貸合同一定選擇一年一變的模式。
不然後期降息的利好，可就和你沒關係了。
貸款的年限不要怕長，未來會慢慢進入低利率時代，這是全球經濟的大趨勢，所以拉長貸款的年限，讓通脹慢慢沖淡你的負債。
2
限售。
央行的降準客觀上對樓市存在一定程度的利好，但這不代表著樓市的調控節奏就會改變。
在我12月29號《追漲殺跌？買房的這些時機你必須知道！》一文中就提到過。
凡是持續快速上漲的城市，距離調控都不遠了。
當時礙於篇幅原因，只列舉了一些二線城市的漲幅，比如南通，寧波，瀋陽，廈門等。
恰恰就是因為篇幅問題，沒有列舉出來的同樣快速上漲的三四線城市，首先被調控了。
唐山成了印證我這個說法的第一個三四線城市。
1月4號，唐山市發出樓市新政，對唐山市中心區的，路南區，路北區，高新區，這三個區進行限售調控。
購房人從購買商品房網籤之日起，42個月不得進行上市交易。
唐山能在2020年成為第一個被調控政策收緊的樓市，這和唐山市過去1年多的瘋狂上漲，有著決定性的關係。
在11月份的官方公佈數據來看，整個11月唐山的新房和二手房，全部位居漲幅榜前列。
新房漲幅更是達到了11月份的全國第一。
在過去的1年裡，唐山漲幅位居全國三四線城市排行榜第二，僅次於山東臨沂。
唐山的房價在過去1年多時間裡快速上漲。
和所謂的人口，產業，GDP都沒任何關係。
非要說有什麼原因導致了唐山房價瘋狂上漲的話，那麼有兩個。
第一，唐山的購房政策相對寬鬆。
購房政策寬鬆，資金就方便流入唐山樓市
第二，唐山的房價基本屬於價格窪地。
價格屬於窪地，資金則願意流入唐山樓市。
再加上近1年多京津冀城市群多次在重要會議和講話上被提及，唐山市這個京津冀城市群的成員之一，當地樓市自然少不了概念上的炒作。
這種補漲的陷阱也是最容易割韭菜的地方，一旦看著上漲快速眼紅收益，而進去博一把的話，很可能就得站崗。
寬鬆的限購環境，較大的價格窪地，讓唐山房價得以快速上漲。
而房價的快速上漲，又再次影響到了土地的價格。
2019年1月16號，唐山的19年首次土地拍賣，當時一塊友誼西路的土地最終以6670元/平米被房企拿下。
而在2018年唐山住宅土地拍賣最高價格才是5288元/平米。
到了2019年6月6號，唐山光明路東側的一塊土地進行拍賣，這次最終成交價格上漲到了8058元/平米。
3個月後的9月25號，唐山鳳凰新城裕華道土地拍賣，最終成交價格8888元/平米。
10月22號，唐山再次掛牌多塊土地拍賣，這個時候的土地拍賣起始價格已經到了9590元/平米，注意，是起始價格！
唐山的土地價格，在1年的時間內逼近1萬大關，最高成交價格幾乎達到了翻倍的漲幅。
土地價格上升，推動房價上漲。
房價上漲，又帶動土地價格上升。
快速的上漲，終於還是讓唐山選擇了出手調控。
這個調控政策，乍一看很兇殘，實際上的力度小的可憐。
唐山在1月4號發佈的限售政策是“購房人自網籤之日起，42個月內不得上市交易”
網籤之日42個月，也就是3年半時間。
從網籤購買期房算起，到樓盤交房，再到房產證辦理完成。
3年半時間，怕是房產證都拿不到手裡，本來就無法交易，限制又有什麼用呢？
這一段來自唐山房地產銷售人員的現身說法，基本上把問題說清楚了。
唐山接下來，要麼房價開始有所收斂放慢上漲速度，要麼繼續上漲，從而迎接更嚴厲的調控出臺。
而一股潛在的壓力，會在接下來的時間裡，對唐山樓市做出衝擊。
早在2016年進場唐山的一波北京炒房團的期房，在2019-2020年已經進入了集中的交房日期。
大量二手房開始陸續上市，接下來唐山樓市的穩固性，才到了真正接受考驗的時刻。
和唐山同在三四線城市漲幅排行榜前五的臨沂，南陽，宿遷，洛陽，在2020年大概率會迎接相同被調控收緊的命運。
橫盤已經是這些城市受到調控後，最好的結果。
3
暴漲。
2019年上漲的三四線城市不少，但是一線城市卻偃旗息鼓。
除了深圳。
深圳從2019年11月份出臺取消豪宅稅的樓市新政後，徹底開啟了放飛自我的模式。
2019年11月在樓市新政的利好下，深圳的新房成交3196套，同比增長61%。
二手房成交了8013套，同比增長92%
其中二手房成交量直接達到了2016年4月以來的新高。
二手房的放量成交，讓深圳的二手房成交均價歷史性突破了6萬元大關。
12月，深圳新房成交量成交再次突破4000套，同比增長44%，達到了2016年3月以來新的成交記錄。
二手住房成交達則到了9950套，同比增長161%。
僅僅過去一個月，深圳的二手房成交均價已經達到了6.2萬/平米
一個豪宅稅取消的政策就讓深圳樓市成交量暴漲，這反映了一個問題。
深圳樓市的潛在需求一直存在，只是被壓制了而已。
暴漲以後的深圳樓市會怎麼樣？
不用懷疑，深圳樓市的發展前景依然會在另外3個一線城市之上。
簡單兩點。
第一人口。
深圳是一線城市中施行最低落戶門檻的城市，每年大量的人口流入深圳。
2014年到2018年，深圳人口增長分別達到了15萬，60萬，53萬，62萬和49.8萬。
深圳常年穩坐人口流入第一城市的位子。
長期的人口流入給深圳這個城市注入了活力，帶來了財富，也同時給樓市的發展增加更多的可能。
反觀另外兩個常年控制人口的一線城市，上海和北京，樓市則是表現平平。
暴跌
北京更是在前幾日由第三方數據統計爆出，於2017年4月的最高房價相比，北京目前房價下跌幅度已經達到了18.5%。
長期嚴格的限制人口政策，讓北京已經陷入人口淨流出的狀態。
沒有人口支撐的樓市，想要繼續健康上行，無疑痴人說夢。
北京在最近兩年大量推廣限競房入市，整個北京的樓市供應限競房已經佔據7成左右，庫存更是達到3.38萬套。
如果再加上北京普通住宅的庫存，北京目前的庫存已經突破8萬套，這個數字是2012年以來的最新記錄。
常年控制人口流入，逐漸造成大量庫存無法消化，北京樓市的下跌再正常不過了。
還是那句話，人口的常年流入，是一個城市房地產的基礎，也是投資的一個重要參考標準。
深圳對人口流入是歡迎的，是接納的，這一點就保證了深圳樓市的潛在活力。
4
而更重要是第二點，土地。
深圳行政面積為1997平方公里，而北京則是16410平方公里，深圳只有北京的12%。
但是深圳的常住人口加上流動人口，卻達到了2000萬左右，這就形成了一個非常高密度的居住環境。
深圳的人口密度遠大於北上廣另外3個一線城市。
甚至已經直逼日本的東京。
而深圳這僅有的1997平方公里，還因為深圳市基於生態環境的考慮，劃定了974平方公里作為不可開發土地。
這樣一來，深圳只剩下1023平方公里的土地可以開發了。
到了2016年，深圳以建成開發的面積為923.5平方公里。
也就是說，從2016年算起，深圳市只剩下了不到100平方公里可供開發的新增土地。
雖然深圳的十三五規劃裡明確，會釋放出一些土地來，但是零零碎碎加起來，再減去各種生態保護，醫療，教育，文體等等公共設施需要佔用的開發土地後。
可供開發的土地還是維持在100多平方公里左右。
即使這100多公里，也並不是全部用於住宅用地。
深圳的住宅用地極其稀缺！
一線城市裡最寬鬆的落戶政策，常年全國第一人口流入量，極其稀缺的可供開發的土地，大灣區的核心城市，最成功的經濟特區。
這些前置條件，讓深圳的樓市成為2020年以後，4個一線城市中唯一最值得關注的城市。
5
不管是最優質的一線城市也好，還是開始變得危險的一些三四線城市也罷。
接下來樓市的大體，會在緩和平穩中繼續前行。
所以不用著急，不用為個別“不正常”城市的瘋漲產生焦慮。
更不要為這些焦慮，付出非理性的行動。
靜下來，選擇好一個對的城市。
因為一個對的城市，才會有一份真正有價值的房產。
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END
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