2019年8月，一系列跟國計民生有關的重大制度，正在發生變革。
先是利率制度，然後輪到了土地制度。
8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議在北京人民大會堂閉幕，會議通過了關於修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。
這意味，中國的土地制度發生重大變化。從實際影響看，堪稱“70年來所未有”。
自然資源部官方微信公眾號發佈的文章稱，這次修法實現了“七大突破”：
1、破除了集體經營性建設用地進入市場的法律障礙；
2、改革了土地徵收制度；
3、完善了農村宅基地制度；
4、為“多規合一”改革預留了法律空間；
5、將基本農田提升為永久基本農田；
6、合理劃分中央和地方土地審批權；
7、土地督察制度正式入法。
這個概括無疑是準確、嚴謹的。不過，我們還可以把此次“土地新法”放在更大的背景下觀察，給出更宏觀、脈絡更清楚的分析。
先問大家一個問題：為什麼農民普遍比城市居民窮，而城中村和郊區的農民普遍比城市居民富？
原因很簡單：遠離城市的農民，主要收入來自“種莊稼”；而郊區、城中村裡的農民，主要收入來自“種房子”。
也就是說，能否享受到土地紅利，是貧富的關鍵。
其實對城市居民也一樣。在過去30年裡，如果你家裡早早買了房子，那麼現在的日子會很好過；如果一直沒有買房，則生活會越來越難。
最近10年，大家還會發現：同樣買了房子，你買在哪個城市、哪個片區也非常重要。大城市、核心片區的房價上漲就快，收縮型城市、城區的房價就滯漲。
土地紅利，成了當今中國最大的“紅包”。能否獲得這個“紅包”，至關重要。
再問大家一個問題：近年來，中國經濟為什麼遭遇了顯著的下行壓力？
或許有人會答，那是因為投資增速下滑了。六七年前，中國每年投資增速是20%以上，現在不到6%，所以經濟增長乏力。
但這不是問題的關鍵。投資增速下滑，不是我們沒有錢去投資，而是投資了產品沒有人買，也就是所謂的過剩。
為什麼過剩？明明很多人生活質量不高呀？原因也很簡單，相當一批人買不起、消費不起。比如經濟學家估算，中國有10億人沒有坐過飛機，有5億人家裡沒有馬桶。
也就是說，內需不振。
怎樣“提振內需”？方法無非有三：第一，增加大家的收入；第二，控制住通脹；第三，讓住房、醫療、教育的過高佔比降下來。
農民佔中國人口將近一半，如果讓農民有錢、有更高的消費能力，中國經濟將獲得怎樣強勁動力！到那時，什麼中美貿易戰，什麼出口萎靡，說實話都不是問題。畢竟，中國僅農民就相當於美國總人口的近兩倍。
怎樣讓農民有錢？
讓農產品漲價嗎？顯然很難，因為中國農產品生產成本已普遍高於世界平均水平，進口往往比我們自己生產划算。
讓農民分享土地紅利，就成為一個好辦法。
如果政策得當，這可以增加約6億人的消費能力，那對於中國經濟將是何等強勁的動力！
更何況，通過政府讓利、農村土地直接入市的方式，還可以給城市提供低成本住房，緩解大城市的房價上漲壓力，讓更多城市居民也享受到“土地紅包”，何樂而不為呢？
這，就是此次“土地新法”誕生背景和願景。
一、農民將獲得鉅額土地紅利
1、集體土地可以直接入市。
中國的土地制度，是“國有+集體所有”的二元結構。城市建設用地歸國家，農村土地歸集體。當城市擴張需要土地的時候，就必須通過政府徵地，把集體土地變成國有土地。
也就是說，農村集體要先把土地“賣給”政府，政府再招、拍、掛給企業和個人。在這個過程中，政府獲得了差價。這個差價，就成為政府建設基礎設施的資金來源，在財政裡計入“基金收入”。
由於政府徵收集體用地給予的價格長期偏低，所以集體組織獲得的土地收益有限，給農民分的也有限。其結果是，徵地的時候往往產生衝突；而城市近郊的集體土地，往往偷偷入市（小產權房），逃避了各種稅費。
新《土地管理法》刪除了原法第43條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，並經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權後還可以轉讓、互換或者抵押。
也就是說，政府做了一次“自我革命”，在部分土地交易中將放棄“中間商”的身份。其結果必然是賣家、買家獲益，賣家（農村集體）可以收到更多錢，買家（土地使用者）可以省很多錢。最終，誕生出一批“低成本的房子”，有利於降低全社會的運行成本。
當然，作為集體的一部分，農民也可以獲得更多的分紅。
2、徵收補償更全面，農民獲得更多保障。
新《土地管理法》增加第45條，首次對土地徵收的公共利益進行界定，採取列舉方式明確：因軍事和外交、政府組織實施的基礎設施、公共事業、扶貧搬遷和保障性安居工程建設需要以及成片開發建設等六種情形，確需徵收的，可以依法實施徵收。這一規定將有利於縮小徵地範圍，限制政府濫用徵地權。
此外，還要求政府在徵地過程中要跟農民協商，組織聽證會，簽署協議後才能辦理徵地審批。在徵地補償方面，改變了以前以土地年產值為標準進行補償，實行“按照區片綜合地價”進行補償。
新《土地管理法》還首次將2004年國務院28號文件提出的“保障被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的補償原則上升為法律規定，增加農村村民住宅補償費用和將被徵地農民社會保障費用的規定。
3、進城落戶農民，可以保留宅基地。
考慮到農民真正變成“城市居民”，是一個漫長的歷史過程，新《土地管理法》規定：國家允許進城落戶的農村村民自願有償退出宅基地，這一規定意味著地方政府不得違背農民意願強迫農民退出宅基地。
在農民收穫“土地紅利”的同時，這份紅利還可以繼續向城市居民傳遞。
二、集體土地經過批准將直接入市，有利於穩定房價。
集體土地不經過“政府徵收”，直接建成房子，而且不是農民自用。這種房子，我們之前稱為“小產權房”。傳統體制下，把這種房子視作洪水猛獸。
但有一個城市，卻因為“小產權房”的支撐，成為中國經濟最活躍的城市，這就是深圳。
在建設特區之初，曾有城市專家論證認為：深圳未來市區人口很難超過40萬。但目前深圳實際生活人口超過2200萬，每年增長超過50萬。
深圳土地有限，正規商品房、房改房存量不過200萬套，怎樣容納了這麼多人口，一個重要的原因是，深圳有37萬棟非法建築，提供了大約650萬套住房（每套平均40平米）。如果沒有這些“天然廉租房”，深圳不會匯聚這麼多人口，也不會有今天的活力。
說白了，深圳就是把“農村集體土地直接入市”做到了極致的城市。這些城中村、違法建築一度被深圳人視作“城市的疥瘡”，但最終卻成就了這個城市。
深圳的做法是歷史造成的，無法可依，因此無法複製。但農村集體土地經過政府審批，在符合城市規劃的情況下直接入市，的確可以向社會釋放土地紅利。
我曾寫過一篇文章，標題是《深圳樓市，或許才是“最成功的模式”！》，文中計算過，按照深圳4.28億平方米的違法建築計算（一線城市房價70%左右為稅費），這些房子的存在，相當於政府向全社會釋放了至少10萬億（現價）的政策紅利。深圳很多創業者都住過城中村，比如任正非。
深圳的經驗，有助於我們理解農村集體土地直接入市的戰略意義。
下面分析一下，在土地制度“70年未有之大變局”情況下，誰最更享受到土地紅利，中國房價又將走向何方。
我的看法是：
1、“土地新法”可以讓農民獲益，但“紅包”的大小，跟土地的位置有密切關係。
如果你是北、上、深等核心城市的城中村農民，那麼你獲得的紅利是最多的，動輒上千萬，甚至更高。郊區的就差點，遠郊區的就更差。
一般來說，省會城市及其郊區的農民，獲益大於地級市，而地級市大於縣級市、縣城。
如果你的村莊、土地不靠近任何一個城市，就要看物產、景觀和交通等因素了。如果風景特別好，或者能生產優質的茶葉、咖啡什麼的，價值也會比較高。如果距離遠也沒有特殊物產、特殊風景，那麼能獲得的土地紅利就有限了。
2、農村土地直接入市，不可能“敞開供應”，地方政府要考慮財政承受能力，在穩地價、穩房價的前提下小心推進。
“農地入市”本質上是政府的自我革命，放棄部分土地交易裡的“豐厚收入”。所以，需要考慮城市的財政承受能力。深圳是“誤打誤撞”走到今天的，其他城市很難複製深圳的奇蹟了。
在審批“農地入市”的時候，地方政府必須考慮財政收支的平衡。所以，數量一般來說不會太大。至於“農地入市”對房價、地價的影響，也是地方政府要權衡的。如果管制不當，可能造成地價、房價的暴跌，最終造成資源浪費。
像深圳這樣，“農地入市”創造了650萬套房子，還沒有壓制住高房價的城市，恐怕也很難複製了。
3、“農地入市”可以讓部分城市居民分享到這一輪土地改革的紅利，主要方式是租到相對便宜的房子。
農地直接入市建設的房子，成本會低很多。而且城市地價、房價越高，差距越大。在一線城市，農地直接入市的房子，可能是商品房成本的四五分之一。依託這樣的房產，搞長租公寓，就可能盈利，也可以長期提供低於市場價格的房租。這對於平抑房價，有積極作用。
農地入市建成的住宅，可以買賣嗎？目前政策尚未明確，估計如果買賣，跟商品房也是有區別的，因為土地的性質不同。
對於有遠見的城市來說，“農地直接入市”是一次重大機遇，可以降低城市營商成本、提高城市競爭力，以及對外來人口的吸引力。但代價也非常明顯——政府直接從土地裡獲得的收益會降低。
展望未來：哪個城市能像深圳那樣，敢於率先降低來自土地的收入佔比，向全社會釋放土地紅利，哪個城市就有機會邁向輝煌！
