摘要：北京發展“商業+”公共空間需要運用政策工具為市場主體釋放盈利空間：政府以規劃形式提供總體部署，形成分類發展的空間更新改造機制；適當調整規劃指標使用方式，優先利用市區兩級國企用地和騰退後用地實施更新改造；完善“商業+”公共空間建設、經營的管理規範，激發居民活力；通過高端商業產生的利潤和稅收，改善街區基礎設施和服務設施，形成可持續發展的運營機制。
2019年北京實現地區生產總值35371.3億元，其中，第三產業以超80%的佔比成為經濟增長“壓艙石”。受產業帶動，服務性消費增速領先，居民人均可支配收入也穩步提升。現階段抓緊佈局和建設一批“商業+”公共空間，不僅有利於進一步優化全市實體商業運行模式、拉動居民消費，同時也是利用疏解整治工作取得階段性成效的契機，探索城市土地高質量利用新路徑的可行方向。
1.商業主體的運營模式已經發生“新進化”
城市商業消費生態的演進，是“商業+”公共空間誕生的核心背景。隨著數字經濟、網絡物流的發展，“萬物電商化”趨勢加劇，消費者的行為習慣與需求模式正在進一步分層和分化，個性化社群、全方位社交、移動終端互聯等現象頻出，促使現代商業在理念、模式到產品的全領域發生了質變。當城市消費由為滿足基本物質生活需求的“購買行為”向為滿足精神和物質生活的“體驗行為”轉變，實體商業空間也日益由商品和消費者之間的“渠道”，向著體驗性空間和用戶關係運營“平臺”發展。在這種趨勢下，商業空間的價值從單純的實物銷售功能，發展到了利用空間進行娛樂的參與性業態，進而演變為生活方式與文化價值的全方位載體。可以說，當前的城市商業空間已不僅僅容納著商品銷售功能，更承擔著通過空間場景吸引消費行為發生的作用。
作為中國商業市場的風向標，在傳統實體商業運營模式受到新消費模式全方位衝擊的背景下，北京的主要物業開發商不約而同地選擇了新的商業空間形態。 2008年以來，三里屯太古裡、藍色港灣國際商務區、前門“北京坊”和大柵欄商圈等商業綜合體，都高度關注商業設施、消費場所與城市街道場景的全面融合。這種融合不僅體現在商業建築與廣場的硬件設施開放方面，更越來越多地融入了社交活動、文化遊覽、節慶展演、IP營銷、周邊社區服務乃至“網紅打卡”等目的性旅遊觀光元素。現今的開發商更加註重開闊的建築風格、露天開放的消費環境、文化地標性的場景體驗，各商圈陸續提出了“共享”、“再生”、“城市客廳”乃至“共享+”等一系列新理念，力圖通過商業設施與公共空間的景觀再造與融合，進一步密切商業資源與城市居民群體的銜接。可見，以“商業+”為導向提升公共空間品質，與市場主體調整商圈運營模式的思路步調一致。
2.城市景觀更新正在走向“集約化”
全市疏解整治違法建設等工作已取得了重要進展，疏解後地塊的再利用成為下一階段工作重點。截至2019年底，東城區、西城區內重點地區實現無違法經營建設“場清地淨”。從目前看，騰退後的公共空間主要用於補建花園綠地、完善養老托幼和一般生活性服務設施等，各區便民商業服務網點、健康養老設施和“口袋綠地”等得到了全面補充，中心城區文化服務設施、公共綠地面積等各類指標均正在接近或完成各領域規劃的預期目標。隨著各類公共服務設施“短板”的陸續補齊，有必要同步調整騰退土地的再利用方向，以增強中心城區土地利用質量、提升單位土地產值為目標，提升城市發展活力與競爭力。
中心城區的單一功能商業用地規模持續壓減，地塊內部的優化更新成為保持商業活力的重中之重。2019年上半年，全市新購物中心項目的入市土地面積較2018年下半年減少近40餘萬平方米，且新入市項目主要集中在通州、豐臺等非中心城區。與之相對應的，是相當一部分百貨商場形態的商業設施由於建築格局、業態分佈、運營管理等多種因素經營狀況不佳，百盛、華堂、莊勝崇光、十里堡西單商場、太平洋百貨等多個百貨商場選擇閉店。在商業地產短期供應大面積縮水的前提下，原有商業地塊升級更需關注提升用地效率、提高產出質量，從空間景觀的修復更多轉向空間內商業“內容”的升級。特別是對謀求在有限空間尺度和已建成密集區域內持續提升經濟與民生活力的中心城區而言，發展混合功能和設施的“商業+”公共空間，為城市更新改造開闢了新的視角。
3.“商業+”公共空間建設迎來政策“窗口期”
商業服務業設施空間規劃和商圈改造工作全面啟動，“商業+”公共空間發展的頂層設計日益明確。 隨著2019年初黨中央、國務院正式批覆城市新總規和各區控規的制定發佈，市商務局、市規自委、市發改委等陸續編制發佈了《北京市商業服務業設施空間佈局規劃》、《北京市關於進一步繁榮夜間經濟促進消費增長的措施》、《北京公共空間改造提升三年行動方案（2019年-2021）年》等一系列文件，以促進夜間經濟和商業服務業發展為目的，逐步完善了培育“商業+”公共空間的總體思路、管理與服務方式、跨部門協調機制。目前，全市各主要商圈的分級發展思路已經明確，部分重點商圈發揚原有商業與消費基礎優勢、優化空間格局的更新工作取得了階段性成效，部分歷史文化街區、休閒消費街區、遊覽體驗街區等改造方案均已進入具體研究階段，“商業+”公共空間的多點佈局初見雛形。
全市營商環境改善系列政策落地與“放管服”改革的持續深化，為“商業+”公共空間的發展提供了重大利好。伴隨《關於率先行動改革優化營商環境實施方案》等9項主要政策的陸續制定實施，2017年以來，全市市、區兩級審批服務事項已經壓縮一半以上，關鍵環節改革持續深化，涉企證照實現“二十四證合一”。疫情防控期間，北京市持續推進政務服務事項網上辦理，相繼推出“中小微企業佔道費減免”等多項先前未開通網上辦理的事項，依據“申請6類+公共服務”進行統計，市區兩級政務服務事項網上可辦率達到97%以上，與去年同期相比，網上辦理實辦率提升38%，有效減少了實體大廳人員聚集。“商業+”公共空間的建設、運行和運營往往涉及眾多經營主體，北京營商環境的不斷優化為此類空間的發展打通了審批瓶頸，開啟了更加人性化的政策窗口。
4.北京發展複合形態“商業+”公共空間的挑戰
儘管北京優化改進“商業+”公共空間面臨一系列良好機遇，但現階段北京的商業空間總量呈現規模縮減趨勢，中心城區新增商業和消費空間受到規劃嚴格約束，巨型尺度、單一功能、與城市公共生活不相融的商業設施仍然為數不少，亟待加強混合性功能開發和與周邊居民生活的鏈接。而城市公共空間改造尚缺乏前瞻性和商業性的合理規劃，部分分區規劃藍圖對具體的商業建築設計和運營管理設想過於簡單，對民眾人口構成和消費需求分層的預判缺失，更新過程中對整合各類資源要素實現可持續運營的路徑研究不充分，政府在土地混合利用審批管理、行業自律與屬地管理協調等多方面還存在瓶頸和斷點。多方面因素致使目前社會主體參與開發“商業+”公共空間的積極性不強，商業實體經營意願、政府規劃思路和居民消費需求不匹配。
北京發展“商業+”公共空間需要運用政策工具為市場主體釋放盈利空間：政府以規劃形式提供總體部署，形成分類發展的空間更新改造機制；適當調整規劃指標使用方式，優先利用市區兩級國企用地和騰退後用地實施更新改造；完善“商業+”公共空間建設、經營的管理規範，激發居民活力；通過高端商業產生的利潤和稅收，改善街區基礎設施和服務設施，形成可持續發展的運營機制。此外，還應該完善“商業+”公共空間更新改造的規劃審批機制。
作者：王崢 武霏霏 北京市科學技術研究院、北京科技戰略決策諮詢中心
