今天看了一個很有意思的統計數據，50個典型城市2019年的房價收入比。房價收入比，通常是用這個城市的住房的戶均平均市價，除以戶均家庭收入。通俗理解，一個家庭當前收入，要多少年，才能買到所在城市的一套房子。我很少關注官方公佈的各種統計數據，因為我發現普通人總是會“被平均”，講真，普通人想要快速達到階級躍遷，有一定的難度。但夢想總要有的，萬一它實現了呢？
自從我開始懂得打理自己的債務問題後，活得也越來越清楚。初看到這個數據時，我腦海裡浮現的第一感覺是，這個概念如此接近「市盈率」的概念。市盈率，也是衡量一個企業當年盈利，要多少年能買下企業。通過觀察，比較有意思的是，不同城市的房價收入比，差距巨大：北上廣深普遍房價收入比比較高，「市盈率」高達20-30倍。但有的城市，市盈率只有6倍，例如長沙。我們很容易就聯想到，是不是市盈率越低的城市，房地產投資價值越高呢？其實也不一定。
過去10年，北上廣深的房價漲幅還是比很多二三線城市房價漲幅高一些。很多城市的房地產，市盈率始終都比較高。這也是有原因的，比如說有的城市市政管理能力強，所在城市GDP增長速度高，人口淨流入，人均可支配收入增長速度快。可能當前的房價/收入比值高，但過幾年，收入增長速度快，說不定房價收入比就降低下來了。同樣的，還有一種風險，就是當地的人均可支配收入增長速度下滑，甚至負增長。當前看起來房價收入比低，但過幾年還被動提高了，例如部分人口淨流出的地區。如果真的要利用房價收入比，可以結合當地城鎮居民人均可支配收入增長速度來計算。這就是房地產中的估值方法：房價收入比/當地城鎮居民人均可支配收入增長速度。發展快的城市，住宅的市盈率平均水平也高。
正好我近兩年的時間有在配置一定的基金，還特地去挑了一些知識學習。房地產的估值跟股票市場投資其實也有一定相似之處。例如消費、醫藥、中概股等優秀行業，長期的市盈率中樞，都是在20-30倍上下。低的時候也很少低於20倍，高的時候在30-40倍左右。美股市場也是如此，例如美股科技股的代表納斯達克100，市盈率多在25-30倍之間。這個數值，恰好跟一線城市房地產的房價收入比差不多。而大部分更廣闊的二三線城市，房價收入比在8-15倍居多。我們可以把一線城市，北上廣深的房地產，看成是優秀行業指數，優秀行業享有更高的成長、更高的估值。大部分的二三線城市，就是普通的行業、或者寬基指數，房價收入比也跟一般的指數差不多。估值的時候，通常像一個城市的房價收入比，是跟自己的歷史比較，而不是跟其他城市比較。如果城市房價收入比處於自身歷史低位，且當地人均可支配收入增長速度良好，那這個城市的房地產整體可能也會比較便宜。即便是同一個城市的房地產，不同地區投資價值差別也比較大，例如地鐵、學區等因素對房價也有較大影響。
不管你是否正打算投資房地產，或者已經下水想要調整，剛好利用國家官方公佈的統計數據，給自己一個思考的方向。當然如果你是剛需族，還是以生存為要，畢竟“房住不炒”基調未變，未來有可能也有實力做房地產方面的投資的話，這或將是一個思考的小支點。
從一個小小的數據能聯繫到已經發生在自己身上的事，是一種很充實的感覺。生命在於運動，不單純是身體層面，還在於精神世界。當代年輕人的焦慮，從樹立終身成長的思維開始破除。今天你是否還在焦慮？看樣子，你還沒有忘我地投入學習哇。願熱愛學習的我們都能被世界溫柔以待。
