物業公司近期資本化動作頻繁，拆分赴港上市潮持續。建發股份、遠洋集團日前均發佈建議拆分公告，第一服務、世貿服務等早前遞表的物業公司公佈了上市申請進展。
專家認為，滿足融資需求、降低負債率、尋求多元化發展等因素成為推動房企拆分物業板塊上市的“動能”。物管行業目前仍處快速發展期，集中度較低，預計房企拆分物業板塊上市潮仍將延續。
拆分潮延續
建發股份日前公告稱，公司控股子公司建發房地產集團有限公司旗下境外子公司建發國際集團擬建議拆分其下屬子公司建發物業在港交所以介紹方式獨立上市，港交所已確認建發國際集團可進行建議拆分。建發物業已在港交所遞交上市申請表。
恆大物業在港交所遞交招股書，中國恆大持有恆大物業71.94%的權益，待上市完成後，恆大物業仍為中國恆大附屬公司。
遠洋集團也於近期公佈了建議拆分遠洋服務在港上市計劃。遠洋集團公告稱，公司持有遠洋服務約90.1%的權益。按照計劃，待建議拆分及上市完成後，公司將擁有遠洋服務不少於50%的權益，遠洋服務仍為公司附屬公司。
不少早前已遞交上市申請表的物業公司也公佈新動態。10月5日，第一服務通過港交所聆訊，並遞交聆訊後資料集；10月6日，世茂集團釐定合資格股東於優先發售中獲得世茂服務股份保證配額的記錄日期為2020年10月19日。
整體來看，下半年房企延續了上半年的物業拆分潮，已有包括華潤萬象生活、融創服務、金科智慧服務等遞交了上市申請表。
“2018年3月，住建部發布《關於廢止物業服務企業資質管理辦法》，取消了物業行業的行政管制，行業進入了較快發展階段。”光大證券房地產行業首席分析師何緬南稱，從2018年至2020年5月，已有21家物業公司通過IPO或重組方式實現上市。
多元化發展成主因
“房企拆分旗下物業板塊上市主要有三方面考量：一是發行新股回籠資金、滿足融資需求，增厚所有者權益，達到降負債目的；二是可將全部或部分上市股權以實物分派給股東，增厚股東投資回報；三是物業公司上市可以促進其發展，激勵管理團隊。”中泰國際房地產行業分析師劉潔琦表示。
就融資、降負債目的來看，以中國恆大為例，公司堅持“高增長、穩規模、降負債”的發展戰略。在2020年中期業績會上，中國恆大董事局副主席、總裁夏海鈞明確表示，降負債的具體措施包括拆分旗下資產上市，實現集團權益增長。
他表示，公司為恆大物業引入235億港元戰投，預計可降低淨負債率19個百分點。他還表示，“力爭今年實現金碧物業在香港上市，同時謹慎審視優勢資產拆分上市。”
華潤置地管理層在2020年中期業績會上表示，公司考慮將物業和商管一起打包上市，有強化華潤置地資產負債表的考量。
同時，房企多元化業務探索也是拆分一重要因素。“地產產業鏈多元化業務過程中，物業服務表現較為成功。相關企業拆分物業板塊上市，可以擴大業務規模。”何緬南告訴記者，從物業公司招股書披露的募資用途來看，近60%的物業公司有收併購和規模擴張方面需求。
記者統計的29家上市物業公司中，有25家公司上半年營收、淨利潤同比均實現兩位數增長，佔比逾八成；不少公司管理面積實現大幅增長，持續擴展在管項目業態。
克而瑞證券研究院對21家典型物業公司2020年和2021年的PE值進行預測顯示，2020年21家典型物業公司PE值平均值為32.1，中位值為28.5；2021年21家典型物業公司PE值平均值為23.3，中位值為20.7。
國信證券研報認為，物業行業業績增長確定性高，單位面積毛利率提升具備想象空間，這些因素都支撐物業行業的高估值。
發展潛力較大
國信證券指出，增量開發、基礎物業費提升和業主增值服務深化，將在未來十年共同驅動物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望達到3.2萬億元。
該研報同時稱，2018年500強物業公司非住宅物業管理的基礎物業收入佔基礎服務收入的52.4%，按照該比例計算，2030年非住宅物管行業空間有望達到13129億元。
克而瑞地產研究中心統計數據顯示，截至9月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司尚有14家。整體來看，房企拆分物業或商管板塊上市潮仍在繼續。
“物管行業目前仍處快速發展期，行業集中度相對較低，企業成長空間大，預計未來1-3年仍可持續吸引投資者。”劉潔琦稱，隨著上市標的顯著增加，未來估值分化或將明顯，成長質量高的物管標的更能獲得估值溢價。
