投資者在挑選房源時，需要考慮公寓的使用現狀。不同狀態的公寓，將會影響公寓的收益和投資者的使用。今天我們為大家介紹其中一種情況—租賃中房源的優缺點，希望可以為您投資日本不動產有所幫助。
《日本不動產小知識》
租賃中是指什麼？
房屋的所有者將在租賃中有租戶入住的房屋出售時，我們稱之為“owner change”。
買入在租賃中的物件會怎麼樣呢？
買賣租賃中房屋的時候，由於現租戶的租賃權會被繼承，租戶將繼續居住。
日本房屋租賃法第31條（房屋租賃的對抗力等）：
在租賃期內的建築物發生買賣交易時，不需再做任何登記手續，其租賃條款對之後取得不動產物權的所有者也繼續有效。
從之前所有者處繼承的義務
買主取得不動產所有權後，會繼承賣主對租戶以下的義務：
i. 讓租戶使用房屋的義務； ii. 修繕房屋義務； iii. 租戶退租時返還押金的義務； iv. 使用者責任（民法第717條）
其中，民法規定，使用者的責任是指，由於建築物缺陷等原因，致使租戶或第三者蒙受損失時，無其它可負責的責任人時，不動產所有者所必須負擔的責任。
舉例來說，建築物的外壁脫落或廣告牌掉落導致路人受傷、房屋的臺階損害致使行人墜落，因為房屋的構造問題導致地震時倒塌等類似的問題。此所有者責任並非特指購買租賃中房屋的買主，而是所有業主應負的責任。
從之前所有者處繼承的權利
同時，買主取得不動產所有權後，也會繼承之前所有者所享有的權利：
i. 從取得日開始計算的租金債權； ii. 租戶退租後接收房屋的權利； iii. 租戶退租時責成其將房屋回覆原狀的權利。
也就是說，交易只是將房屋所有人名義進行變更，作為租戶的權利和義務，在交易前後並無明顯變化。
購買租賃中房屋的缺點
i. 不能確認室內狀況；
租賃中的房屋因為處於租戶佔有的狀態，就算是業主也不能擅自進入。所以可能屋內環境設備比想象的要陳舊、髒汙。
ii.可能沒有租金保證；
特別是租戶常年居住的房屋，很多時候都沒有和租金保證公司籤合同。如果出現租金滯納，只能業主自己督促或解決。
iii. 房屋沒有簽訂租房賠償合同；
在一般的租賃合同中，都會要求租戶加入租戶賠償責任保險，在入住時加入作為火災保險的2年期額度2萬日元的財產保險及租房賠償保險。但是，租戶常年（超過兩年）居住的時候，有可能2年保險期滿，租戶沒有續交相關費用。
當然，如果發生火災，業主只要有交火災保險就不會有問題。
iv. 不能準確把握租戶情況
如果是空室的房屋，在募集租戶時會通過租賃申請等資料瞭解租戶情況。但如果是購買租賃中房產時，購買前能得到的資料也就是租賃合同的複印件，再加上出於對個人隱私的保護，姓名，聯繫方式等信息都會被塗黑。
購買租賃房屋的優點
i. 購入後馬上會有租金收入
瞭解現有租金收益後，很容易計算出回報率及建立收支計劃，有助於購買前分析判斷項目預期收益。
ii. 租金比市場價格低的話，退租後價值及收益率升高
如果現有租金收益比周邊市場價格低，再度更新租賃合同時調高房租的話，可升高收益率。
小結：
作為資產投資，有投資者希望購入空室房屋，進行簡單裝修後高價出租。但租賃中的房源由於馬上可以獲得租金收益，在投資者眼中反而更具人氣。
