梅雪蒙 英国房产周刊 2020-05-05
精明的投资者，总是能在每一次危机中抓住商机，投资长期表现优质的资产。在新冠疫情之下的这轮窗口期，来自香港的投资者像上一轮脱欧公投后一般快准稳地抄底了一大批非常优质的英伦物业一样，现在他们又出手了。
据香港上市公司庄士机构和庄士中国4月30日联合发布公告称，以接近最新市场估值的9421.5万镑(约9.09亿港币)完成了伦敦金融城核心区域10 Fenchurch Street写字楼的转让。买家是一个在英属维京群岛注册的香港私人家族公司Retain Prosper Limited(有旺有限公司)。
本次交易，一方面显示港资企业趁伦敦当前受疫情影响的低迷行情紧抓商机，另一方面显示伦敦优质物业在短期危机时期仍保持很好的流动性。
位于伦敦金融城核心区域的10 Fenchurch Street写字楼物业，距离英国中央银行英格兰银行约350米，临近伦敦地铁Monument站，共11层，提供约77,652平方英尺的写字楼面积。
2016年11月，庄氏中国以8000万镑的价格从标准人寿(Standard Life)手中买下了10 Fenchurch Street, EC3物业，初始净收益率为4.4%。截至2019年3月31日的财年租金收入总额约420万镑。
2019年9月30日的中期报告显示，集团开始考虑出售该物业。庄士秉承“现金为王”的原则，认为目前到了出售物业锁定回报，改善现金状况的良机。
买卖双方约定的交易总金额为9421.5万镑，其中942.15万镑订金由买方在签订合同时以现金支付，交易完成前由卖方律师持有。余额8479.35万镑将由买方于完成交易日期以现金支付。交易双方约定，英国时间2020年10月30日或之前倘或未能达成交易的先决条件，协议将失效，订金连同任何应计银行利息将退还买方。
疫情之下，多家财团囤资伺机购入英伦资产
新冠疫情以来，国际大型财团、国家主权基金等，都已经囤积了巨额资金伺机投资英伦物业。其中国际私募巨头黑石集团、法国大型资产管理公司La Française Group等都已经抢先下手，按照各自的战略收购了物业。
鉴于英国正在经历抗疫的封禁时期，这些交易也是市场上众多国际大型机构囤重金伺机抄底英伦资产的一个巨大的信号。
黑石集团看好物流资产
在英国疫情严峻的3月下旬，国际私募巨头黑石集团同意以1.2亿英镑的价格从Clearbell Capital手中买下了包括22个物流仓库的资产组合。
黑市集团购买的物流仓库资产组合，包括英国各地的22个中小型工业和物流资产。总面积超过200万平方英尺，主要是城市郊区的和“最后一英里”地段的仓库和物流站点。
黑石集团坚信，尽管新冠疫情带来了一些不确定性，但同时也凸显电子商务和物流配送服务等，将在未来的零售市场中占据更大份额。
法国资管公司对核心区写字楼有信心
英国因疫情封锁最严格的4月中旬，法国资管公司La Française旗下的国际地产和投资基金筹集了10亿英镑，准备大举投资英伦资产。该基金的第一笔交易，以4850万镑买下了伦敦金融城的90 Bartholomew Close, EC1物业，完成了初次亮相。该交易是通过集团的房地产投资公司之一完成的。
更多主权基金、财团蓄势待发
疫情当前，包括沙特阿拉伯的公共投资基金和阿布扎比的Mubadala在内的中东国家主权财富基金，正在/准备抄底受新冠疫情影响价格遭到严重打击的资产。
他们正在寻求那些可以在全球复苏中迅速反弹的行业，比如医疗保健、技术和物流。沙特的一位高级官员对英国《金融时报》表示，沙特阿拉伯已经成立了一个专门的团队，来研究这场全球疫情危机下“中长期的机会与挑战”。
危机期间，哪些中东机构正在/准备抢购资产？
- 沙特公共投资基金(PIF)
由沙特王储穆罕默德·本·萨勒曼(Mohammed bin Salman)领导的价值3200亿美元的公共投资基金(PIF)则奉行“战略与机会主义相结合”的战略。
从游轮运营商嘉年华公司，到石油集团荷兰皇家壳牌，道达尔，西班牙国家石油公司、挪威国家石油公司和意大利石油企业埃尼，过去几周，这家基金已经进行了一系列大型投资。日前，该集团同意以3亿英镑收购英国纽卡斯尔联足球俱乐部。
沙特阿拉伯的官员表示：“我们正在确定这些有趣的领域，无论是物流、技术还是远程医疗，或其他有前途的领域。”
- 卡塔尔投资局(QIA)
作为碎片大厦和哈罗德百货公司的所有者，市值3200亿美元的卡塔尔投资局(QIA)也在寻找扩大北美和亚洲业务的机会，并在去年成立了一支专门的新兴市场团队，以直接持有拉丁美洲、非洲和亚洲的公司股份。
“鉴于市场动荡，QIA正在寻求投资机会，”卡塔尔官员透露。
寻找投资的呼声几乎和2008-2009年全球金融危机时相呼应，当时卡塔尔和阿布扎比向陷入困境的企业注资数十亿美元，包括巴克莱银行、瑞士信贷集团、大众保时捷和戴姆勒。
然而考虑到目前海湾国家的经济压力，银行家们预计交易规模不会达到金融危机时期，但已经开始着手准备。
- 阿布扎比主权投资机构Mubadala
阿布扎比最活跃的主权投资机构Mubadala，由酋长国最具影响力的决策者之一Khaldoon al-Mubarak领导，也在积极寻找投资机会，包括美国、欧洲和中国的医疗技术领域。
据熟悉这家规模2300亿美元基金的消息人士表示，在谨慎管理现有投资组合的同时，也在等待合适的时间开始大规模资本部署，并强调对“尖端制药和医疗技术”的潜在投资。
- 阿布扎比投资局
阿布扎比投资局(Abu Dhabi Investment Authority)管理的资产规模在7,000-8,000亿美元之间，方式比较保守。因此和12个月前相比，该基金持有的现金和流动资产占比更高。
- 科威特投资局
科威特投资局通常也遵循类似保守风格的操作。2008年科威特投资局向花旗集团注资30亿美元，并于一年后出售所持股份，获利11亿美元。
面对史无前例疫情窗口期，以及历史最低位的利率和汇率，无疑为海外投资者投资英伦优质物业，提供了难得的入场机会。
而国际金主们，已经虎视眈眈，开始寻猎优质资产。
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