距離五一假期開始還有一天，我猜大家肯定很期待這2020年上半年為數不多的小長假，這意味著懶覺，旅遊，瘋玩，聚會的時間到了，而對於房地產人來說，全年無休已是常態，每個週末和假期都是房地產人最為忙碌的時候，因為收穫的時間到了，所以現在很多樓盤晚上開盤一個是為了抓緊抓住客戶，回籠資金，一個是為了迎合工作日作息
樓市小張
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這五個樓盤是否值得購買？中新國際城，融創文旅城，魯能泰山七號，萬象東方，魅力之城（本文轉載樓市在線）
來自專欄濟南樓市
為你朗讀
9 分鐘
距離五一假期開始還有三天，我猜大家肯定很期待這2020年上半年為數不多的小長假，這意味著懶覺，旅遊，瘋玩，聚會的時間到了，而對於房地產人來說，全年無休已是常態，每個週末和假期都是房地產人最為忙碌的時候，因為收穫的時間到了，所以現在很多樓盤晚上開盤一個是為了抓緊抓住客戶，回籠資金，一個是為了迎合工作日作息
並不是每一個開發商在五一都有優惠，尤其是一些已經遇到銷售瓶頸的樓盤，拿地價過高，優惠力度不大，周邊項目競爭激烈，並不是核心區域，導致只能做一些高端產品或者加裝來銷售爭取利潤。但是稍微加點價就追上了中央商務區，可比性並不高，並且濟南仍處於剛需市場為主導，這些樓盤現在正在慢慢回味高價地的苦，面對越來越稀缺的客戶，五一隻是部分房產人的盛宴。
五一忙起來的不只是房產人，還有奔波在路上的購房者。由於多數剛需盤都位於距離市區比較遠的位置，往往在路上的時間比看房還要多，時間預算不夠，很多想去看的樓盤沒有看到就已經失去了耐心和時間，所以三叔根據樓盤熱度和樓盤質量為大家列一個五一剛需看房名冊，時間有限，只說在售的產品的信息和優劣處，會具體到樓棟樓層，可以用來參考一下，並非廣告。由於文章較長，建議選擇自己感興趣樓盤就行閱讀，從前到後依次是：中新國際城，融創文旅城，魯能泰山七號，萬象東方，魅力之城。
中新國際城
說到剛需樓盤就不得不提到融創開發的中新國際城了，選擇在濟南東部置業的剛需朋友們常常面臨一個世紀性難題，選融創文旅城好，還是選中新國際城好？的確這兩個都有交付，產品都還不錯的情況下的確是有點難以抉擇。
中新國際城營銷中心位於世紀大道和蔣山東路交匯處的東北側，整個中新國際城分為四期，體量是比較大的，目前在售的是四期C01地塊1#和8#。
產品信息：
1#
25層高層毛坯交付，容積率2.2，兩梯四戶，公攤25%，物業融創，均價12800元/㎡左右，預計2022年年底交房。與歷城二中教育集團簽約，小學名為歷城二中義軒小學。
8#
只有107㎡三室兩廳一衛（中間戶）和127㎡三室兩廳兩衛（邊戶）兩種戶型。
戶型：
107㎡三室兩廳一衛，中間戶。
可以從位置示意圖看到，目前四期地塊C01還是比較荒涼的，北側仍有大片未開發區域。目前在售的1#和8#全部都位於四期最北側，未來可能會受到馬路噪音和施工噪音汙染，所以建議挑選高樓層。戶型全部都是三室，兩室朝南，但是三叔建議選擇邊戶，因為三叔認為107㎡做個三室實有點緊湊，書房只能當成功能房，作為臥室實在勉強，未來不管是老人來同住還是選擇二胎當作另一個臥室都不是很夠用，不如咬咬牙上個大點的三室。中間戶往往也會面臨北側臥室、廁所、廚房等過於陰暗的問題。
融創的營銷手段和方式比較狂野，可以經常關注一下他們推出的XX房，避免買在高位，下邊文旅城同樣適用。
其他方面從中新國際城已經交付的產品來看問題不大。
融創文旅城
作為融創在雪山和中新國際城相愛相殺的好兄弟，文旅城的名頭比國際城還要亮一點，曾經的萬達文旅成，大荷花，2019年全國單項目銷售金額銷冠，高容積率大體量樓盤，大配套......標誌性的形容詞太多，讓人印象深刻。
由於是剛需五一看房手冊，所以我們只講D3毛坯地塊。D3地塊位於項目的東南角距離繞城高速較近，這個三叔沒有去實際感受過，所以建議粉絲朋友們到時實地感受一下，D3西側緊鄰韓倉河，南側緊鄰旅遊路，所以未來受馬路干擾比較大，並且整個D3地塊容積率較高，整個D3地塊也只整個文旅城的通病之一就是居住型公寓過多，不過這次認籌的4#沒有居住型公寓。
D3距離規劃的R5線較近，並且出門就是旅遊路，交通比較便利。
產品信息：
正在認籌的是4#，位於D3的東南側，靠著把1#,2#和D3其他樓棟隔起來的馬路，未來這條馬路應該是作為樓盤內部使用，預計車流量不大。目前已經於歷城二中教育集團簽約。
3#
3#需要注意的是西邊戶4-18層共15戶是居住型公寓，東邊戶4-18層共15戶也是居住型公寓。其餘產品信息與下列4#相同。
4#
33層高層毛坯交付，公攤25%左右（應該會更高一點），兩梯四戶，預計交房2021年6月底，戶型是115㎡三室兩廳一衛和135㎡四室兩廳兩衛，價格預計在13500元/㎡左右。
4#有能力的建議選擇西邊戶，一個是避免中間戶的陰暗和私密性不強，一個是避免東側交通影響。
這個戶型其實是可以選擇的，中規中矩，沒有強行的去給主臥做獨衛，這樣書房也能真正當臥室使用，是比較實用的戶型，兩室朝南，只不過從4#樓型看起來北臥室會比較陰暗，私密性不高。
也是比較中規中矩的戶型，兩室朝南，主臥獨衛，還有個mini書房，三個臥室滿足居住需求之後，書房也能當個功能房。
價格上文旅城的可選性相對於國際城並不是很高，並且是高容積率產品，但是文旅城最大的優勢在他的配套，冰藍館，融創茂，酒吧街，酒店等等，未來文旅城應該會比較繁華，但是對於選擇文旅城的剛需來說也就是週末休閒一下吧。融創的營銷雖然一直比較不讓人喜歡，最近三叔的手機已經被打爆了，但是融創的產品質量和物業還是比較讓人放心的。還是跟上文國際城時說的一樣，融創有層出不窮的特價房。
魯能泰山七號
目光從雪山轉到唐冶的魯能泰山七號，這是最近亮相相當頻繁的樓盤，有之前交付水平不錯的一期二期的功勞，也有一些營銷手段的功勞，反正不管怎麼說，魯能泰山七號的曝光度和噱頭是做夠了，前幾天認籌的時候也是相當火爆，魯能這次打的挺漂亮。據說毛坯價格在11500/㎡-13000元/㎡，但是三叔認為，魯能可能會趁著現在市場需求集中釋放撈點利潤出來，價格還不夠穩定。
項目位於唐冶北部，唐冶中路西側，興元街北側，分為東西兩區，西區有高層4棟，洋房3棟，均為精裝產品，價格在15000元/㎡以上。東區8棟高層，均為毛坯產品。可以看到R2線彭家莊站距離三期北門直線距離是400米，步行的話應該在800米之內，這個距離是可以接受的，等地鐵連成網，地鐵的便利性優勢真正顯現出來時，整個項目交通就會便利很多。R2線是今年年底試運行。
其實整個三期容積率並不高，在2.4左右，但是三期地塊做了高低配產品，西區有三棟洋房，導致東區容積率偏高，存在一些居住型公寓。前段時間認籌的是2#，6#，7#，據說明天開盤之後將會加推3#。之前2#，6#，7#認籌之後估計剩下的好樓層可能不會很多，可以重點看一下3#，如果價格合適而且自身是自主剛需，可以適當早點去看看。
非常經典的三室兩廳一衛，兩室朝南，大陽臺，這個96㎡戶型在3#和7#中間戶，避免不了背向臥室會有些陰暗，3#西側有底商，7#北側有個垃圾站，選擇的話儘量選高層。
108㎡的三室兩廳一衛相對來說是比較舒服的，沒有96㎡的擁擠，更多的是自在一些的感覺，這個戶型也是比較中規中矩的，可以選擇。108㎡戶型是在2#和6#每個單元的中間戶，這個戶型沒有居住型公寓，但是三叔建議儘量選擇2#，雖然6#沒有居住型公寓，但是也會受到7#和8#影響，只不過程度沒有到達居住型公寓那種程度。
戶型沒有什麼好說的，是比較舒服的三室，116㎡是3#和7#的邊戶，之前上文由說過3#東邊戶1-11層是居住型公寓，西側底部有底商，7#前邊有個垃圾站，所以還是要儘量選高層
128㎡是傳統意義上的大三室，住起來是很舒服的，這個戶型分佈在2#和6#每個單元的邊戶，6#西邊戶1-7層是居住型公寓，東邊戶1-10層是居住型公寓，儘量選擇2#，光照的影響是非常小的。
關注魯能三期毛坯的人有很多，有意向的人也有很多，畢竟有學校，地鐵和之前交付水平在那裡，雖然物業有點疵毛，但是隻要價格合適，上車的人應該不少。
天鴻萬象東方
新東站片區，壩王路和響泉路交叉口東側，在濟南深耕十幾年的天鴻也終於迎來了春天，1000多的樓面價，別的樓盤都在負重前行的時候，萬象東方已經站在了終點前，三叔之所以推薦去看這個，還是因為多數剛需手裡票子不多，這個價格能夠讓很多剛需嚥唾沫，還有就是濟南最珍貴的地鐵資源，距離R3裴家營站直線距離330米，非常具有吸引力。
沒有樓面價千把塊的底氣，一般不敢說出這5個1的一口價，從這價格可是看出來五一到了。有萬象東方在，新東站一大片樓盤會幹瞪眼，而且萬象東方是大體量的樓盤，容積率2.7，應該能穩穩的壓制周邊兄弟們幾年了。
相信很多剛需小夥伴看到這個價格應該會有點心動，萬象東方在5月即將推出的是M-1和M-2兩個地塊，兩棟高層，五棟18層小高，四棟10層11層洋房，產品類型是很齊全的。5月5日之前認籌的，首開的高層不論樓層，戶型全部11111元/㎡（從廣告上看的複述一下），這個價格其實是比較合適的，有意向的可以去看看了，至於洋房和小高估計應該也不會很高。
認籌的24層高層和27層高層全部都是100㎡左右的三室兩廳兩衛，兩梯四戶，交了認籌價格都一樣，往高了選吧。
可愛在性感面前不值一提，物業水平，街區制在11111元/㎡同樣也是不值一提，更何況還有地鐵和與歷城二中合作的學校的加持。對於這個樓盤，只看價格就可以了。
魅力之城
關於魅力之城，三叔認為這是新東站品質較高的一個，也是值得考慮的一個樓盤，就是片區還是處於開發階段，交通差，沒有簽約學校，不過他們高層好樓層的房源不是很多了，可以去看看感受一下。
整個樓盤分為三期，目前在售的一期共有11棟樓，5棟小高，6棟高層。小高是21#、22#、26#、27#、28#，高層邊戶是123㎡三室兩廳兩衛，中間戶是105㎡三室兩廳兩衛，小高是142㎡四室兩廳兩衛均為精裝交付。高層在售的是31#有兩層底商，靠近馬路。
樓市有個奇怪的現象，什麼產品好賣，什麼價格就會高一點，以前濟南樓市火熱的時候是偏改善型，現在是剛需戶型，魅力之城105㎡戶型就比123㎡戶型單價要高，因為總價低好賣，就提升單價，142㎡小高均價在15000左右，105㎡均價在13800左右，而123㎡均價在13500左右。123㎡總價166萬左右，105㎡總價140萬左右，首付105㎡的就比123㎡的低了四萬，不算一下是不知道自己離這18㎡有多近。
魅力之城目前還是沒有簽約學校的，但是有預留出來的學校用地。
產品信息：
總體來說，魅力之城相對於周邊樓盤來說還是比較有優勢的，交付標準，物業都還是比較好的，2.5的容積率和錯落式的樓棟排布保證了項目內產品的光照時長，整個一期只有26#東戶1樓和2樓是居住公寓。就是價格對比周邊稍微高了一些。
現在的張馬，耕地，樓盤，工地，仍然亂糟糟的路，還有仍不完善的配套，形容一下的話大概就是，美麗的眼睛下小雀斑和一顆顆青春痘，是正在長大的倔強青春期少女，未來會變美，痘痘會消失，可是需要等，張馬長大，三叔預計需要七八年。
