昨日下午2點，由克而瑞租售組織主辦的第一期業內交流活動：
「流動性危機下，困境資產的新機遇」線上交流會順利召開。本次行業線上交流會邀請四位大咖嘉賓，
共同探討了疫情之下困境資產的新機遇。
他們分別是：
克而瑞租售事業部總經理 王偉 先生燕鄰資本創始人兼CEO 葉劍生 先生安歆集團創始人兼CEO 徐早霞 女士克而瑞證券首席分析師、房地產基金及固收組組長 孫楊 先生
期間，四位嘉賓分別向大家分享了自己的主題：
“困境資產的投資，是去塑造一個全流程、強調多維協同和運營價值的生態體系”
克而瑞租售事業部總經理王偉先生，就《疫情當前，困境資產中全業態不動產的機會對比》做出發言，其主要觀點是——
1、 受疫情影響，大經濟環境低迷，三類因素影響當前現狀：
- 全球的流動性衝擊對各類企業帶來巨大經營壓力；
- 貨幣政策化的放鬆並沒有有效緩解市場情緒，反而可能進一步加劇企業及機構間的恐慌。
- 疫情間市場供應增加，一部分是企業退出或者斷臂求生的生存後，轉化的困境資產出清；另外一部分是由政府或市場方主導的新增供應。供應的增加導致公寓機構方、運營方可跟進的物業項目更多。
2、 困境資產的投資重點在於首尾兩端的核心價值，一方面是較大折扣的買入成本，另一方面的，是因運營的賦能而帶來的更好退出回報。我們強調企業的主動管理，以及對所收購困境資產的價值修復，從而在困境資產處置和退出中形成全鏈條的、生態的、共贏的體系。
3、 從疫情之下的細分市場來看：
- 2019年全國寫字樓市場就已呈現走弱行情，新增供應持續增多，但並沒有有效需求，因而空置率提升，租金不漲反跌。疫情之中，很多企業選擇線上或居家辦公，未來越來越多的線上化及異地化辦公或將成為企業首選，接下來寫字樓受到整體行業發展的影響會更加劇烈；
- 零售商業方面，全國商業地產從2010年的1.3億平方米攀升到2019年的5.4億平方米，供應過剩。但從各地政府的供地計劃來看，商業比例未得到有效遏制，供應量會繼續攀升。而疫情另零售商業雪上加霜，社會消費品零售總額大幅度下滑，疫情後商業的反彈和復甦存在一定機會，但購物中心的空置率和平均租金不容樂觀；
- 工業地產方面，由於整體經濟流動性的下降，園區的運營商、業主及企業都受到影響。但3月份逐漸復工後，園區的生產恢復是優先於第三產業的服務業，從此角度來看，工業地產率先回暖，我們從中長期角度看好藍領公寓市場；
- 酒店方面，酒店是除商業地產外，受疫情影響最明顯的業態。數據顯示，全國門店春節期間平均訂單間/夜取消率超過40%，出租率同比去年春節下滑近50%，收入同比下滑80%。可預見疫情後,會有一批單體酒店倒閉, 或大批單體酒店翻牌成為連鎖酒店，行業將面臨重組。
- 長租公寓方面，雖然普遍認知下長租公寓投資回報率低於其他不動產業態，但其受疫情影響相對較小，抗風險能力更強。克而瑞數據顯示，近月來複工加快，租賃市場出現回暖現象。隨著城市經濟的發展及流入人口的增多，國內一、二線城市住房租賃市場潛力巨大。在國家“”租購併舉“”政策支持之下，住房租賃市場長期看好。
“看好開發型、社區型、環保並可重塑型的重資產長租公寓項目”
燕鄰資本創始人兼CEO的葉劍生先生，對困境資產的操作模式、以及當前資本投資關注度的變化做出了分享：
1、 燕鄰資本前兩年對長租公寓的投資態度是謹慎樂觀，但隨著該行業越來越健康，投資策略已經轉變為大舉建倉，投資範圍涵蓋輕資產、中資產及重資產各類模式；
2、 不同於一些人對中資產的唱衰，燕鄰資本認為中資產的投資機會即將到來，原因有四：
- 一是二房東在國內上市模式的打開。具體表現為錦和商業主板上市，說明二房東模式受到了國內市場認可；
- 二是機構投資者崛起。近年來資管的新規，包括銀行理財子公司的誕生，都會促使一些專業的機構化投資者進入行業。在公寓領域，中資產模式更像一個類固收的產品。其期限長，投資回報率相對較好，同時現金流波動性小，還可以階段性套現，因而受到機構投資者青睞；
- 三是參考香港物業管理公司的高估值上市潮流，該類公司原本是依賴量上的高增長來支持高PE，但我們認為未來物業管理公司的盈利還可以來源於社區公寓的運營、更新，從質的方面獲取增長；
- 最後，也最主要的原因，隨著國家GDP的下行，和 LPR利率的引導機制，社會無風險回報利率往下走，一定程度上提升了公寓這種穩定現金流的投資價值。
3、 燕鄰資本看好開發型、社區型、環保並可重塑型的重資產長租公寓項目。
- 看好開發型而不是併購型項目。隨著國家土地管理辦法的改革，乃至於要素市場的改革，給資本提供了很多機會。上海R4用地的推出、全國集體經營性建設用地的入市乃至流轉、未來宅基地的流轉等，都為未來打造長租公寓社區提供了很好的生產要素。燕鄰資本曾針對上海R4用地做過測算，建後穩定期的YOC（Yield On Cost，成本收益）可達到5%-6%；
- 看好社區型而不是單棟建築公寓，社區型公寓帶有配套，後期可帶來強勁資金增長。
- 希望看好的重資產是由環保型技術構造，而不是汙染型技術。燕鄰資本希望引入鋼結構的模塊化建築技術，一是環保，二是工序、質量及成本可控，三是具備很強的重塑性。
“活得久，比活得好更重要”
關於公寓企業投拓策略改變，該如何提高軟實力走出困境，身為安歆集團創始人兼CEO的徐早霞女士認為：
1、 安歆既有園區也有城市的產品，目前觀察到園區的恢復快於城市，國家從政策上竭力扶持實體企業，安歆福州、長沙等地的園區公寓出租率受影響較小，客源相對穩定。
2、 城市產品方面，第一點，由於各城市管控力度不一樣，其出租率也不一樣。例如深圳開放最早，復工情況優於所有城市，其次是上海、南京、杭州，而北京受疫情影響最大。北京嚴格抑制外來人口進入，除對出租率影響較大外，還會延緩籌建項目，安歆籌建週期平均都延長了30天到50天不等；
第二點，雖然項目溢出，可談物業量比同期高了30%，但是業主方預期租金的降幅不明顯，反而因經營困難對資金的付款方式有更高要求。結合疫情的不確定性，安歆今年放緩了項目拓展節奏，態度更為謹慎。
3、 對於公寓來說，活得久比活的好更重要。公寓運營行業的特徵是三重一輕：重資金，重管理，重服務，而又輕利潤。在這種情況下，更需保守對待今年行情。
關於如何提升內部軟實力走出困境，安歆做了以下幾點：
第一，安歆高管一直堅守在第一線，年初就確定調整公司整體戰略；
第二，戰略調整背後，安歆及時召開董事會，放緩拓展速度，以及引入首席安全官，除了幫助在未來項目中合法合規外，會圍繞經營安全、人身安全以及突發事件進行調整。
第三，安歆從2月10號就開始進一步打造自己的組織力，推出安歆訓練營：
首先，自上而下讓員工知道今年戰略和發展策略的調整，通過培訓不斷強調公司的使命、願景、價值觀，以及產品價值和客戶價值。並導入管理三板斧，提升包括管理者的自我認知、管理者的視角，以及管理者如何做到知行合一；
其次為團隊訓練。安歆將公司的戰略目標及經營目標，分解到部門目標及個人目標。通過五會四報精細化管理，並且月度覆盤，觀察績效考核跟目標制定之間的關聯度。
最後為組織變革。安歆提升了對效率指標、人才梯隊及員工幸福感的考核，考核維度上觀察員工的工作業績、領導力和團隊協作，考核方式上以員工的KPI、OKR（Objectives and Key Results，“目標和關鍵成果”）及價值觀為依據，從而激勵公司更好發展。
“優質的經營團隊和管理能力比規模更重要，這是未來獲取更高收益率的關鍵”
克而瑞證券首席分析師、房地產基金及固收組組長孫楊先生，就資本市場視角分析長租公寓市場，做出分享：
1、 目前長租公寓的收益率為4%-5%左右，跟地產行業的股指和安全邊際較高的地產債券收益相比，都沒有優勢，同時其退出也存在一定問題。在收益率不佔優勢的情況下，從資本市場角度來看，純靠資金堆砌並不是健康的發展模式，目前公寓發展除了需要一定的規模外，更多要靠軟性的經營能力。
2、 從資本退出路徑來看，最好的方式是類比物業管理公司。物業管理公司是當前資產管理的大科目下，大家最認可的核心投資標的，PE估值水平到了23倍，甚至更高。投資者會在上市前入股好的物業公司，以此替代上市後的更大投入。
但這個前提一是行業風口，二是公司具備一定品質，可快速的在一至三年內實現資本退出，給投資者帶來較大回報，而不是單純每年4%-5%的穩定收益。顯然目前長租公寓還沒有到這個階段，不能換取未來的超額收益率，退出路徑不清晰。
3、 在目前沒有非常好的退出路徑情況下，還投不投長租公寓？主要要看資金的性質，追求超額回報的資金不適合進入長租公寓。但
從資產配置來看，長租公寓在經營端穩定的情況下，是安全邊際較高的投資產品，同時也是長期收益的資產。原因在於，當前比較優質的債券或股票緊缺，例如物業公司股票難拿。但長租公寓領域還存在市場空白，業內沒有一絕騎塵的龍頭，或經營管理能力特別突出的企業，且整體行業集中度較低，因而資金有機會去挑選優質標的進行投資。
在有機會獲取優質資產的情況下，優質的經營團隊和管理能力，相比規模更加重要，這是未來獲取更高收益率的關鍵所在。長租公寓本身具備大量居住需求，這是很好的保底點，但是當前大量資金投入到住宅領域，同時公寓業內尚未出現高質量企業，因而暫時未受到資本市場大量認可。
從資本市場來看，長租公寓近兩年應該在規模效應的同時，從經營管理角度提升能力，從而能夠走出市場，能上市，為投資者帶來超額回報。現在整個市場出現資產荒，金融資產在新冠疫情之後出現各種暴跌，恐慌情緒下，地產的抗風險價值體現。在這種資產情況下，若長租公寓擁有好的資產管理和適當的規模，將大概率成為繼物業行業後的下一個風口。
最後，
感謝本期的四位嘉賓
做出乾貨滿滿的誠意分享，
特別鳴謝
安歆集團及燕鄰資本
對本次活動的協力幫助！
之後，克而瑞租售會不定期組織業內交流活動，
歡迎關注長租公寓發展的各位入群參與，
後臺回覆“入群”即可掃碼加入，
讓我們下期再見！
／End.
「 往 期 精 選 」
- 龍湖冠寓：營收超11億，2020年開業目標10萬間
- 年報快評 | 萬科泊寓，規模突破11萬間，聚焦提高經營與服務質量
- 疫情之下，長租公寓需要加點“藥”
- 專題研究｜上海商務區潛在租賃需求及人群承租能力分析
- 租金模型 | 大數據預測16城未來半年租金走勢
- 深度研究丨長租公寓分化加劇，業內收購意向明顯
- 存量物業改造的這幾個網紅公寓，你打卡了沒？
- 專題研究｜疫情下，物管和租賃行業的冰火兩重天
- 對公寓人來說，全面下降的出租數據比疫情數據更讓人擔憂
- 調查報告｜疫情對長租公寓影響的面面觀
本文歡迎申請轉載，轉載請註明出處
【克而瑞租售事業部·研究組】
合作及業務聯繫
手機：181-1647-6477（微信同號）
“我在看，覺得這篇還不錯”
