機構：長城證券股份有限公司研究員：陳智旭
地產板塊下跌1.94%，28個行業中位列第21，估值再創新低：本週大盤下跌1.11%，休閒服務、農林牧漁、食品飲料等行業漲幅靠前。本週多地發文嚴禁抵押貸入市、荊州撤回地產支持政策，地產板塊下跌1.94%，連續四周跑輸大盤，於28個行業中表現位列第21位。估值方面，板塊PE估值下降至7.67X，PB估值下降至1.21X，PE及PB估值相對全部A股的折價為47%及24%，若剔除銀行股折價分別為62%及41%，板塊估值繼三月下旬創歷史新低之後本週再度刷新歷史最低。個股方面，本週板塊漲幅前五為陽光股份、深振業A、棲霞建設等，其中陽光股份發佈年報，歸母淨利潤由盈轉虧，但扣非後歸母淨利潤虧損減少，棲霞建設發佈年報及一季報，2019年業績同比增長36.98%，一季度業績同比下降33.23%；跌幅前五為廣匯物流、萬通地產、藍光發展等，其中廣匯物流4.33億股限售股上市流通。本週重點公司僅招商積餘、招蛇、保利上漲，三者分別上漲5.74%、2.21%、0.13%，泰禾、中南、陽光城跌幅較大，本週分別下跌7.36%、6.41%及6.33%。
5年期以上LPR降至4.65%；深圳未發現信貸資金違規流入地產市場、嚴懲貼息貸款違法違規流入樓市的行為等；荊州撤回地產支持政策：（1）中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，分別較上一期下調20個和10個基點。這是自去年8月LPR改革以來，降幅最大的一次；（2）人民銀行深圳市中心支行：未發現信貸資金違規流入地產市場，將加大打擊房地產市場亂象力度，嚴懲貼息貸款違法違規流入樓市的行為等；（3）荊州決定停止執行《荊州市人民政府關於有效應對疫情促進房地產業平穩健康運行的若干意見》。此前該意見提出個人住房公積金貸款額度從45萬元提高至50萬元，且2020年6月30日在荊州市購買新建商品房，繳納購房契稅後，由財政部門全額獎勵返還。
重點27城新房成交量累計降幅連續收窄6周，三線表現突出：成交上，本週重點27城新房成交量環比繼續回升，同比降幅小幅擴大至17%，連續兩週降幅維持在20%以內，周成交量回復到春節前約70%的水平，年初至今累計同比降34.3%，累計降幅連續收窄6周。分能級看，本週重點一二三線新房周成交量環比全面回升，同比表現三線繼續領先，一二三線周成交量分別回到春節前約75%/60%/80%水平，累計來看年初至今一二三線新房成交同比-37.6%/-41.8%/-26.4%，累計表現連續三週全面改善。供給上，本週重點10城新增供給環比連續兩週大漲，同比連續兩週為正，年初至今新增供給累計降29.7%，降幅連續兩週改善。截至本週末狹義去化週期14.01個月，去化週期持續擴大主要是成交量滾動循環的緣故。分能級看，本週重點一三線新增供給同比為正，其中三線連續兩週為正，年初至今重點一二三線累計新增供給同比分別為-33.0%/-12.6%/-43.4%，降幅繼續全面改善，截止本週末一二三線去化週期11.65/7.96/18.02個月，有數據的15個城市中仍僅深圳去化週期相比去年末出現下降。
維持推薦評級：本週基本面上，重點城市新房市場供求都在持續回暖，重點一二三線周成交量分別回到春節前約75%/60%/80%水平，三線表現更為突出。政策面上，深圳將加大打擊房地產市場亂象力度、嚴懲貼息貸款違法違規流入樓市的行為等，但同時未發現信貸資金違規流入地產市場，此外荊州撤回支持樓市新政，地方政策再度出現反覆。在經濟與行業依然存在下行壓力的背景下，我們維持對政策穩中偏松的判斷，圍繞“房住不炒”主基調，需求端一些力度相對較小的比如人才落戶、放鬆限價限售等政策可能逐步出臺，我們看好重點城市的結構性機會。此外LPR下降也符合我們之前報告裡宏觀及資金環境總體偏松的判斷。考慮到板塊估值再創新低，我們維持板塊“推薦”評級，看好兩條主線，1）運營穩健的龍頭企業，建議關注萬科、保利、招蛇等，2）二線彈性標的（合規要求部分公司無法覆蓋）。
風險提示：疫情發展超出預期、調控及信貸政策超出預期、房產稅出臺超出預期
