作者：時代財經 童潔
華夏幸福業績會
3月港股業績期過後，A股上市的房企也開始陸續公佈過去一年的業績。作為產業新城領域的代表性企業，華夏幸福一直備受關注，尤其是在經歷了一些內外部變化之後的這份成績單，外界頗為期待。
過去的一年，華夏幸福實現了營收、淨利潤的穩步增長，這也是近5年來，華夏幸福始終保持的穩健步調。董事會秘書林成紅在4月26日華夏幸福年度業績會上介紹，近5年，華夏幸福營業收入的複合增長率達到29%，毛利潤的複合增長率37%，淨利潤近5年的複合增長率超過30%。
除了業績實現高增長，華夏幸福還保持了高比例的現金分紅。年報顯示，2019年，華夏幸福擬向全體股東每10股派發現金股利15元（含稅），以資本公積金每10股轉增3股。這也令其在公佈年報後的第一個交易日股價大漲8.76%。
但不變之外亦有改變。4月26日華夏幸福年度業績會上，華夏幸福聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東總結，過去一年華夏幸福發生了比較多的變化，具體體現在股東有變化、管理層有變化、相應的發展戰略也有一些新的調整和變化。
如其所言，有了“新舵手”吳向東的華夏幸福正在經歷鉅變。此次業績會上，高管們向外界描述了華夏幸福的發展方向，那將是一個擁有產業新城及多個新業務的華夏幸福。
回款創歷史新高
回顧2019年華夏幸福的各項數據。年報顯示，2019年，其實現營業收入1052.1億元，同比增長25.55%，首破千億元大關；歸屬於上市公司股東的淨利潤146.12億元，同比增長24.4%；全口徑回款954.7億元，同比增長21%，創出歷史新高。
與此同時，華夏幸福的毛利率和淨資產收益率（ROE）也持續走高，2019年分別為43.7%和35.7%，同比分別增長2.1個百分點和0.5個百分點。
銷售額方面，2019年，華夏幸福整體銷售額為1431億，同比2018年的1627億，下降約12%。林成紅解釋，2019年銷售整體下降的原因主要是2017及2018年孔雀城拿地、取地相對不足，從而影響了2019年的銷售業績，甚至部分也反應到了2020年第一季度銷售數據上。
但即使銷售額略微出現下滑，作為主營業務的產業新城在全年仍然保持了相對穩健的增長態勢，整個產業新城的銷售增長19%，在整體銷售業績中的佔比提升了7個百分點。且去年產業新城對華夏幸福毛利潤的貢獻佔比超過五成。
中泰證券研報中也提到，2019年產業新城主業積極推進，銷售端非京地區佔比進一步擴大，短期住宅銷售下滑，不改華夏幸福產業新城主業積極健康發展、園區模式異地複製擴張成功。
的確，華夏幸福的成績與其2017年以來大力推行的異地複製戰略不無關係。據悉，目前無論是從產業新城簽約、產業招商引資情況來看，還是孔雀城的銷售，除京津冀都市圈為公司的主產區以外，長三角都市圈已經成為其新的“大本營”。
更具體的數據來看，過去接近3年時間裡，華夏幸福整個外部區域收入佔比提升到44%，銷售額佔比提升至58%，房地產銷售面積佔比超過60%。“異地複製的成效還是非常不錯的，異地複製戰略的相對成功有效解決了公司業績產區集中度過高問題，為華夏幸福穩健發展打下了紮實的基礎。”林成紅說。
另一個角度來說，有效的發展戰略還是華夏幸福穿越行業週期的砝碼。2019年，行業增速放慢，頭部房企紛紛拋開“規模論”，開始強調回款的重要性，而回款難也是不少房企面臨的難題。
在這一方面，華夏幸福的表現可圈可點。年報披露，去年，華夏幸福全口徑回款同比2018年增長21%，達到了955億元。翻看華夏幸福歷年成績可以發現，2016年是其發展歷史上的回款高峰，當年回款金額為923億元，去年則是華夏幸福繼2016年之後的又一回款高峰。
“證明公司2019年諸多提升經營質量管理的動作取得了明顯的成效。”林成紅說。事實上，從2018年起，華夏幸福便著手提升整體經營質量，一手抓各項成本的同時，還在努力控制負債率，力求增強回款、降低負債。
華夏幸福的管理成果在此次年報中得到體現。截至2019年年底，華夏幸福握有貨幣資金429.63億元，資產負債率為83.90%，同比下降2.75個百分點。而2020年一季度，該數字進一步降低至83.6%。
副總裁、財務總監吳中兵表示，提升經營回款，優化經營性現金流，合理的控制負債，業績穩健增長，將是華夏幸福今後的重要發展原則。
華夏幸福新版圖
相比產業新城業務多年來的穩紮穩打，外界更加期待看到的是華夏幸福在新業務領域的表現。業績會上，吳向東坦言，經歷了過去一年的熱身之後，今年華夏幸福的新業務即將全面落地。
他進一步透露，華夏幸福的新業務將採取不同的產品組合，一是已落地項目的商業地產，包括零售物業及寫字樓等；二是新型不動產項目，包括康養事業、公共住房、科學社區等都在積極探索，近期會有項目持續落地。
商業地產是崛起速度最為迅猛的板塊，林成紅介紹，目前公司商業地產及相關業務在2019年從無到有，已覆蓋4座城市，分別是北京、深圳、武漢和東莞。其中年內落地兩個，分別為北京麗澤項目和武漢長江中心項目。
在吳向東看來，商業板塊的快速成長是他和王文學聯手產生的“化學效應”，“我和文學董事長各有千秋。過去20年，我們主要的職業路徑、職業經歷有點特點，文學董事長在產業新城領域做的最早、做的最大、做的最好，在商業地產領域，我過去的工作經驗可能算走的比較早的，過去的工作單位也做的比較大，所以也還比較好。”
不過，隨著近年來房企扎堆湧入商業地產領域，部分熱門城市已經呈現出供過於求的現象，想要在這片紅海中實現突圍並非易事。但吳向東認為，市場的危與機是並存的，高品質的項目仍顯發力不足，這是問題所在也是機遇所在。
吳向東為華夏幸福商業地產業務發展提出了“六個好”，分別是好城市、好地段、好條件、好產品、好服務、好回報，“2020年，公司會有大的、好的城市綜合體落地。同時會有第三方投資者做輕資產輸出。”
二股東平安不動產將在華夏幸福輕資產輸出業務中扮演重要角色。據悉，北京麗澤存量項目就是華夏幸福首次採取輕資產業務模式，該資產已完整轉讓給平安人壽。第二單是去年9月華夏幸福競得的武漢長江中心項目。
該規劃涵蓋400米寫字樓超塔、總部級濱江寫字樓、時尚購物中心、高端住宅公寓等多重業態，將打造濱水綜合體。這是華夏幸福首個從拿地開始，涵蓋開發建設、運營管理全週期的商業綜合體項目。
關於武漢項目，華夏幸福高管進一步表示，“未來持有的如地標寫字樓、高端購物中心等辦公和商業業態，將出售給保險等長期資金，以支持其在不動產領域的資產配置。住宅和公寓等銷售型物業有望在2021年的三季度開始銷售，為公司貢獻新的規模和業績增長點。”
不僅商業地產，城市更新也是華夏幸福重點發力的領域。林成紅稱，城市更新項目方面，華夏幸福目前有8個城市更新項目中已被選為前期服務商，這些項目主要分佈在大灣區城市，其中深圳有6個項目，東莞2個項目，總計新增土地儲備規劃計容面積達171萬平方米。
而更值得關注的是，2020年，華夏幸福還計劃全面展開康養和長租公寓業務，年內或有項目落地。另據吳向東透露，華夏幸福將託科學家協會，以及華夏幸福具有的產城融合資源和經驗，在中國最大的城市擴展科學社區項目，首個項目正在謀劃落地。
