今年伊始，难以忍受的地方政府开始尝试给地产松绑，但无一例外均惨遭夭折。可见，这一轮地产调控的力度之大、持续之久、态度之坚决，对地产从业人员、房企甚至地方政府都是巨大的考验。
那么，是否会因为疫情而结束这一轮调控呢？从近几年的金融政策和房地产行业政策来看，房兄个人认为，政策很难再继续收紧了。不过，由于调控刚取得了阶段性成果，此时再次从供应端、消费端放开，我觉得也不现实。
因为，“不把房地产作为短期经济的刺激手段”这个政策已经实施了两年。当前政策以“稳”为主，不会让中国经济对于地产的依赖性继续增强，也不会因为疫情突然把房地产拿来当做附身符。
在这样的背景下，“面包”的价格涨不上去，“面粉”又颇有越来越贵的趋势，传统房企仿佛走进了利润空间不断被压缩的死胡同，不知道该如何破局。
最近沸沸扬扬的围标事件，便是传统房企对抗“面粉”涨价的无奈缩影。
事情是这样的，中海、万科、华润三家房企进入了上海北外滩地块的竞标“决赛圈”。最终，中海以底价拿下，楼面价6.3万/平，周边在售住宅均价超10万/平。本以为中海可以吃到大肉，但奇怪的是，竞标结果公示日的10天后，该地块的状态依然是“交易中”。
坊间传言，三家地产商为了压缩拿地成本，在报价期间无任何一次加价，全报底价，导致他们的交易对手——上海市政府大为震怒。
如果传言坐实，对于三家房企而言，不仅7亿元保证金不保，未来2~3年都很可能无法在上海拿地。
事实上，这个看似诱人的地块实际上差强人意。6.3万的楼面地价+建安支出，成本大概率会突破8万/平，即使以11万/平的价格（高于周边房价）完成去化，房企也只能获得28%的毛利。再算上无偿移交的保障房，毛利甚至可能不到25%。
“面粉”价格如此高昂，如果再去哄抬竞价，无论哪家房企都无法承受。“造房子”的商业模式开始显露出它的弊端，与此对照，“造城”这一“另类”的商业模式正大放异彩。
对于地方政府来说，把土地卖给传统房企得到的只有土地出让金和相关税金，它像是一笔一锤子买卖，所以当然希望土地能卖个高价。
不过，如果有房企愿意持续开发这片土地，完善相关基础设施，引入商业、产业、人流，那给政府带来的将是源源不断的税收和GDP增量。相比较而言，哪怕价格低一点，政府也更愿意将土地交给后者运营。
中国金茂就是一家通过政企合作，开发运作土地最终打造一座“新城”的地产商。3月25日发布的年报显示，通过城市运营所获得的二级土储接近当前4660万平的50%，这部分土地的毛利率也显著高于常规招拍挂所得土储，差额高达10%。
由于金茂负责协议区域内整体土地的开发及配套设施建设，作为回报，金茂能够分享一级土地的利润。从年报中可以得知，当前一级土储占金茂总土储的近三分之一，一级土地开发的毛利率接近50%。
在这个特殊的城市建设运营的商业模式下，金茂被允许以“带条件招拍挂出让”（限制竞标主体资格）的形式根据自己的需要，分批获取区域内低价土地，一举解决了困扰传统房企“面粉贵”、“面粉少”的两大难题。
运营土地的玩家并不只有金茂，还有一些房企也开发出了自己的打法。
最典型的莫过于华夏幸福。华夏幸福在城市周边的经济欠发达区域与政府签订PPP协议，进行拆迁、基础设施建设、产业招商导入等工作提升土地的价值，通过收取产业发展服务费和园区住宅销售完成资金闭环。
类似的还有新城控股和万达，虽然没有像华夏幸福和金茂那样大手笔“造城”。不过，它们的吾悦广场和万达广场同样可以起到吸引人流、提升区域价值、盘活区域经济的重要作用。
由于这类房企能够创造巨大的社会价值，因此受到地方政府的热烈欢迎。地方政府非常愿意给到它们政策优惠，甚至愿意与之签署长达数十年的合同（华夏幸福和金茂）。
传统房企想学吗？当然想。但根据房兄观察，绝大部分传统房企要么只是喊一下口号接着我行我素，要么确有行动但心有余而力不足，万科就是一个心有余而力不足的绝好例子。
早在2014年，万科已然察觉到行业高增长的时代即将谢幕，通过产业、文旅、商办等方式勾地将成为新趋势。在2017年业绩推介会上，郁亮更是提出“万科要做城乡建设与生活服务商”，弱化了地产属性，突出了运营属性。
然而，回顾万科5年来的探索可以发现，包括商业地产、产业园开发、住宅租赁在内的多项业务在推进几年后均贡献甚微，连业务规模也趋于收缩。新业务始终未能形成有效的商业模式，万科不得不收缩战线，转而提出了“收敛聚焦、回归基本盘”的口号。
房兄认为，万科的转型失败暴露出了两个问题：
其一，万科或许并不清楚自己到底该走哪条路，广撒网的模式让资源过于分散，难以集中力量干大事。
其二，万科确实低估了土地运营的难度，只把它当做一个小小的副业，是不可能做出多大成就的。
拿金茂做的城市运营来说，其运作的都是超大规模片区，需要将旧城区拆除重建为一个全新的城市。而且，每个新城市都需要因地制宜进行主题规划定位。
相比单纯的卖房子模式，城市运营对于开发商的综合能力提出了极高的要求。从前期的规划、招商，到中期的土地转让、产业导入，再到后期的配套建设、巩固成熟，整个过程需要至少5年的时间才能完成，如果是大型城市运营开发项目更是需要8~10年时间。
华夏幸福所专注的产业新城建设难度甚至更高一筹。因为新城的地理位置相对较偏，一切都要从零开始。前期的产业规划、土地拆迁、四通一平（通水、电、路、通讯，平整场地）、基础设施建设等都需要巨额投入。
完成前期工作的同时还要进行产业招商，力求形成产业集群，等到地方政府拥有增量收入时才有能力支付产业招商服务费用。要想走通这些环节，需要强大的融资能力、良好的政商关系、高效的运营建设能力，以及最重要的——产业招商能力。
即使是专业打造产业新城的华夏幸福，也并非每一个区域都能获得成功。部分产业新城由于地理位置过于偏僻导致招商不达预期，包括北戴河、昌黎、邢台、邯郸等地的产业新城均面临关停，其运作难度可见一斑。
新城控股和万达在商业综合体的经营过程中也常常遇到困难。在疫情的影响下，吾悦广场和万达广场在春节后即进入停业状态，停业时间超过1个月，且部分业态（影城、KTV、健身房等）至今没有恢复。叠加商户租金减免政策，对于两家公司均是不小的打击。
由此可见，无论是经营商业综合体还是吸引产业、打造新城，整体难度均远高于单纯的买地盖楼模式。况且，很多房企现在挣钱还很安逸，远没有被逼到非转型不可的地步。不过，
待在熟悉的舒适区，真的可以高枕无忧吗？
房企内部的不同选择让房兄回忆起联想和华为的故事。
曾经光芒耀眼的联想放弃了走研发、自主创新这条坎坷的道路，沉浸在赚容易钱的日子乐得逍遥。华为则背道而驰，始终专注创新研发，凭借高技术含量、高性价比的通讯设备击败了国际垄断巨头，艰难但稳健地扩大着自己的市场份额。
时至今日，我们已经知道二者命运的重大转折。华为以技术立足，在通讯、电子设备等多个领域独占鳌头；而联想则泯然于众人，茶余饭后，谁还会谈论起联想这家企业？
殊不知，华为刚起步时，不过一个名不见经传的深圳小公司，随时都有研发失败、破产解散的可能。而彼时的联想已经是业界翘楚，生产的PC设备畅销全国，生意红红火火。
现在房企间的不同选择颇有些异曲同工的味道。是安于现状，等待命运的安排？还是破除枷锁，感受时代的召唤？
从社会责任、长远发展的角度讲，房兄认为后者更可能赢得地方政府的青睐，从而在竞争中占据优势。因为，这些非典型房企的所作所为带来了产业、人口、工作机会以及经济发展，符合政府的诉求，对社会而言具有更大的价值。
拿新城控股和华夏幸福举例。新城控股每开设一个8万方以上的吾悦广场，可以带来3000多个就业岗位。全国124座吾悦广场，可以带来约37万个就业岗位。华夏幸福2018年签约入园企业702家，总计带来新增投资额1660亿元。
相比之下，传统房企对于社会的贡献就低太多了。除了购买土地、上缴税金之外，没有创造大量的就业机会，也没有引入产业盘活当地经济。在当前“面粉”越来越贵的趋势下，以后能否活得像现在一般滋润实在难说。
所以，如果一直停留在拿地盖楼快周转的老路上，很难获得更好的发展。
虽然，驱动企业的从来都不是社会责任，而是实实在在的利润。但是，在新的时代诉求下，房企只有转变发展策略，转向城市更新、产业新城、商办综合等土地运营模式，承担起新的责任，做有担当的房企，才能分享到更大的蛋糕。
对于传统房企而言，转型土地运营不啻于一场攀登。越高、越陡峭的山峰越是吸引人前去挑战。虽然路途曲折艰辛，但收获的将是一览无余的壮丽山河。
