近日，地产圈发生一件大事，中海地产总经理崔帅 被调查带走。
更蹊跷的是，网上疯传的华润置地华东大区高管、万科上海负责投资业务的高管均已失联。
中国地产巨头，一连牵涉进去三家，可谓引爆整个地产圈。
根据坊间流传，这与3月31日中海地产上海分公司拿下上海内环虹口区北外滩的一块住宅用地有关。
01
“地利”优势明显
多家房企相争
据介绍，该块土地为纯住宅用地，突出的优势在于没有15%的住宅自持比例。
临近海伦路地铁站，周边即有核心商圈，距浦东陆家嘴直线距离2公里，距人民广场直线距离仅3公里。可谓占据了地利优势。
根据上海土地交易市场的公开信息，土地起拍价34.3亿元，最终以0%溢价率被中海地产拿下，平均楼面价为6.3万元/平方米。
按照土地招标顺序，第一位是中海地产；
第二位是昆山启特企业管理有限公司，其背后的控股股东为万科；
第三位则是嘉兴市润昇企业管理有限公司，实控人为华润集团。
图：中标候选人公示信息
除了背后的万科、华润，参与此次土地招标的还有招商、绿城、平安。
公开信息显示，3月31日的虹口区土地招标采用“有竞价招标”的方式出让，首先根据综合评分确定候选人，再按“价高者得”的原则确定中标人。
一线城市的核心地段，本就是众房企争夺的稀缺之地，以低价中标成交，也不太符合一线城市的拿地传统。
而虹口区这样一场地产巨头的征伐，最终却是以0%的溢价拿地，着实有些令人怀疑。
02
一线土地热度不减
0%溢价引质疑
从市场行情来看，中指研究院的研究数据表明，长三角城市群1-3月土地拿地热度不减，TOP10房企的拿地金额总计达834亿元。
其中一线城市上海的土地成交额增速更是达到70%。
政策层面，重点城市推进户籍管理同城化，落户门槛进一步降低，珠三角、长三角也将成为优先试点的地区；
国务院4月9号发布关于土地的文件，将进一步消除人和要素土地流通障碍。
这些政策春风，都将助力城市圈的进一步发展，对土地的升温也有切实影响。
随着疫情的稳定，加上外围央行放水的刺激，一季度受到影响的房地产下滑有望完成U字型逆转。
总的来看，无论从微观的土地价值层面，还是大的行业、政策背景层面，中海0%的溢价拿地，都极易陷入舆论的风口。
03
房企巨头参与围标
或是行业常态？
回顾之前的土地围标事件，合肥、东莞、四川德阳等城市，均出现过溢价过低，政府出台政策严厉打击土地围标的事件。
不过，以往受到关注的围标事件多以在二、三线城市的中小规模企业为主。
这部分企业受到市场的关注度相对较低，本身也没有太多的品牌溢价效应。
所在城市的市场透明度和法律规则也相对滞后，因此在土地招标过程中倾向于寻找制度和法律的漏洞来获益。
此次由中海引发的“围标”，进而牵扯到华润、万科等国内央企、国资背景的房企，还是第一次。
对此，业内人士也表示，在全国的土地市场，围标、串标现象并不鲜见，通过围标、串标获取巨额的收益几乎成为行业共识。
对于国内房企巨头，参与围标低价拿地同样动机巨大，不过以往并没有发生过国内房产巨头的涉事事件，这也是此次舆论发酵的原因之一。
这么看来，中海事件很有可能是埋在地产行业的惊天巨雷！
而类似的例子，去年在上海同样发生过。
备受关注的杨浦区新江湾社区一块宅地，由中华企业以38.13亿元的总价收入囊中，溢价率仅0.03%，而对于这块稀缺宅地的竞争，包括万科、华润。
对于房企巨头参与围标，坊间也有另一种猜测：
即在上海这样的城市，围标也经常出现，其利益巨大，但违法成本很低，开发商经常操作，此次三家开发商的一致报价正好留下了漏洞。
可以想象，以上海这样公开透明的市场尚且如此，全国土地招标的市场乱象又灰色怎样呢？
不过，话说回来，以虹口区34.3亿元的土地价值撬动中国房企龙头，很可能造成牵一发而动全身的后果。
如同多米诺的骨牌，最终冲击到整个房地产行业。
结 语
房企龙头、上海市中心、地产围标、高管问询······这几个关键词，无论怎么组合都充满着传奇色彩。
虽然事件最终还需要政府和法院来下定论，但已经足够引起人们的关注和重视。
我们愿意相信，此次中海引发的围标舆论，或许也正在促进行业风气的积极向好：
即在中小企业成为围标整治对象后，房企巨头们也将在土地竞标成为被政府监管的对象。
我们更希望，此次事件能起到一个敲山震虎的作用。
毕竟，随着疫情的稳定、土地成交规模的逐步回暖，土地招标流程制度也需要更加规范和有序。
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