長城證券 研報作者：陳智旭
地產板塊上漲0.30%，28個行業中位列第25：本週大盤上漲1.51%，休閒服務、國防軍工、建築材料等行業漲幅靠前，地產板塊上漲0.30%，連續兩週跑輸大盤，於28個行業中表現位列第25位。估值方面，本週末板塊PE估值小幅回升至7.93X，PB估值回升至1.23X，板塊PE及PB估值相對全部A股的折價為45%及23%，若剔除銀行股折價分別為60%及40%，板塊估值維持歷史低位。個股方面，本週板塊漲幅前五為京投發展、京漢股份、上實發展等，其中京漢股份控股股東與奧園集團簽署股份收購框架協議，轉讓公司30%股權，實控人發生變更，於8日復牌；跌幅前五為金地集團、萬通地產、渝開發等，其中萬通地產股東減持0.68%。本週重點公司漲跌不一，招商積餘上漲4.24%領漲，招蛇、世聯、萬科等也均有小幅上漲，金地及保利跌幅相對較大，分別下跌5.13%及2.26%。
國務院發佈《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》、發改委發佈《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》：涉及，1）建立健全城鄉統一的建設用地市場，2）深化產業用地市場化配置改革，3）鼓勵盤活存量建設用地，4）完善土地管理體制等四點要求，5）提高農業轉移人口市民化質量，督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制，6）加大“人地錢掛鉤”配套政策的激勵力度，7）加快發展重點城市群，8）大力推進都市圈同城化建設等。
受清明假期影響，重點27城新房周成交量環比回落，同比降幅繼續收窄：成交上，受清明假期影響，本週重點27城新房成交量環比連升九周後出現回落，但同比降幅繼續收窄，年初至今累計同比降37.4%，累計降幅連續收窄4周。重點一二三線新房周成交本週均有回落，但一線同比降幅大幅收窄，年初至今一二三線新房成交同比-40.4%/-44.6%/-29.8%，累計表現均有改善。供給上，本週重點10城新增供給同環比降幅均有擴大，年初至今新增供給累計降36.9%，降幅連續收窄3周後再度擴大。截至本週末狹義去化週期13.23個月。年初至今重點一二三線累計新增供給同比分別為-40.5%/-15.9%/-53.7%，本週降幅均有擴大，截止本週末一二三線去化週期11.03 /7.40/17.23個月，一線去化週期大幅收窄。
維持推薦評級：政策上，本週國務院發佈《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》、發改委發佈《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，我們認為，與房地產相關的主要是兩方面，一方面是關於戶籍制度的改革，這次再度提及，可能意味著會進一步深化和加速推進這項政策，大城市落戶政策的完善從長遠看，有助於加速城鎮化，推動都市圈的發展，在當前經濟下行壓力較大的背景下同時也會淡化限購政策的約束，提振住房需求；另一方面，也提到了土地政策改革，在供給端有望促進按需供地，增加住房供求緊張的大城市的土地供應。此次政策地位很高，短期可以說也是逆週期政策的一部分，對房地產市場，在供求兩端都有所提振，但主要是長效機制的建立，加強房地產市場平穩健康的發展，推進都市圈建設。目前來看，政策面依然是以“三穩”為主基調，“因城施策”框架下各地政策的靈活性加大，我們之前報告裡提到，需求端一些力度相對較小的比如人才落戶、放鬆限價限售等政策可能逐步出臺，我們看好重點城市的結構性機會。此外考慮到宏觀及資金環境總體偏松，行業有望受益。考慮到板塊估值創新低，龍頭股息率達到4%左右，我們建議在此時點可適當積極一些，看好兩條主線，1）運營穩健的龍頭企業，建議關注萬科、保利、招蛇等，2）二線彈性標的（合規要求部分公司無法覆蓋）。
風險提示：疫情發展超出預期、調控及信貸政策超出預期、房產稅出臺超出預期
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