仲量聯行發佈《2020年第一季度重慶商業地產市場報告》
2020年4月16日，重慶——第一季度，受新冠疫情影響，辦公樓租賃活動普遍停滯，需求增長滯緩。房地產建築、金融、服務等頭部行業主導辦公需求，淨吸納量優於全國主要城市。業主方如何應勢而上？“穩”租戶或成核心策略。零售方面，市場空置率小幅上升，租金下滑，二季度或加速顯現。消費市場承壓，促使零售物業市場加速轉型，推進線上線下融合，提升“全渠道”獲客能力。
仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示：“儘管市場在短期內受到較大沖擊，但長期來看，重慶作為長江經濟帶、西部陸海新通道的戰略支點，將繼續引領中國西部和長江上游地區經濟發展。成渝地區雙城戰略升格，城市擴容與城市更新是成渝地產空間的兩大發展機遇。未來，重慶與成都相向發展，高新區、科學城以及渝西地區將邁入發展新階段，產業辦公與零售商業開發都將迎來機遇期。”
辦公樓市場研讀
一季度新增供應6.4萬平方米，甲寫淨吸納量超過全國十二大城市均值。
一季度，位於渝中半島朝天門的重慶來福士廣場辦公樓A座交付。疫情之下，在建項目工程週期被迫延長，經濟活動短期停滯也為未來市場走勢增添更多不確定性。因此，年內或見部分未來供應延期入市。
需求方面，疫情導致辦公樓租賃活動普遍停滯，市場新增需求明顯回落。蓄客速度放緩，季內主要成交形式為在談租戶的成交。行業方面，頭部行業主導需求，房地產建築、金融業、專業服務類租戶相對活躍。據仲量聯行統計，一季度整體市場淨吸納量錄得負1.4萬平方米。退租成為乙級市場主流情緒，加之新入市項目的較高空置率及需求回落，共同推動全市平均空置率較2019年底上升1.2個百分點，至季末報28.2%。甲級辦公樓平均空置率報27.6%，環比上升1.5個百分點。
重慶辦公樓需求端在疫情中顯現出較強的韌性。從甲級辦公樓來看，其淨吸納量雖然僅錄得0.1萬平方米，略高於正負零，
但超過全國十二大城市[1]均值（負0.5萬平方米）。 短期需求釋放滯緩，韌性產業支撐重慶辦公需求“穩”超預期。
仲量聯行發佈的《2020商業地產市場新冠疫情後市展望》報告，根據不同產業在短期內受疫情影響程度，將優質辦公樓需求結構中的主要產業分為下滑產業、韌性產業及獲益產業三類。其中，以傳統商務需求支柱性產業為代表的韌性產業成為支撐渝辦公需求在後疫情時期企穩的關鍵因素。截至季末，金融、專業服務、房地產建築業在重慶甲級辦公樓租戶結構中的總面積佔比已過半，高達60.5%。截至季末，重慶甲級辦公樓市場平均租金報86.3元/平方米/元，同口徑環比下降0.7%。
此外，二級租賃市場受到短期衝擊較大。以消費為主導的零售貿易、消費服務產業包括旅遊、文體娛樂、教育培訓等中小型企業因個人消費停滯引致資金壓力，面臨退租。仲量聯行數據顯示，截至一季度末，重慶二級租賃市場整體轉租率錄得75.8%，環比下跌11.0個百分點。
應對策略
業主危機應對能力受關注，“穩”租戶系業主方破局之策。
本次公共衛生突發事件引發不少業主方對於物業管理、運營和招商策略的反思。季內，部分業主為提升租戶黏性相繼出臺應對策略：陽光金融中心推出“宅家練”在線健身活動、環球金融中心提出“2020 從頭開始”為租戶免費理髮，海航保利國際中心、國瑞中心、企業天地6、7、8號樓為部分租戶提供免租期、租金折扣以幫助小微企業度過難關。應勢而變的策略有效提升了樓宇公眾形象，實現推廣效果。
仲量聯行建議，疫情後，
“穩”應為業主策略的首要考慮因素。首先，“穩”租戶，調結構。業主須兼顧韌性產業的同時把握獲益產業，平衡去化壓力與租戶穩定性間的關係。在線教育、在線遊戲、科技互聯網、生物醫藥、環保等行業需求或在年內出現一定增長，成為市場新一輪的招商機遇。其次，“穩”物業。本次疫情引發國民對於衛生安全前所未有的重視，未來或將重塑優質企業選址考量標準，將衛生安全、人流管控等物業管理水平納入核心考量因素。在樓宇經濟3.0時代，業主方亟需“以人為導向、以企業為導向”，全方位提升物業競爭力。再次，“穩”租金。目前多數業主尚未下調本財年租金收入預期，疫情影響下的去化壓力將在二季度開始加速顯現。因此，以價換量的租金策略將持續主導市場，先行降租的業主或得先發優勢。未來展望
未來三年，預計重慶甲級辦公樓年均新增需求將回升至30-40萬平方米水平。後疫情時代，重慶辦公樓市場仍表現出一定韌性。2020年，雖然辦公需求較上年同期出現一定程度回落，但空置率水平仍將維持在25-28%區間範圍。市場壓力將在第二季度加速顯現，業主亟待通過降租吸引租戶，因此全年租金跌幅預計將超過5%，但跌幅在中國主要城市中仍處中游水平。
伴隨《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》、宏觀財政調控等一系列宏觀政策相繼出臺，有望推動產業、人力、資本以及土地資源配置進一步優化，以應對疫情對經濟造成的短期影響。一季度宏觀數據顯示，社會融資總規模回暖，於3月創新高。2020年，“成渝地區雙城經濟圈”再一次戰略升格。一系列舉措出臺，兩地黨政聯席會議召開、住房公積金一體化等逐步推動戰略實施，產業基礎、低廉成本、擴大開放將共同拉動成渝地區成為中國經濟增長“第四極”。
零售物業市場研讀
優質零售物業無新增供應，零售商承壓，運營方租金減免措施頻出。
一季度，主城區總存量保持693萬平方米。1-2月，重慶社零總額1,518.3億元，同比下降24.7%。其中，商品零售1,370.3億元，同比下降21.0%；餐飲收入148.0億元，同比下降47.4%。零售商經營壓力增大，部分購物中心出現租戶退租，令全市優質零售物業平均空置率環比小幅上升0.2個百分點，報12.3% 。影院、線下教育等業態多數停業，季內雖未退租，後續尚待觀察。餐飲門店已恢復營業，但客流尚未完全恢復至常態，仍有部分現金流緊缺的門店退租。預計市場空置率在二季度或面臨進一步上升的壓力。
租金方面，疫情期間運營方通過減免租金、租金延緩交付、押金抵租等方式緩解租戶壓力，但疫情影響超預期，租戶仍面臨經營壓力，退租的風險依然存在。目前，對於新籤租戶而言，部分優質購物中心持觀望態度，租金基本維持去年底水平；但部分項目面臨較高的運營壓力，採取以價換量策略，租金出現下降。仲量聯行數據顯示，
第一季度全市首層平均租金報378.5元/平方米/月，環比下降0.7%。政府刺激消費措施出臺，數字化轉型與“全渠道”佈局已成零售新路徑。
季內，重慶政府出臺多項政策，刺激零售商業恢復，包括降低貸款利率、稅款減免、降低生產經營成本、向市民發放消費券等。運營商方面，商業地產運營模式發生轉變，運營方通過搭建線上購物平臺、直播營銷、推出專屬配送服務等點對點方式，加強與消費者的社交關聯，與品牌商合作拉動銷售。如重慶萬象城、協信星光、愛琴海商業等購物中心等項目已採取此類行動。對零售商而言，疫情加速零售市場洗牌，部分品牌撤場，收縮線下實體商業。零售商加快數字化轉型，直播賣貨、社群營銷……通過線上線下融合，零售商不斷培育“全渠道”獲客能力。隨著消費者對安全需求的關注，產品安全亦成零售商關注的焦點。
市場洞察
商圈方面：政府出臺多種政策助力傳統商圈升級改造，提升商業活力，加快建設具有國際影響力都市級商圈和城市特色商圈。包括引入優質商業運營商和具有影響力的國際品牌活動，打造場景化、智能化、國際化的高品質步行街和城市核心商圈；優化商業配套和基礎設施水平，根據不同商圈的特色提升商圈規劃的合理性，同時開拓商圈的多元性，推動城市更新進程，讓傳統商業區重新煥發商業活力。
項目方面：目前市場上退租主要集中在餐飲、娛樂和生活零售類。從業態看，零售業態通過線上銷售彌補部分損失，承壓能力相對更高；餐飲業態以外賣補償損失，但總體損失依然較大，難以通過消費反彈獲得補償；娛樂和線下教育培訓業態恢復時間最晚，承租面積大，經營成本高企，且無法轉戰線上，現金流壓力最大。儘管部分業態出現退租，但項目業態配比基本不變，補足餐飲、生活零售仍是未來招商重點，並將加大運動零售的引入。同時，部分項目疫情前完成調改，受疫情影響較小：年初重慶WFC對首層進行調改，PUMA和adidas FDD旗艦店接替奢侈品牌。解放碑商圈藉助網紅經濟帶動調整轉型，潮流運動方向調改收穫業績增長，預計2020年還將持續。
品牌方面：疫情加速行業洗牌，市場或出現更多新業態、新品牌，激發消費市場新需求。消費者居家期間對互聯網黏性增大，除了加強線上渠道拓展，品牌商應優化線下實體體驗，加速將實體商店從單純的購物場所轉變成消費體驗場景。消費者的消費習慣和思維同樣發生轉變，汽車、醫療健康產品、電子產品等需求增大，且隨著5G時代即將來臨，電子產品品牌將迎接下一個消費風口，大量科技產品體驗中心有望出現。
未來展望
儘管疫情影響部分項目推遲開業，預計全年仍有約88萬平方米新增供應。由於在建項目工期和招商進度受影響，下半年市場或迎來集中供應。項目表現分化加劇，馬太效應顯現，項目調整更趨頻繁。伴隨疫情發展，零售消費不確定性仍在增加，市場空置率或在二季度進一步走高，租金步入下行通道。在外部環境不明朗的情況下，內需對經濟貢獻更加關鍵。為提振零售市場，政府刺激消費政策將發揮重要作用，釋放流動性的同時將提升消費意願，以保證消費市場的平穩增長，以逐步消除疫情對零售消費的影響。
仲量聯行華西研究部總監朱建輝表示：“2015年至今，重慶辦公樓市場平均租金已連續下滑五年。2018-2019年，伴隨聯合辦公及轉租公司大規模入渝，產辦市場競爭加劇，租金加速下跌。通過與中國主要一二線城市的辦公樓市場週期對比，我們預估重慶市場租金未來進一步下跌的空間已明顯收窄，樓宇品質對應的租金溢價被嚴重低估。因此，假設中國經濟基本面能夠在今年下半年或者明年回暖，重慶辦公樓市場情緒亦有望同步回升，核心商務區的租金預計將在未來18-24個月內企穩。”
[1] 全國主要十二大城市包括：北京、上海、廣州、深圳、青島、瀋陽、成都、重慶、西安、南京、杭州、武漢。
