今天和大家聊萬科
這是一家永遠有說不完故事的開發商，伴隨著線索的深入你總能夠看到它意外的地方
判斷一個項目或者一家企業好不好用什麼標準？
可能很多人第一反應，就是項目賣得好，或者銷售金額要更高
但是我想更多的和大家聊聊產品，最近看到一款可能會成為爆品的戶型
源於我去南寧參加萬科改善發佈會後，對這款產品的出現，又有了不一樣的感受
對於一個南部內陸的二線城市而言，產品大多數都是沿襲集團產品線走標準化的路線
這沒有錯，但其實可以更好，而
南寧萬科這一次的更好，給了我極大的意外，我們來看看一個均價一萬多的城市，到底產品力可以觸及到什麼樣的程度01
但今天和大家說的，是另一款更好的戶型設計，對著這張戶型圖，我看了差不多半個小時
我先不說項目，先給大家把戶型圖貼上來，143平米的四房
143㎡戶型
這個戶型給了一個：假如廚房不需要朝南，那麼空間格局應該如何設計的解題思路
這兩年的戶型結構的設置，大多圍繞著客廳、餐廳、廚房三者之間如何營造出一個更好的LDK空間。但是因為很多時候廚房必須要在北側客廳都在南側，所以往往很多空間都以一個橫廳來結束設計過程
但是我們看到廚房如果能在南向
整體的客餐廳一體就會呈現出一個更加誇張的方正空間，在這麼一個完整的區域內客餐廳和廚房的動線會更加順暢，未來的生活場景也有更多可以遐想的可能
然後北向多出來的進深被規劃為了一個次臥，因為相對獨立的動線，這裡可以作為客房，也可以作為叛逆期的少年居住的地方
因為在南寧，兩個小孩是趨勢
所以這才是根據一個城市屬性規劃的戶型，而並非簡單的複製粘貼，所以這個戶型從一開始就決定了這是一款為南寧定製的
而這些都只是開始，還有大量的細節值得看
因為規劃合理，整個公共區域幹掉了所有的過道
也正是因為它幹掉了過道，這個戶型的公共區域能夠形成一個特別方正的大空間：客廳進深和開間分別為6.55米和6.25米，一個足足42㎡的大方廳。
更驚喜的是，這個大方廳，往西有一個開放式廚房的延伸，往南有一個6.25米*1.6米的大陽臺的延伸，使得整個家庭的活動區面積可以達到近50㎡
我們想象以下兩個場景：
放學回家，小孩在餐桌上寫作業，媽媽一邊做飯一邊照看小孩，爸爸在客廳看報紙，偶爾還可以輔導孩子作業，偶爾幫幫媽媽打下手...
到了週末，邀請朋友來家裡開趴，這個餐廳可以變成一個公共吧檯，朋友有的坐在吧檯，有些坐在沙發，有些在廚房烹飪美食...
大方廳的多種打開方式，不僅給到你實際居住的空間，還給到你與家人好友感情交流的可能性
我在這個戶型，還看到另一個亮點
這個17㎡的次臥空間，可以放下二張老人床，二個床頭櫃，和一個衣櫃。
老人房雙床設計
因為進深尺度足夠，所以臥室內可以放下兩張床，對於南寧這麼一個家庭式生活模式的城市，這樣的戶型是最大程度的滿足了三代同堂的需求
萬科調查，南寧喜歡的置業要素
南寧萬科用了20人的調查小組，通過對222戶家庭，2.45萬組客戶的深訪後，他們發現了幾個現象——“南寧人更喜歡在家裡招待客人”，和 “時下南寧老人更喜歡分床睡”，“南寧人喜歡大陽臺”，因此有了以上這三部分的設計
果然很萬科
第三個，全屋牆體的極致收納
這個戶型基本上所有牆體，都用作收納了，包括入口的玄關，嵌入式餐邊櫃，次臥的轉角，主臥的衣帽間，老人房的收納......
可以說，能用的牆體全部用作了收納
這樣的細節很重要
一個家庭最後的苦惱，就是沒有規劃好收納空間，裝不下更多的東西
而能做到這件事情的本質，是因為萬科的精裝和戶型是同步研發設計的
這件事情，有多難？
據我瞭解，南寧現在很多的新房，是先做毛坯，後來才額外地做裝修的
這意味著，很多南寧的新房在做裝修的時候，並沒有考慮到戶型收納空間的構成體系，只是簡單地把收納放進去而已
而萬科從進入這個城市，就開始做精裝修
他們深切知道，哪一堵牆可以利用成收納，那一地方可以讓家的收納空間更多
戶型，是交付給用戶的第一空間
用戶在第一空間裡生活的24小時，生活質量是否能得到優化，其實就看開發商是否在構造戶型空間上用心優化
這樣的細節能提升生活場景的豐富性，能夠打動現在的用戶，去置換一套房，滿足他們的改善需求
不是面積，不是總價，不是採光通風，是以上這些能夠滿足他們生活想象的細枝末節
02
所以我們看到這款戶型，就明白萬科在南寧要做的，不論是如今面對的改善時代還是如今萬科南寧這一次交付的第五園，都是如此
是的，就是那個第五園
十年前，萬科向業界輸入了一款標杆性的新中式產品——第五園
到如今滿大街的新中式樓盤，很多都受到它的啟發
不論是深圳第五園、還是上海第五園、揚州第五園、到南寧第五園，都是業內新中式產品的標杆
先來看南寧第五園的建築的整體排布
萬科第五園鳥瞰圖
仔細看圖，你會發現，整個項目坐北朝南，極致對稱，一種類似皇家宮廷式中軸對稱的佈局模式
建築立面，採用大量玻璃元素。這樣的玻璃元素出了現代中式的生活範本，更多的是結合戶型實現室內的採光通風的效果
萬科第五園效果圖
整體為極簡風格，以橫向簡潔線條為主，少量穿插縱向體量
萬科第五園效果圖
色彩上以香檳金色與米白色為主，一切都在力求簡雅和舒展
萬科第五園效果圖
南寧第五園將整個項目分為八個組團，因此也做了8個不同的園林，稱為三街兩巷八坊。
園林特色融合了廣西南寧三街兩巷的“魂”，以及第五園的宋式美學的雅，構建一個屬於南寧人不可複製的現代中式傳統居住院落
將自身產品追求的美學與當地本土文化結合，為每座城市定製化一座屬他們的第五園
這一點，也很萬科
而景觀，不僅僅要做好看的景觀，還要做有用的景觀
因為，有人參與的景觀，才是好的景觀
看下面這張圖，你會發現，整個第五園歸家動線的構造，景觀，構造，空間，動線，都融合在一起
第五園景觀示意圖
小孩的遊玩區，是在一顆大樹底下，也是在一個屋頂下面
這裡面，它又是好看的景觀，又是可以使用的景觀，又是歸家動線。又是一個可以遠觀的景點
沒人關心，你這裡種的樹，樹齡多少，來自於哪裡，貴不貴
大家關心的是，這棵樹能不能給我遮風避雨，我在炎熱的夏天願不願意在樹底下，停留五分鐘
這是一個景觀的使命，也是一個改善用戶，對於景觀的要求
除了立面和景觀，萬科將業主的歸家動線，升級為了歸家場景
仔細看這張圖，你都會發現萬科對於歸家動線的設計，一切資源都是以人為參照系，以時間為座標軸
第五園歸家動線設計
什麼意思？
整個萬科的規劃裡面，它不僅僅規劃空間，它還規劃陽光，燈光，規劃每一個人行走的腳步
從一輛車，還是一個人，不管是從地面，還是經過這個會所、園林、大堂...
萬科規劃的是在地面上所走過的這些節點
這條路以往叫做動線，現在叫回家
購買的或許是一個個體，承載的卻是一個家庭，或是一個家族
客戶購買的是，幾平米的空間，使用的是一個家庭，在這個空間裡，每個細碎角落，分享的各種心情
這才是一個置換時代、改善時代、用戶需要的產品
03
那麼，萬科為什麼要在這個時候，在南寧推出這樣產品？
據我觀察，有幾個原因
南寧這座城市的基本面，正在整體向好
一個是南寧的人口在變多，年均69萬左右的人口淨流入，讓南寧目前常住人口達到725萬人
是目前人口數量比較靠前的省會城市
同時，南寧人的錢包在變富，2019年的全市GDP達到了4500多億
並在西部大開發，陸海新通道，對接粵港澳大灣區，東盟永久舉辦地，廣西自貿區落位南寧，廣西強首府戰略等多項規劃利好，城市的能級不斷提升
整個經濟和產業還是充滿了活力和潛力
而在樓市層面，南寧樓市在悄然地發生一些變化，城市發展在加速，這裡的消費也在升級
從近5年，南寧商品住宅建面120㎡住宅供求量走勢來看，是在往上不斷走高的
2020年一季度南寧市的成交數據顯示，目前所購買的超過120㎡的套數，佔比全市成交數據的40.4%
廣西克而瑞數據
南寧樓市發展了15年，已經全面進入了改善時代，置換週期
萬科全面推出改善產品，是大勢所趨
我們再來看，南寧萬科的內部數據
這是一組，這些年來，萬科在南寧的所有成交數據做了剖析，細分出第一次買房的客戶，和第二次買房的客戶
我們發現一些特別有趣的數據，從2018年開始，整個南寧樓市裡面，二套房購買者佔據了主力，且未來比例可能會越來越大
南寧萬科的4個數據
這件事情，對於很多人的解讀是
房地產的發展，過了15年，用戶自然地從剛需變成了改善。這件事情，我的解讀是，此時此刻在南寧買房的人，大多都住過商品房
他知道自己的生活痛點，知道自己想要什麼樣的房子
甚至，他見過房子房價的起伏，甚至對未來所謂房價的走勢，比你更清楚
所以，當客戶知道自己訴求的時候，他自然會選擇比較
這也是行業裡面趨勢的變化，而且這樣的變化，也會一如既往的繼續延續下去，不可阻擋
上海，購買二套房的比例，已經接近7成，今年可能會接近8成
我們可以想象一下，南寧未來十年的需求結構，客戶轉換，一定也會如此發展。因為，這是一個客戶一定會置換的時代，客戶認知在提高，很懂行
所以他們也一定會堅定等待，並且會耐心比較
而南寧萬科，已經做好準備，去面對，去迎接這樣的趨勢和客戶
04
正因為如此，我才很高興，在廣西南寧看到了第五園，這樣的產品
每個城市在特殊的年份裡，應該擁有屬於自己的一款旗艦類產品
第五園在我眼裡，特別是在高端產品線上，是萬科體系的強IP
深圳萬科第五園
這款產品，代表者南寧萬科對高端產品定義的旗艦款，也代表著一座城市因為有了這樣的旗艦款，開始形成的消費升級和需求升級
房企能夠和城市共同生長，這一點特別重要
2020 年，正是南寧進入了改善升級的時候，同時也是萬科進入南寧的第8年
它理應拿出一個驚豔的項目，獻給南寧人
萬科也確實做到了
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