REITs源於美國，全名是房地產投資信託基金，指專門持有房地產及其抵押貸款相關的資產類別的投資基金。發行的形式既有公募也有私募，既可以開放也可以封閉運作。
其本質上是資產證券化的一種形式，也就是REITs基金公司向投資者發行的一種收益憑證，或者股權。
具體是把房地產及其抵押貸款相關的資產類別作為一個整體的資產池，再把資產池中的定向類別資產進行份額的分割，然後向投資者出售份額，並通過各實體項目運作把資產紅利及收益回報給投資人，所以，對於投資人來說，是一個收益共享風險共擔的投資事件。從美國運行REITs指數30年的複合收益率來看，其表現比納斯達克及標普指數還要好。
REITs基金是社會效能優化提升的金融創新舉措，它的優勢對於投資人來說比較明顯，創造的現金流穩定，交易方式靈活，交易門檻進一步下降，容易參與，風險分散程度高，風險不會不集中反應，投資回報率按照西方經驗來看，是很不錯的。
在今年4.30，經過七八年漫長的醞釀，我們的證監會及發改委發佈的RETTs試點通知，主要聚焦於新基建，交通，能源，倉儲物流，環保，網絡信息，園區開發七大領域。
對於眾多的普通投資人，面對REITs基金來襲，怎麼看待投資這類基金的風險和收益，是很多朋友們關心的話題。
我認為對於是投資機會還是風險的考慮，主要包括幾個方面：
一
此類投資的損益分佈概率，大體上與國家頂層政策實施的順利程度相關。
也就是說，投資回報與國運伴行。這是宏觀層面的考慮。
二十年前我們把房產定為支柱產業，隨後二十年當房產真的成為支柱產業的時候，相信跟進國家宏觀策略的小夥伴都分享了相應的成果。
在大的宏觀層面上，我個人認為，中國崛起以及大灣區發展等具體規劃項目，投資機會大於風險。
二
此類投資在新基建等七大領域在實務上，是否分別能夠推進落地，取得長足發展。
這是微觀層面的考慮。對於細分領域的選擇，是否會出現各類不同底層資產的REITs基金的投資收益的分化。
需要進行行業領域優勢的甄別，個人看好新基建，交通，網絡信息等領域。
三
底層項目運作和管理機構的水平。
目前七大領域中，已有各大代表的上市公司都有相應的核心業務，同時各大基金公司陸續開始籌備相關公募基金的發行前準備，投資人可以依據自己的判斷進行直接基金投資或者間接的股票投資。
這其中，個人認為最難以識別和管理的風險是操作風險，不同的金融機構其專業程度，職業規範程度等因素決定了不同的投資回報率。
所以需要對金融機構和產品發行主體機構進行甄別和選擇。
總結：
收益方面：我認為此類基金的試點運行是投資人的新的投資機會，隨著國家戰略推進，基金的成熟，一定會有一批投資人從中收益不菲。收益高低的大部分主要是市場決定的，小部分由基金公司的資管能力決定。
風險方面：需要進行細分領域及基金機構的篩選。宜選擇有能力最大程度管理好信用風險和操作風險的基金公司。
這是我對於基建基金風險和收益的理解。希望對大家有所幫助，謝謝您的閱讀！
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