組建小區業主代表團的必要性和正當性

有一高樓商住混合小區，20多幢2200多戶，在選舉業主委員會時，由於很少有業主願意主動報名，籌備組好不容易動員了一些參加選舉，因為難於召開業主大會，只能採取了敲門入戶投票的方式。業主委員會好不容易成立起來了，最後該小區共產生了13名業主代表，其中7名是業主委員會委員。

表面上看，13名代表在召集開會商討相關事項時是很容易，但卻埋下了隱患。因為20多幢樓中，平均每幢樓的代表不到一人。小區業委會告訴本人：我們也沒有辦法，動員了多長時間，就是沒有人願意當業主代表。

其實這一點也不奇怪，這就很多小區裡很多業主的劣根性——明正言順、堂堂正正、光明正大的事不願意做，但背後冷嘲熱諷、陰陽怪氣、懷疑指責的行為卻不少。

本人認為，該小區的這種情況違反了幾個原則。一是代表的廣泛性、二是代表的深入性；三是違反了 “三個儘量”原則（“三個儘量”原則是本小區總結出來的，就是：小區裡讓做事的人儘量多一些；讓做事的人做的事儘量少一些；讓做事的人做的事儘量專業一些）。果然，該小區業委會運行不長時間，業主間矛盾重重。業委會召開會議時，好多業主圍在辦公室門口吵吵嚷嚷，，聲稱他們不知道，也沒有選過哪個當代表。特別是在一次要表決是否對業委會成員給予必要補貼時，雖然補貼的金額基本就是象徵性的，但仍然引起了很多業主的非議，認是業委會是自己投票表決給自己補貼。一時間，小區裡業主間拉幫結派，要形成一項統一的意見難於上青天，氣氛很是緊張。

為什麼會出現這樣的局面呢？本人認為，根本的一點還是不懂。一個小區的熱心業主和業委會成員，都不是專業的小區治理工作者，在成立時或者被選舉進入業委會，或者在之前，都沒有接受過基本的培訓，都是憑著一腔熱情參與到小區事務中去。其次是沒有充分預見到小區事務的複雜性、業主言行的難以制約性。三是現在的有關業委會的運作，都沒有一種成熟的模式，絕大部分都是在摸著石頭過河。

正是因為預見到了這類可能產生的混亂，本小區在業主委員會成立時，就組建了業主代表團，每名代表聯繫16戶（每單元每層4戶共4層），代表團設團長、副團長和單元代表組長。每名業委會成員聯繫3至4名代表。這樣，理論上就讓每名業委會成員聯繫的人數變得不多，而樓層代表聯繫的業主也不太多（當初還有很多未售房和未入住戶），這樣動員業主當代表時，也相對容易一些。

更重要的時，每次業委會召開會議，會議通知都有樓層代表參加。最核心的一點是，本小區的業委會委員不能兼樓層代表。

為什麼要這樣設計呢？

主要一點這是跟上位法相匹配的。現有的法規，都沒有業主代表產生的詳細規範，但是，我們國家的根本政治制度是人民代表大會制度，人民代表大會產生並監督“一府兩院”，同時，全國人民代表大會及常委委員會也是立法機關。也就是說，業主委員會相當於居民小區的“政府”，業主代表團就相當於人大代表團。

在設計了這項制度並組建、配置了相關人員後，運行下來就相對規範，也符合上位法。

比如，小區要制定相關規矩時，業委會提出動議並擬出草案，經過代表團的修改補充完善後，再以書面形式提請各代表審議，草案通過後，該規矩制度就成了小區裡的單項“法規”，

所有相關人員都應當遵守。再比如：每年的業委會工作報告，都請代表團審議並完善後通過。

有了業主代表團機制後，比如上述例子中的是否給業委會成員適當工作補貼，由於業委會成員不能兼任代表，如果提請代表團審議表決通過後，就可以執行，也避免了業委會成員自己表決給自己發補貼的漏洞。

業主代表團建立後，又可以由代表為主，動員組織其他熱心業主、專業技術業主，分別組建業主工程技術組、業主財務監督組、業主對物管的考核組、業主法律工作組等等。這樣，業委會就能夠通過業主代表，廣泛地動員小區裡的各種專業人員，分別參與到小區事務建設中。由於專業人員涉及的是自己的專業領域，並且客觀地說，每年需要做的事情分到各組後並不太多，被動員業主基本上都不會推辭。這也就符合了“三個儘量”原則。

本人認為，小區的組織架構建設，如果不走這一模式，僅僅依靠業委會的那麼幾個成員，那是根本不可能長期堅持下去的，也就是無法做到可持續發展。

因為代表的廣泛性、深入性，還避免了一些行為風險及業主“槓精”的抬槓。比如，有涉及小區的一些相對重要的事項時，有的“槓精”業主會想當然地要求，召開業主大會。不參加過業委會的人，哪知道召開業主大會的艱鉅性及不現實性。當還有人抬槓死搬業主大會時，這時業委會就可以全權委託並授權，由抬槓的人組織召開業主大會，業委會並表態全力支持，並對召開業主大會的相關程序、工作量等給予其指導。在這樣的情況下，絕大部分“槓精”在瞭解了業主大會巨大的工作量時，都會立馬變成了縮頭烏龜。因為這些人的本質其實是最不願意無償付出的人。

組建業主代表團還有一個重要的作用，就是小區的第二道防火牆。就是萬一遇上小區業委會散夥了，集體辭職了（這樣的例子並不少見），業主代表團就可以召開會議，重建業委會。反之，代表團成員中出現了變化，業委會又可以協助另行物色人選並動員補充進來。實踐中，如果第二道防火牆沒有建設好，假如某天業委會散夥了，要再重新組織起來，甚至比登天還難。

當然，這些都是在實踐中探索總結的，還需要不斷的完善。

小區的第三道防火牆就是居民小區居家黨支部，目的是讓小區內的共產黨見走到小區建設的前臺來，本小區已嘗試推動了三年，由於多種原因，目前還沒有突破性進展，正在努力推動中。

本人相信，居民小區的業委會、業主代表團、居家黨支部這三道防火牆都建設起來並充分發揮各自作用後，小區的和諧美好就一定能達到。