组建小区业主代表团的必要性和正当性

有一高楼商住混合小区，20多幢2200多户，在选举业主委员会时，由于很少有业主愿意主动报名，筹备组好不容易动员了一些参加选举，因为难于召开业主大会，只能采取了敲门入户投票的方式。业主委员会好不容易成立起来了，最后该小区共产生了13名业主代表，其中7名是业主委员会委员。

表面上看，13名代表在召集开会商讨相关事项时是很容易，但却埋下了隐患。因为20多幢楼中，平均每幢楼的代表不到一人。小区业委会告诉本人：我们也没有办法，动员了多长时间，就是没有人愿意当业主代表。

其实这一点也不奇怪，这就很多小区里很多业主的劣根性——明正言顺、堂堂正正、光明正大的事不愿意做，但背后冷嘲热讽、阴阳怪气、怀疑指责的行为却不少。

本人认为，该小区的这种情况违反了几个原则。一是代表的广泛性、二是代表的深入性；三是违反了 “三个尽量”原则（“三个尽量”原则是本小区总结出来的，就是：小区里让做事的人尽量多一些；让做事的人做的事尽量少一些；让做事的人做的事尽量专业一些）。果然，该小区业委会运行不长时间，业主间矛盾重重。业委会召开会议时，好多业主围在办公室门口吵吵嚷嚷，，声称他们不知道，也没有选过哪个当代表。特别是在一次要表决是否对业委会成员给予必要补贴时，虽然补贴的金额基本就是象征性的，但仍然引起了很多业主的非议，认是业委会是自己投票表决给自己补贴。一时间，小区里业主间拉帮结派，要形成一项统一的意见难于上青天，气氛很是紧张。

为什么会出现这样的局面呢？本人认为，根本的一点还是不懂。一个小区的热心业主和业委会成员，都不是专业的小区治理工作者，在成立时或者被选举进入业委会，或者在之前，都没有接受过基本的培训，都是凭着一腔热情参与到小区事务中去。其次是没有充分预见到小区事务的复杂性、业主言行的难以制约性。三是现在的有关业委会的运作，都没有一种成熟的模式，绝大部分都是在摸着石头过河。

正是因为预见到了这类可能产生的混乱，本小区在业主委员会成立时，就组建了业主代表团，每名代表联系16户（每单元每层4户共4层），代表团设团长、副团长和单元代表组长。每名业委会成员联系3至4名代表。这样，理论上就让每名业委会成员联系的人数变得不多，而楼层代表联系的业主也不太多（当初还有很多未售房和未入住户），这样动员业主当代表时，也相对容易一些。

更重要的时，每次业委会召开会议，会议通知都有楼层代表参加。最核心的一点是，本小区的业委会委员不能兼楼层代表。

为什么要这样设计呢？

主要一点这是跟上位法相匹配的。现有的法规，都没有业主代表产生的详细规范，但是，我们国家的根本政治制度是人民代表大会制度，人民代表大会产生并监督“一府两院”，同时，全国人民代表大会及常委委员会也是立法机关。也就是说，业主委员会相当于居民小区的“政府”，业主代表团就相当于人大代表团。

在设计了这项制度并组建、配置了相关人员后，运行下来就相对规范，也符合上位法。

比如，小区要制定相关规矩时，业委会提出动议并拟出草案，经过代表团的修改补充完善后，再以书面形式提请各代表审议，草案通过后，该规矩制度就成了小区里的单项“法规”，

所有相关人员都应当遵守。再比如：每年的业委会工作报告，都请代表团审议并完善后通过。

有了业主代表团机制后，比如上述例子中的是否给业委会成员适当工作补贴，由于业委会成员不能兼任代表，如果提请代表团审议表决通过后，就可以执行，也避免了业委会成员自己表决给自己发补贴的漏洞。

业主代表团建立后，又可以由代表为主，动员组织其他热心业主、专业技术业主，分别组建业主工程技术组、业主财务监督组、业主对物管的考核组、业主法律工作组等等。这样，业委会就能够通过业主代表，广泛地动员小区里的各种专业人员，分别参与到小区事务建设中。由于专业人员涉及的是自己的专业领域，并且客观地说，每年需要做的事情分到各组后并不太多，被动员业主基本上都不会推辞。这也就符合了“三个尽量”原则。

本人认为，小区的组织架构建设，如果不走这一模式，仅仅依靠业委会的那么几个成员，那是根本不可能长期坚持下去的，也就是无法做到可持续发展。

因为代表的广泛性、深入性，还避免了一些行为风险及业主“杠精”的抬杠。比如，有涉及小区的一些相对重要的事项时，有的“杠精”业主会想当然地要求，召开业主大会。不参加过业委会的人，哪知道召开业主大会的艰巨性及不现实性。当还有人抬杠死搬业主大会时，这时业委会就可以全权委托并授权，由抬杠的人组织召开业主大会，业委会并表态全力支持，并对召开业主大会的相关程序、工作量等给予其指导。在这样的情况下，绝大部分“杠精”在了解了业主大会巨大的工作量时，都会立马变成了缩头乌龟。因为这些人的本质其实是最不愿意无偿付出的人。

组建业主代表团还有一个重要的作用，就是小区的第二道防火墙。就是万一遇上小区业委会散伙了，集体辞职了（这样的例子并不少见），业主代表团就可以召开会议，重建业委会。反之，代表团成员中出现了变化，业委会又可以协助另行物色人选并动员补充进来。实践中，如果第二道防火墙没有建设好，假如某天业委会散伙了，要再重新组织起来，甚至比登天还难。

当然，这些都是在实践中探索总结的，还需要不断的完善。

小区的第三道防火墙就是居民小区居家党支部，目的是让小区内的共产党见走到小区建设的前台来，本小区已尝试推动了三年，由于多种原因，目前还没有突破性进展，正在努力推动中。

本人相信，居民小区的业委会、业主代表团、居家党支部这三道防火墙都建设起来并充分发挥各自作用后，小区的和谐美好就一定能达到。