購房人斷供將嚴重影響購房合同的穩定性，併產生系統性的履約風險，其中牽涉的法律問題與實務爭議較多，對此本公眾號將以“斷供”為主題刊發系列文章。在本文章之前，我們已經發表了《
購房人斷供，貸款銀行能否依據抵押權預告登記享有優先受償權》
（點擊查看全文），本文將延續該文章的處理脈絡，繼續與讀者就“斷供”主題進行分享。本文章將圍繞預售商品房買賣合同因購房人斷供而解除後，如涉案商品房已經被購房人的其他債權人申請法院預查封或強制執行，開發商是否能夠以買賣合同已經解除為由，向相關執行法院申請解除已經設定在涉案商品房上的預查封，或阻卻針對涉案商品房的執行進程為主要內容展開，並向讀者展現在司法實踐中不同法院的不同作法。
關聯法條
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（2015年5月5日實施）
第二十六條 金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結前作出的另案生效法律文書提出排除執行異議，人民法院應當按照下列情形，分別處理：
（一）該法律文書系就案外人與被執行人之間的權屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉移財產權屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執行標的歸屬於案外人或者向其返還執行標的且其權利能夠排除執行的，應予支持；
（二）該法律文書系就案外人與被執行人之間除前項所列合同之外的債權糾紛，判決、裁決執行標的歸屬於案外人或者向其交付、返還執行標的的，不予支持。
（三）該法律文書系案外人受讓執行標的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權利能夠排除執行的，應予支持。
金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結後作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。
非金錢債權執行中，案外人依據另案生效法律文書提出排除執行異議，該法律文書對執行標的權屬作出不同認定的，人民法院應當告知案外人依法申請再審或者通過其他程序解決。
申請執行人或者案外人不服人民法院依照本條第一、二款規定作出的裁定，可以依照民事訴訟法第二百二十七條規定提起執行異議之訴。
精選案例
【觀點一】開發商不能根據發生在後的商品房買賣合同解除的事實而要求解除成立在先的房屋預查封。
廣州奧譽房地產開發有限公司、招商銀行股份有限公司廣州分行與楊萍保證合同糾紛執行異議案件
廣州市天河區人民法院
（2018）粵0106執異357號
案情簡介
楊萍貸款購買由廣州奧譽房地產開發有限公司開發的廣州市番禺區橋南街南華路301號1612號商品房，並於2011年12月21日與廣州奧譽房地產開發有限公司、中國銀行股份有限公司廣州番禺支行簽署了《個人商業用房貸款合同》，約定楊萍貸款600000元以購買涉案房產，廣州奧譽房地產開發有限公司為其提供階段性連帶責任擔保。隨後，因楊萍斷供，中國銀行股份有限公司廣州番禺支行起訴要求解除前述貸款合同，該判決生效後廣州奧譽房地產開發有限公司作為擔保方向中國銀行股份有限公司廣州番禺支行支付楊萍貸款及利息等合計630834.46元。
廣州奧譽房地產開發有限公司在承擔保證責任後，為保障自身權益，於2017年12月13日向廣州仲裁委員會提出仲裁申請，經仲裁裁決確定楊萍與廣州奧譽房地產開發有限公司之間的《廣州市商品房買賣合同（預售）》予以解除，楊萍須配合廣州奧譽房地產開發有限公司辦理撤銷涉案房屋的網籤及備案、預告登記及預告抵押登記，塗銷房地產權證等手續。
除上述爭議外，楊萍曾為陳綠山向招商銀行股份有限公司廣州分行的借款提供連帶責任保證。因陳綠山未能依約還款，2016年3月17日招商銀行股份有限公司廣州分行向廣州市天河區人民法院提出訴訟，並在該案件的處理過程中將本案的標的房產予以了查封。該案件生效判決作出後，楊萍未能履行生效判決所確定的義務，招商銀行股份有限公司廣州分行遂申請法院強制執行。
廣州奧譽房地產開發有限公司在依照上文所述，解除了與楊萍之間的預售合同後，憑生效的裁決文書向廣州市天河區人民法院提出執行異議，請求解除對涉案房產的查封。
裁判觀點
廣州市天河區人民法院作為執行法院認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議若干問題的規定》第二十六條第二款的規定：“金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結後作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。”天河區法院於2016年3月17日查封涉案房屋，2018年5月3日，中國廣州仲裁委員會作出2017穗仲案字第17613號裁決書，裁決解除廣州奧譽房地產開發有限公司與楊萍簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預售）》。前述裁決作出時間明顯晚於執行法院對涉案房屋查封的時間，該裁決不能排除執行，故廣州奧譽房地產開發有限公司的執行異議理由不成立，法院不予支持。
【觀點二】預售商品房的法律關係中，預購人暫未取得涉案房屋的登記物權，在預售合同被解除後預購人即不再享有對標的房屋的權益，法院對於標的房屋的預查封將喪失法律基礎。
江蘇省宜興市江南水鄉度假村有限公司執行異議案
宜興市人民法院
（2013）宜執異字第0021號
（該案例及相關法院觀點來源於《人民法院報》，2014年12月18日）
案情簡介
2009年12月29日，江蘇省宜興市江南水鄉度假村有限公司（以下簡稱江南公司）與孫有英夫婦簽訂預售商品房買賣合同，首付款108萬元，餘款400萬元由孫有英夫婦、江南公司與交通銀行宜興支行簽訂了房產抵押貸款合同。因孫有英夫婦未按約還款，交通銀行訴至江蘇省宜興人民法院。宜興法院判決孫有英夫婦償還借款本金、利息等373萬餘元，江南公司承擔連帶清償責任。
毛文光與孫有英等民間借貸糾紛一案，宜興法院預查封了孫有英購買的西渚鎮雲海間11號別墅，並判決要求孫有英夫婦對償還毛文光1000萬元承擔連帶清償責任，後該案經申請立案執行，江南公司提出執行異議，要求中止執行措施。
江南公司訴孫有英夫婦房屋買賣合同糾紛一案，宜興法院於2013年9月17日作出民事調解：解除江南公司與孫有英於2009年12月29日簽訂的商品房買賣合同。
裁判觀點
1.法院預查封不影響預售商品房合同當事人行使約定解除權。
理由有：（1）被執行人合同權利未受到有害處分。預查封是《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》新創立的強制執行措施，其效力是禁止查封機關以外的主體對查封財產進行有害處分。是否允許當事人在預查封后解除合同要看對被執行人的合同利益是否受到無法預期的減損。本案售房合同中約定了開發商承擔還貸保證責任後未能受償可以解除合同。條件成就時解除合同是購房人在預查封時即能預料到的風險，並沒有因合同解除額外增加減損的可能，故約定解除權可以行使。但預查封后的合意解除則由於預查封時不可預期，可能造成對被執行人合同利益的不當減損，不應被准許。
（2）合同約定的解除條件已經成就。合同法第九十三條第二款規定，“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”本案中，江南公司與孫有英簽訂合同明確約定了解約條款。而江南公司承擔保證責任、未能受償的解約條件已經成就，江南公司選擇訴訟途徑解除合同，應當准許。
（3）商品房買賣合同的目的無法實現。商品房合同出賣人訂立合同目的是出售房屋、取得房款。本案江南公司在承擔還貸保證責任後，獲取房產對價的合同目的落空。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（簡稱商品房買賣解釋）第二十三條明確規定買受人“未能訂立擔保貸款合同”（即無法足額支付房款）而導致買賣合同無法繼續履行，對方可請求解除合同。而買受人因未履行還款義務導致出賣人承擔連帶保證責任，與不能簽訂擔保貸款合同導致房屋買賣合同無法履行，在本質上是相同的。
2.預售商品房合同經裁判解除後，法院應當中止對預查封房屋的執行，但有權執行被執行人在開發商處的到期債權。
程序方面：（1）預查封裁定和協助執行通知書應一併送達開發商，告知預查封效力及此後要求解除合同的相關義務：應向裁判機構披露房屋已被預查封、保證責任實際履行等情況；不自行向買受人返還已收房款；由此造成的損失或違約金不具有優先於查封債權的受償權。
（2）解除合同之訴中銀行訴訟地位。根據商品房買賣解釋第二十五條規定，銀行作為擔保權人，在商品房買賣合同糾紛中，可以以有獨立請求第三人身份或合併審理方式解決擔保貸款糾紛。
實體方面：（1）解除合同之訴應一併明確法律後果。合同法第九十七條規定合同解除後，已經履行的，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施、並有權要求賠償損失。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十八條雖然是針對被執行人購買不需辦理過戶登記的第三人財產而言的，但其第二款關於第三人解除合同後的後續處理值得借鑑。故解除合同的裁判應當明確出賣人收回房屋及將收受的購房款本息返還買受人。
（2）出賣人收取購房款的返還。出賣人返還的購房款包括買受人已實際支付的款項和購房貸款。不管出賣人是否已經履行了擔保連帶清償義務，仍應將其收取的包括銀行按揭貸款在內的全部購房款項返還給買受人，不能就已履行擔保責任部分主張債務抵銷。
（3）解除合同之訴中違約金或利息、訴訟成本等損失，應當列於預查封債權實現之後受償。就預查封標的物而言，預查封債權享受較普通債權的優先受償權，而房屋出賣人因解除合同而產生的違約金或損失則在預查封措施之後產生，屬於在後債權。
實務簡評
對預售商品房進行預查封的制度源起於《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（2004年3月1日實施），該通知第十五條第（三）項規定，對於辦理了預告登記的預售商品房，雖然該商品房暫未轉移登記至預購人名下，但是人民法院也可以進行預查封。預查封制度背後的理論依據在於，預購人已經支付了大部分乃至全部購房款，房屋雖未建成或暫未進行轉移登記，但是也已經預告登記在了購房人名下，預購人由此而享有了對於預購房屋的物上期待權，該等期待權屬於預購人的財產性權益，由此人民法院可以進行預查封以進行權利上的限制。
但是，對於預購商品房的預查封其權力的邊界究竟在哪裡，究竟能否對抗或者說優先於發生在後的商品房買賣合同解除的行為，顯然對於該問題實務中存有不同的認識。在觀點一中，其裁判邏輯在於，1）首先認可預購人對於所預購的商品房享有期待權；2）進一步認為該期待權具有一定程度上的物權屬性，可以產生排他效力；3）既然具有一定的物權排他效力，那麼依據該等期待權而設立在先的預查封顯然其效力要優於發生在後的商品房買賣合同解除這一行為；4）除前述邏輯外，制度的制定者還做如下考慮，即認為預查封制度是交易秩序保障與債權人保護制度中所重要的一環，如可以任由開發商通過解除買賣合同而予以攻破，則制度所存在的意義或價值將蕩然無存。
而在觀點二中，其裁判邏輯在於，1）雖然承認預購人對於預購的商品房享有期待權；2）但是也明確地承認該等期待權在本質上仍屬於債權請求權，雖然經過預告登記或預查封而強化了該債權請求權的對抗效力，但遠不足以使其轉變為真正意義上的完整的物權。簡單來說物權期待權充其量也只是走在物權權利完滿化路上的債權而已；3）預告登記雖然限制了開發商單方面另行處分預售房屋的權利，但是並沒有限制開發商依照合同約定而解除與預購人之間買賣關係的權利，而一旦該等買賣關係被解除預購人當然地負有配合註銷預告登記的法律義務；4）預告登記基於商品房買賣合同關係的解除而被註銷，進而人民法院對於涉案房屋的預查封也將喪失法律與事實依據。
觀點一及觀點二均有其合理性、理論依據及深層次的制度考量背景，但是筆者傾向於認為觀點二更具有合理性，主要理由如下：
（1）物權期待權基於其債權請求權的權利本質，不能具有亦更不能代理完整的物權權利。該期待權本身仍處於債的關係之中，不能免於受到債之關係中的各種抗辯，會使其收到牽扯而無法順利向前發展以致無法產生最終的物權權利；
（2）預查封制度既然來源於預告登記下的期待權，那就不能偏離或者說超越預告登記的法律效果。就預告登記而言，其限制的是開發商未經預告權人同意而再次處分預售房屋的權利，但也僅此而已，預告登記並沒有賦予預告登記權人以支配預夠房屋的權利。而前述支配權的缺失，也將會使得人民法院依此執行涉案房屋缺少權利來源。
（3）至於觀點一下的制度擔憂，並非在觀點二中就無法解決。預查封制度畢竟不同於正式的查封，其本質上屬於對於權利的預先限制，目的是為了保障申請查封人作為債權人的債權權利不受到不當的侵害。當開發商依據解除後的買賣合同而申請解除對於房屋的預查封或阻卻了對房屋的執行後，依照買賣合同解除的法律效果，開發商需要將已經收取的購房款返還給購房人。在購房款返還的環節，執行法院可以向開發商發出協助執行通知，要求開發商將需要返還的購房款轉移支付至執行法院，從而可以保全原申請查封的債權人的債權權利。
專業建議
在題述主題下，身處開發商、購房人、購房人的第三方債權人等不同的角色將會有不同的處理策略，以下我們將僅以開發商的視角提出相關應對建議：
（1）對於按揭購房的客戶，開發商要持續保持與貸款合作銀行的溝通與信息共享工作，如發現購房人存在逾期付款或資金緊張的信號後，雙方應充分互通並進行風險判斷，儘可能早其他債權人一步而（依約）解除買賣合同並保全預購房屋；
（2）如開發商在採取行動時，預售房屋已經被預查封的，則開發商應第一時間調查清楚採取查封行動的法院名稱，並據此進一步掌握該法院的處理邏輯是上文的觀點一，還是觀點二：
①如查封法院持觀點一的，建議開發商在承擔階段性擔保責任後，儘快要求購房人承擔償付責任，並通過參與分配的方式加入到對涉案房屋的執行程序中來，儘可能地保障自身權益；
②如查封法院持觀點二的，開發商在取得解除商品房買賣合同關係的生效裁判文書後，應在第一時間提出執行異議（包括可能隨之產生的執行異議之訴），儘快阻卻對涉案房屋的強制執行。
延伸閱讀
1.陳於倫，《因預查封引發執行異議之訴的裁判思路》，載於《人民司法》，2019年第23期。
2.馬強偉，《預查封制度質疑及物上期待權的執行》，載於《法學》，2019年第10期。
3.常鵬翱，《預購商品房抵押預告登記的法律效力》，載於《法律科學（西北政法大學學報）》，2016年第6期。
4.潘軍鋒，《商品房買賣合同審判新類型問題研究》，載於《法律適用》，2015年第8期。
【本文由建緯（深圳）律師事務所綜合業務中心出品】
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