東百集團（600693）2019年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析
2019年，公司堅持“改革、創新、奮進”的發展理念，推進“商業零售+倉儲物流”雙輪驅動戰略的快速發展，落地公司經營計劃，較好地完成了全年經營目標和重點工作任務。
公司商業零售業務進一步擴大在福建省內佈局，併成功實現跨區域經營。2019年之前，公司商業門店主要分佈在福建省福州及廈門兩市市區核心商圈，熟悉福建沿海地區的商業環境和消費習慣，經過60多年的深耕，具備較強的區域品牌優勢和規模優勢。報告期內，公司通過“自持為主，租賃為輔”的擴張方針，隨著蘭州中心、福安東百城等新門店陸續開業，公司商業零售業務經營範圍延伸至福建省內其他城市，並在西北地區成功紮根落地。
公司倉儲物流業務的項目持續獲取能力在報告期內不斷得到加強和驗證，初步形成以“東百物流基金”為樞紐的核心基金網絡框架。2019年度，新增對武漢、福州、廊坊、鄭州等區域物流網絡節點的覆蓋，持續完善公司在國內的物流倉儲網絡佈局；同時，公司通過投資6,100萬元參與京東智能物流產業基金管理，深化與美國黑石集團在物流資產退管領域合作等方式，不斷加強與國內外產業基金及金融機構的聯繫，打通信息端、資金端、資產端連接路徑，物流資產管理面積和管理收益均實現大幅增長。
（一）持續推動組織變革，全面提升管理效益
公司根據業務發展需要，持續推動組織機構變革，加強專業化管控，優化審批流程，放權賦能，發揮事業部經營管理的積極性和創造性，提升企業的運營能力和管理水平。公司在商業零售與倉儲物流兩大事業部的基礎上，成立了商業地產事業部，為商業零售的發展提供良好的物業平臺和發展支撐。
（二）加快傳統零售轉型升級，沉澱商業模型體系
1.加快新店開業速度，實現超越市場的經營目標
報告期內，東百商業規模持續擴張，新開門店3家，經營面積增加34萬平方米，入駐城市增加2座，客流量較上年同期增加116.36%。截止報告期末，公司旗下商業門店共計9家，入駐城市4座；經營面積近78萬平方米，其中自持物業面積逾40萬平方米。
2.推動營銷流程標準化，形成高效營銷體系
東百商業以一級營銷活動為關鍵點，打造“東百售罄日、超級品牌日”模型，實現營銷效益的進一步提升；以統一營銷視覺、打造四季系列主題為著力點，搭建視覺營銷體系；以整合媒體資源為突破點，與品牌聯合傳播，與地鐵深度合作，提升外部媒體、自媒體傳播量。
3.構建精細化運營體系，提升門店管理水平
東百商業進一步細化“人、貨、場”管理標準，不斷優化管理流程；堅持覆盤思維，不斷迭代、賦能商業管理模式；強化流量思維，實現客流量不斷突破；注重數據化運營，進一步優化消費結構，提升品牌交叉復購率。
（三）加快倉儲物流項目拓展速度，強化全國戰略佈局
報告期內，公司新簽約收購物流項目5個，建築面積共計54.87萬平方米；竣工物流項目4個，建築面積共計33.58萬平方米；實現基金退管物流項目2個，建築面積共計23.03萬平方米。
截止報告期末，公司運營管理物流項目12個，建築面積共計134.09萬平方米，土地面積共計148.44萬平方米。其中，自持物流項目6個，建築面積共計60.26萬平方米；通過基金管理物流項目3個，建築面積共計34.35萬平方米；已簽約待交割物流項目3個，建築面積共計39.48萬平方米。公司在管物流項目2019年度租金及物業管理費收入合計達到1.14億元，積累客戶數量超過200家，與順豐快遞等50多家大客戶開展了密切合作。
未來，公司將繼續圍繞現有物流網絡節點佈局，加大對粵港澳大灣區、京津冀、長三角區域的核心物流網絡節點建設力度，並逐步完成對中部“一帶一路”倡議重要節點城市和“海絲”核心區物流網絡的進一步覆蓋。
（四）商業佈局取得新突破，打造特色文旅商業地標
繼成功運作三坊七巷南街項目、蘭州商貿國際中心、福安東百廣場等商業項目之後，公司於報告期內成功競得福清利橋片區一宗19萬平米的商業用地，用於修復福清僑鄉歷史文化街區，並開發建設商業項目。公司將充分發揮結合文化、旅遊特色的城市商業項目運營管理優勢，整體開發、重現福清利橋歷史文化街區，打造具有人文歷史特色的城市商業綜合體和文旅新地標。
二、報告期內主要經營情況
報告期內，公司實現營業收入410,005.84萬元，較上期增長36.81%；歸屬上市公司股東的淨利潤實現33,015.21萬元，較上期增長26.02%；歸屬上市公司股東的扣除非經營性損益的淨利潤實現33,422.96萬元，較上期增長28.68%。
其中，公司商業零售業務歸屬上市公司股東的淨利潤實現11,247.99萬元，較上期增長109.69%；公司倉儲物流業務歸屬上市公司股東的淨利潤實現22,051.74萬元，較上期增長51.61%；公司總部及其他業務歸屬上市公司股東的淨利潤實現-284.52萬元，較上期下降104.52%，主要由於商業地產項目銷售進入尾盤階段所導致。
三、公司未來發展的討論與分析
(一)行業格局和趨勢
1.商業零售行業
受新冠肺炎疫情影響，2020年1-2月份，國內社會消費品零售總額52,130億元，同比名義下降20.5%，其中，商品零售及餐飲收入分別為47,936億元、4,194億元，同比分別下降17.6%、43.1%。目前在國家各項政策措施作用下，企業加快復工復產，生產生活秩序逐步恢復，國民經濟實現有序運行，基本民生得到有效保障。如疫情能得到有效管控，預計2020年下半年將迎來消費領域的快速反彈。
面對疫情對商業零售行業帶來的新影響，公司將持續推進商業零售調改升級，加快線上智慧商城建設力度，以商業全面數字化為基礎，改善用戶體驗；同時優化組織架構、創新管理方式，推動商業零售、倉儲物流的有機融合，進一步鞏固公司在福建區域商業零售的領軍地位。
2.倉儲物流行業
2020年，新冠肺炎疫情給消費市場造成一定衝擊，對高標準倉庫的需求帶來不確定性影響。但受惠於電商及第三方物流為消費者運輸生活必需品的需要，現代物流行業在國民生活中的作用愈加重要，根據世邦魏理仕研究預計，一旦疫情發展得到控制，物流需求在2020年將逐漸復甦。第三方物流、新電子商務平臺和零售商（尤其是生鮮和醫藥冷鏈物流公司），以及國內不斷擴大的中產階級都將推動國內物流業的發展，位於優越位置的現代化物流設施將具有重要意義。
公司將加快推進核心區域位置的戰略部署，創新基金合作模式，聚焦電商平臺和醫藥冷鏈客戶的市場機會，通過輕資產運營的管理模式，實現快速高效的發展，不斷提高行業市場佔比。
(二)公司發展戰略
公司將繼續以“立足福建，走向全國”為發展方向，專注於生活消費領域基礎設施的提供和運營，以“商業零售+倉儲物流”為雙輪驅動，致力於滿足商業的消費場景和物流的倉儲場景中基礎設施和運營服務的需要。
1.商業零售
以消費者為中心，聚焦區域競爭優勢，做強存量市場，提高運營效率，堅持圍繞商業零售業務佈局自持核心地段商業資產。
東百商業將秉承精心服務每一位消費者的品質生活為使命，堅持效益優先的經營原則，從提升組織團隊能力、產品化能力、商業數據化與信息化能力著手構建核心優勢，堅持區域領先、區域做強的總體目標不動搖，通過“存量市場做強、併購及內容端收購、聚焦區域市場沉澱及挖掘數據價值”三條路徑實現業績快速增長，協調線下實體經營和線上擴大覆蓋網絡的關係，降本提效。
2.倉儲物流
堅持以保留對物流資產管理權為核心的輕資產運作模式，加快設立以開發和持有為目的的物流產業基金，建立以“東百物流基金”為樞紐的核心基金網絡，推進公司在國內核心區域的物流基礎設施開發與建設。
東百物流將重點聚焦國內物流核心區域，通過戰略合作、收購等多種方式實現高質量擴張，成為國內倉儲物流領域一股重要的力量，致力成為以粵港澳大灣區、長三角、京津冀核心城市群為基礎，以華中、西南、西北重要節點城市為支撐，以新興倉儲物流城市為補充的現代化物流資產運營商。通過以自有優質物流資產、項目持續獲取能力為基礎，以持續、優質的運營管理能力為前提，不斷加強與險資、國內外產業基金等機構合作，逐步建立以“東百物流基金”為樞紐的核心基金網絡。
未來，東百集團將進一步強化區域優勢，立足“海絲”核心區和自貿區，以城市商業體為基礎，物流服務為紐帶，南北呼應，實施輻射全國的戰略發展路線。
(三)經營計劃
2020年，面對疫情給公司經營方式帶來的影響，公司將堅持創新發展，持續推進轉型變革，提升管理效率，提升核心競爭力，實現商業零售、倉儲物流的高質量發展。
1.商業零售業務
（1）做強存量，狼性策略，打造區域標杆
依託公司在城市核心地段自持商業資產，藉助省會城市核心旅遊文化商圈地利，繼續通過降本提效等方式進行存量商業門店的提升，繼續擴大已佔區域市場份額，鞏固區域品牌和規模優勢。
（2）建設線上商城，打造體驗和便利相結合的購物場景
通過聚焦在線、強化重點品牌分級，推進線上智慧商城建設，在重點市場區域實現商業零售線上與線下的融合和覆蓋，深化與國內大型電商在線上零售與線下體驗的戰略合作。
（3）數字化運營，搭建精準營銷體系
通過建立數據分析模型、扁平化組織架構搭建、內部考核體系重構等方式，全面提升一線營運管理人員的數據化、精細化運營水平、組織能力，搭建數字化精準營銷體系。
（4）推進福清利橋商業項目建設，打造“文商旅”特色商業新項目
以成功運營“東百中心-三坊七巷”、“蘭州中心-甘肅省博物館”商業與文化、旅遊相結合的項目經驗為基礎，通過與瀋陽故宮博物院開展合作，依託知名設計師團隊，將福清利橋商業項目打造成為全國4A級（或以上）旅遊景區。
2.倉儲物流業務
（1）落地物流產業基金，保障倉儲物流業務發展需要
為滿足物流項目獲取速度需要、提高開發效率，實現以“管理”為核心的輕資產運營，公司將以自有優質物流資產以及項目持續獲取能力為基礎，拓展現有融資渠道和融資方式，通過強化與國內外產業基金、各類金融機構合作，在公司物流資產開發或運營階段設立物流產業基金進行賦能和管理，實現戰略發展目標。
（2）完善開發建設流程，提升工程管理水平
參照市場需求和公司開發思路，完善項目設計和開發標準化流程，滿足投資和租賃需求，有效控制工程成本；通過完善招採流程、質量控制、施工管理等，提升工程管理水平。
（3）科技賦能，提高運營管理效率，打造智慧生態園區
通過數字化物業管理，建立倉儲運營大數據庫，提高運營管理效率，完善大客戶服務體系，確保自持及基金管理項目持續運營管理效率；以合作方式引入人工智能視覺識別系統、新能源無人駕駛運輸工具等進行物流園區管理場景應用，不斷提升園區運營品質，打造智慧生態園區。
3.進一步完善團隊激勵措施，建立持續合理的人才管理機制
為應對公司業務高速增長需要，保證公司發展，持續引進外部高端專業人才，公司將充分利用已回購股份實施股權激勵，通過日常績效獎勵、超額利潤分成等多元化激勵措施，進一步建立健全公司人才激勵機制，同時培養內部年輕新秀，不斷優化現有人才結構，形成人才梯隊，為公司業務的持續發展提供支持。
(四)可能面對的風險
1.轉型風險
公司商業零售業務因經營模式的調整、業態組合的創新及客戶群結構的變化，對公司商業運營、資源整合及市場開拓提出更高要求；公司倉儲物流業務處於快速發展期，土地作為行業核心資源，能否順利取得存在不確定性，對公司項目拓展能力及管理運營能力是持續性考驗。
2.跨區域經營風險
蘭州中心於2019年初開業，當地消費者結構、偏好及消費模式與福建區域存在一定差異，消費者對公司的品牌認知度不高，公司需要花費一定時間來建設能夠滿足當地消費者需求的供應鏈，並制定和執行合適的市場營銷計劃，以提升公司在當地的品牌形象，並與當地其他零售企業開展差異化競爭。
3.管理風險
隨著公司資產及業務規模的擴大，子公司較多且區域跨度較大，公司在內部控制、資金管理等方面將面臨新的挑戰，公司將通過建立健全內部控制體系並確保有效執行、加強管控等方式控制風險。
4.政策風險
金融環境、再融資政策及銀行對貸款的控制可能對項目擴張進度造成影響，公司將通過拓展融資渠道積極應對，以保證充沛的現金流。
四、報告期內核心競爭力分析
（一）模式優勢
公司商業零售主力門店均為公司自持物業，抗風險能力較強。公司通過打造“超級百貨”新模式，將優質網點資源和各門店多業態相互整合，加強協同聯動發展效應，滿足消費升級需求，確保經營發展的穩定性和可持續性。
公司倉儲物流業務通過與產業基金合作，形成以“管理”為核心的“投-建-招-退-管”全鏈條閉環運作模式，以解決長期持有物業產生的資金沉澱問題，實現高週轉、高回報和收益持續穩定的輕資產模式，為持續獲取物流項目奠定基礎。
（二）區位優勢
公司商業零售主力門店東百中心、蘭州中心為公司自持優質商業資產，位於福州、蘭州兩個省會城市的核心地段，分別毗鄰中國十大歷史文化名街“三坊七巷”以及我國最早成立的綜合性地誌博物館之一的甘肅省博物館。受益於城市核心區域的人員集中度及旅遊資源帶來人流效應，顯著的區位優勢將為公司銷售業績增長提供有力支撐。
公司倉儲物流項目主要位於包括粵港澳大灣區、長三角、京津翼、中西部“一帶一路”倡議的重要節點城市等全國物流核心區域，地域佈局優勢明顯。
（三）管理優勢
公司深耕百貨零售行業多年，管理團隊具有豐富的商業零售經驗，與供應商建立了良好的合作關係，擁有較強的品牌集合能力和穩定的供應商渠道；此外，公司物流管理團隊在物流倉儲領域具有人才、技術、管理及招商等方面的經驗與優勢。管理團隊之專業優勢將奠定公司未來發展的基礎。
（四）供應商優勢
公司積極探索與供應商的深度合作，全面提升全渠道供應鏈能力，與眾多國內外著名品牌建立了穩定的長期戰略合作關係，通過互利雙贏，提升供應商的戰略協同性。
（五）政策優勢
福建在海峽西岸經濟區中居主體地位，具有對臺交往的獨特優勢，同時被定位為“21世紀海上絲綢之路核心區”，加之自由貿易試驗區的設立，將推動福建區域整體經濟的發展，對公司的長遠發展將起到至關重要的促進作用。
（六）數據優勢
公司主力門店佔據福州、蘭州歷史文化核心商圈，同時倉儲物流項目位於全國物流核心區域，區域數據源上擁有難以替代的優勢。結合“數字中國”、“數字福建”的大力推行建設，通過不斷深化與國內大型電商的戰略合作，深入挖掘區域數據，針對性地服務消費者，提供更為優質的消費體驗。目前公司數字化建設已初具成效，實現系統覆蓋核心業務，未來將繼續大力推進數字化建設以迅速追趕行業標杆。
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