眾所周知，國內已發行的REITs產品在交易結構、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集範圍等方面同真正意義上的“標準化REITs”相比仍具有一定差異，在定義上更偏向於“類REITs”產品。究其原因，主要還是稅務問題。
下圖為類REITs的常見交易結構，因為是進階筆記，就不贅述了（需要詳解的朋友可以後臺留言交流）。今天我們以類REITs產品的整個生命週期為線索，把各個階段涉及到的稅種進行統一梳理，扒一扒國內類REITs的稅到底高在哪兒？最後再用一個例子直觀的表示一下。
類REITs的設立階段，實質主要是資產重組的過程。一般來說，設立REITs 基金收購相關地產項目，主要有資產買賣和股權轉讓兩種方式。
賣方（融資人）
- 增值稅：資產買賣收入*9%（簡易計稅5%）
- 增值稅附加：增值額*12%
- 土地增值稅：資產增值額*四級超率累進稅率(30%-60%)
- 印花稅：合同金額*0.05%
- 企業所得稅：應納稅額*25%
買方（SPV）
- 契稅：資產交易金額*3%
- 印花稅：合同金額*0.05%
賣方（融資人）
- 印花稅：合同金額*0.05%
- 企業所得稅：應納稅額*25%
買方（SPV）
- 印花稅：合同金額*0.05%
持有運營階段，主要涉及、SPV持有並運營資產和投資者參與分紅兩個方面：
- 增值稅：租金收入*9%（簡易計稅5%）
- 增值稅附加：增值稅額*12%
- 印花稅：租金收入*0.05%
- 房產稅：租金收入*12%（或資產估值*1.2%）
- 土地使用稅：資產建面*18元/㎡/年（大城市1.5元至30元）
- 企業所得稅：應納稅額*25%
根據《財政部、國家稅務總局關於企業所得稅若干優惠政策的通知》（財稅[2008]1號）和《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016] 36 號）的相關規定，以封閉式基金為交易結構的類 REITs可免交增值稅和所得稅。
然而，根據《財政部、國家稅務總局關於明確金融房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號），投資者所取得的非保本收益可免交增值稅，若類REITs產品的債權屬性突出，投資者可能需繳納增值稅，存在一定稅務風險。
退出階段的涉稅情況主要與退出方式有關，一般存在轉讓基金份額、發行公募REITs產品、底層資產處置三種情況。
個人投資者：免徵增值稅、個人所得稅
企業投資者：就差價繳納企業所得稅賣方
暫無相關規定。
和設立階段的資產轉讓或股權轉讓相同，不再贅述。
假定A公司持有一項不動產，建築面積10萬平米，初始成本20億元，擬採用資產轉讓方式，以50億元（不含增值稅）價格轉讓給私募基金下的SPV項目公司。轉讓完成後，SPV持有運營該不動產。年租金3億元（不含增值稅），年運營費用約佔租金收入8%，採用直線法折舊，年限40年。無借款等負債。
注：
① 增值稅、土地增值稅、企業所得稅的扣除基礎存在差異，均採用簡易處理。
② 土地增值稅，按照四級超率累進稅率進行徵收。
③ 運營期前幾年（約前9年）的租金銷項稅額可以抵扣購買資產時的進項稅額，故前9年不用實際繳納增值稅，年納稅額約0.6億元，佔年租金比重為20%。
④ 土地使用稅暫按三級土地計算。
⑤ 40年這就到期後，企業所得稅應納稅額不再減扣折舊。
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