我是芸姨，資深房產投資人，您苦苦尋求的買房軍師，目前已為上千人提供過買房私人定製方案，芸姨愛房不像其他自媒體，天天發雞湯，學習多年絲毫沒能改變你的生活。我們屬於實戰派，只說實操乾貨！
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提問：芸姨，新手請問怎樣選擇城市和版塊，整體選擇思路框架是怎樣的？
回答：大概有以下幾條建議吧，按照其來執行的話基本上能把較大的坑都避掉了。
1、一線城市超過30公里和二線超過25公里通勤距離的郊區，請謹慎購買。
2、沒有地鐵規劃的郊區房子和離地鐵站超過3公里的房子建議迴避。
3、三四線城市，哪怕一手房名義價格上漲，投資的話也不要買，小城市房產金融屬性弱。
4、存量人口決定當前房價，增量人口影響未來房價。一條地鐵，一片產業能帶來多少人口，決定版塊的未來漲幅。
5、遠離遠郊一手CEO盤，新手買房，往往不關心菜市場，只關心“逼格”這個詞，於是到豪華的售樓部，買一套的遠郊精裝房，每天在上下班路上3小時，房子也沒什麼漲幅。
6、便宜的版塊不一定是窪地，可能是永遠的坑。聚焦於頭部城市，判斷未來能變好且目前還很便宜的的版塊才叫窪地，現在因為差而便宜將來預計持續差的叫坑。
7、小城市老破小不能碰，大城市老破小也只能挑著買。必須是中心城區核心地段老破小才有價值，城鄉結合部、郊區老破小慎入。
8、一二線大城市的郊區才叫郊區，小城市郊區價值有限。
9、不要問當地人買哪裡，當地人從小都生活在城裡，對中心城區有著極為深厚的地段情結，他們鄙視城鄉結合部，你問他們郊區怎麼樣，他們一般都建議你不買，而擴張中的城市便宜被鄙視的城鄉結合部才是將來漲幅最大的區域。
提問：芸姨，重慶7套，每月還貸5w，按您建議留足兩年月供還剩100w左右，家庭年收入50w左右。重慶還能再買兩套嗎。
回答：得看你的資產結構，同樣的7套是一輪買的和陸陸續續買的是不一樣的，比如最近5~6年陸續買的屬於有底倉的，還可以再買2套，最近2年一口氣買的屬於暫時無底倉的，建議緩一緩。
提問：芸姨，為了孩子高考，天津還要再買一套房子，天津房事最近又不太好，還有價值嗎？
回答：天津有價值的哈，貸足即可。漲幅更理想的單子幾乎都在淡季產生。
提問：芸姨，一個朋友在重慶貸款買了房，現在想賣40％份額給我，在他貸款沒還清的情況下，我可以上產證嗎？
回答：不可以，任何時候要發生產權轉移都需要還清貸款。只能私下籤轉讓協議，如果信得過的話。
提問：芸姨，地段扁平化的深層次邏輯是啥，求您指教？
回答：交通改善，以前3個小時能到CBD的地方現在通過軌道半小時就能到。
提問：芸姨，哪幾個銀行可準備流水？中信？招行？可隱藏匯款人名和帳號？備註可寫“工資”等？謝謝
回答：很多都可以隱藏摘要，不限於中信，招行。一旦出現流水，貸款行會讓你提供在職/兼職證明，勞動合同等，形式不限。
提問：芸姨總價限制後，便宜的區和小戶型開始領漲，它們漲完後，是不是內環好區又開始領漲拉開和其它區的距離？
回答：是的，之前就是這樣。其實城市之前也還有一些不同，比如深圳是豪宅領漲，上海是工薪房先漲，順序也不太一樣。
提問：芸姨好，魔都，30男。首套首貸已用，房已出租。租客33單身姑娘，廣告公司白領。姑娘有上海sfsd資格，暫無意買房。今天和她吃飯聊起此事，稱願意jhlh（貸票不用），請問有操作空間麼？
回答：看你是不是真愛，能不能接受損失，因為你很可能你會順勢虧了房子。
提問：芸姨，北濱路招商江灣城怎麼樣？如果目前在江灣城和春森彼岸中選一套你更傾向哪個？目前招商入住率比春森高吧。
回答：親，很明顯，招商江灣城的標誌性特點沒有龍湖春森彼岸強，因此我沒有把它列出來。（我也更傾向龍湖春森彼岸）
最近留 言變得非常多，精力有限無法一一回復！
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