最近幾年深圳樓市的熱點基本集中在西部，光明、沙井利好不斷。
相比之下，東部的龍崗就有些冷清，體現在房價上，就是龍崗在3字頭穩定了好多年。2019年，龍崗整體房價3.6-3.8萬維穩，比2018年甚至有所回落。
2019年龍崗房價走勢 來源：安居客數據
不過從今年的情況來看，龍崗的價格也在慢慢往上漲，中原地產的數據顯示，二手房均價走勢已經突破4萬，較去年年初緩慢上漲了約2000元/㎡。漲幅確實微弱了點，但總體還是向上。
說到這裡，肯定就有置業者要跟小編吐槽了，龍崗房子不好賣呀，一年漲個2000元/㎡，還說不準是賺是虧呢！而且，龍崗現在的房子太多了，好多大樓盤一賣賣幾年，還月月出特價！
是的，龍崗的供應量一直都很可觀，光去年下半年，就有御景半山、恆裕瓏城、特發天鵝湖等多個大體量樓盤入市。其中，京基御景半山位於龍崗發展重點的寶龍科技城，2019年9月開盤入市。
項目開盤時，共推出1645套住宅，開盤均價約3.9萬/㎡，開盤去化房源數量大概在200套左右，79㎡的最小戶型去化速度最快，其他戶型的稍慢。
京基御景半山開盤銷控 來源：家在深圳論壇
半年時間轉瞬即逝，京基御景半山現在賣得怎麼樣了，清盤了嗎？小編在房網上，又看到了龍崗區熟悉的折扣特色，看來，京基御景半山也沒有逃過這一劫呀。仔細看看算價單，這次折扣力度還是挺不錯的。
之前，已經有網友爆料，京基御景半山的銷售成績慘淡，2019年12月初的時候，摺合銷售套數僅僅200套左右，對於一個有1600多套的樓盤來說，實在不夠看的。
為什麼京基御景半山的房賣不完？還是得跟著小編，去實地看看項目怎麼樣。
3年後也不近地鐵，半山剛需樓盤能宜居？
京基御景半山項目位於龍崗區寶荷片區寶龍街道，由於山體和主幹道路的縱橫交錯，這個片區形成了一個相對獨立的組團。在地理條件上，與其他片區聯繫的天然優勢稍弱，好處是，風景優美。
從樓盤的外部條件來看，空氣清新，環境優美，但是，相關配套蹤影難尋，居住氛圍看起來並不是非常濃郁。
俗話說，看房看配套，繞不過交通、商業和學校，那咱就一個個來看！
先說交通。
目前，寶荷片區內是沒有地鐵的，距離最近的是地鐵3號線荷坳站，但這一站距離項目有4公里遠，需要轉公交4站左右，委實不太方便。
放眼未來，預計2023年通車運營的地鐵14號線，將在寶荷片區穿過，設立寶荷站。該站點相比之下距離京基御景半山更近，但也存在2.1公里的距離。本質上還是需要公交換乘，或是自行車換乘的。
更可況，寶荷片區本身距離福田、南山就有很長一段距離，地鐵出行動輒十幾站，耗費時間以小時計，如果距離地鐵站還遠的話，行程上就要耗費更長時間，更加不方便了。
因此，京基御景半山項目在交通方面幾乎沒有什麼特殊的優勢，未來地鐵開通後的價值升值影響也不會太大。
接著，再看商業。
寶荷居住片區，是以振業巒山谷等幾個項目帶起來的一個板塊。
作為龍崗和坪山的中間過渡地段，寶荷片區一直比較尷尬，既沒有龍崗中心、大運的繁華，也不如坪山未來的發展可期。
就說相關商業配套，主要是依靠振業巒山谷小區的尖莎咀沃爾瑪，各種生活需要的物資是齊全的，也有一些餐飲。其他則是一些街邊小店和底商。
不過，從京基御景半山前往尖莎咀沃爾瑪，步行時間約20分鐘，不算方便，基本的生活配套其實只能依賴社區裡自帶的肉菜市場等。但京基御景半山的體量比較大，1645套住宅目前配備的公共配套建築面積僅6990㎡，很難說能不能把住戶的需求覆蓋全面。
考慮得極端一點，萬一哪天沒在菜場買到菜，置業者得得跑1公里外買，再跑1公里回來，著實不方面。
當然，這是短期內的狀態。從長期來看，未來項目周邊的商業配套絕對不會少，京基自己在寶荷片區就規劃了一箇舊改項目，帶12萬㎡的大型商業！
只不過，舊改推動和項目建設都需要時間等待，短期內，只能依賴社區菜場和1公里外的沃爾瑪了！
然後，再來看看學校。
整個寶荷片區目前主要的學校是寶龍學校和寶龍外國語學校，項目本身也在這兩個學校的共享學區內。其中，寶龍學校距離項目最近，寶龍外國語學校則稍遠，不過，寶龍外國語是深圳市龍城高中教育集團的旗下，也算是有“名校光環”，只不過才開學不久，還沒有往年成績可供查驗。
除此之外，京基御景半山項目內部也規劃了一所九年一貫制學校，但目前學校到底如何規劃，是否與名校合作，什麼時候建設，仍然是未知數。
最後，再看看項目周圍的其他配套和細節。
從整體來看，寶荷片區的醫療資源比較稀缺，片區範圍內沒有一所綜合性醫院。對於京基御景半山項目而言，社區1號樓下有社康中心，可供日常使用，但如果真的生病了，
距離最近的深圳龍城醫院5.3公里。無論是走2.1公里去坐地鐵，還是自己開車，都有些麻煩。而其他市政配套也都要依託龍崗中心城、大運中心等。
其實，這些配套在慢慢建設、改造升級，想要配套成熟的話，還需要等待一段時間。
另外，項目與廈深鐵路的直線距離只有400米，介於廈深鐵路的運行間隔較短，小區前排樓棟很有可能會受到噪音影響。
小戶型得房一般，總價偏高，京基御景半山是剛需盤？
雖然配套還需要時間等待成熟，但是，京基御景半山的風景環境優美，項目的西側和北側就是宣傳中頻頻出現的“山景”——馬巒山。
在深圳樓市，很多時候一個樓盤宣傳中出現“山中”“半山”等字眼，慣性思維會讓置業者們認為可能是豪宅樓盤！但，京基御景半山卻反其道而行之，做起了“半山剛需盤”。
從項目樣板房的陽臺望出去，風景的確很不錯。但看房子，看得可不僅僅是風景，對於剛需來說，最重要的是房子的戶型、得房，還有價格！
先看戶型和得房。
京基御景半山一共有15座高層住宅，共計1645套住宅，主要推售79㎡的兩房一衛、97㎡三房一衛、105㎡三房兩衛、132㎡四房兩衛、150㎡四房三衛五種戶型。其中，79-97㎡在項目中算是小戶型，105-150㎡算大戶型。
在龍崗、坪山，比較流行的剛需戶型以
89㎡三房為主，但是在京基御景半山，79㎡做成了2房；97-105㎡做成了3房。相比之下，得房率顯得一般。從戶型上來看，京基御景半山做得比較精緻。
每一個戶型都比較方正，客廳的開間、主臥的進深都很合理，採光和通風效果良好，動靜分區合理，基本沒有暗衛、暗廚，都配有山景陽臺或是山景主臥和生活陽臺，把山林景觀的優勢發揮到了最大。
其實，從132-150㎡四房的戶型來看，京基御景半山的戶型條件還是優秀的，基本做到了剛需房間要求和舒適度共同兼備，只是項目在79-105㎡的戶型上房間稍少，顯得不那麼剛需。
總體來看，京基御景半山的戶型並不完全走剛需路線，而是“剛需+改善”，在滿足房間數量要求的情況下，儘可能做到令置業者滿意的舒適度。只不過，在面積的限制下，部分戶型得房一般。
看完戶型，我們再來看看最重要的價格。
項目的開盤價格為3.9萬/㎡。目前，從片區情況來看，整個龍崗區的均價4.2萬，龍崗寶荷片區的均價為3.7萬。而隔壁的坪山區，有些新開的樓盤已經悄然賣到了4萬多！
從均價上看，其實京基御景半山的價位並不算高，處於一個相對低窪的水準。
但具體到戶型性價比上，就是另一回事了。
按照3.9萬的價格計算，選擇京基御景半山的小戶型，79㎡的兩房價格為308萬，97㎡的三房為378萬！
類似的價格，類似的均價，在隔壁金地名峰，小編搜出一套四室兩廳的房子！對比附近90㎡做3-4房的小區，京基御景半山的小戶型顯然還不夠“緊湊剛”，總價上說，還是有些偏高了。
在項目附近，除金地名峰外，還有振業天巒等均價相對較低的樓盤可供選擇。可以說，京基御景半山在小戶型的性價比方面的優勢比較少。
與之相對的，其實項目在132-150㎡的大戶型方面還是挺可圈可點的。
況且這些價格也不是一直就不變動了，大家都知道龍崗區的房子比較難賣，經常會出特價活動，京基御景半山也不例外。
小編在房地產信息網上查詢到，去年10月下旬開始，京基御景半山就陸陸續續開始做特價活動，本月也推出了不少特惠活動。
也就是說，想要買京基御景半山的房子還是有“撿漏”機會的！
優勢：
1.項目地處半山景區，自然景觀資源優秀
2.100㎡+的剛需改善戶型設計優良
劣勢：
1.地鐵交通不便，距離站點遙遠
2.周圍配套成熟需要時間，短期內難以實現居住氛圍濃郁
3.小戶型上競爭力不足
購房建議：
對於自住而言，不適合依賴地鐵交通的剛需人群，但79㎡戶型300多萬的總價，一些急需上車的置業者可以參考。對於投資而言，投資回報比不高，需要一段時間的站崗，建議慎重。
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作者 昕 茹
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