2020年一季度全國土地成交城市排行榜TOP10出爐，在規劃建築面積上，成都以1754萬平方米領跑全國，同比增幅88%。
一座城市，規劃建築面積越多，可供修建的房子可能越多。
如果沒有土地可供成交、規劃、建設，那這座城市的發展必然受限，這個地方的老百姓想買到便宜的房子，可謂痴人說夢。
那麼，成都此次在規劃建築面積上領跑全國，意味著什麼？
放在全國看是個什麼水平？
跟重慶、西安等西部主要城市相比，有什麼優勢？
成都房價未來會是個什麼路數？
且聽川渝君慢慢道來。
三個動力
拉著成都跑在前列
2020年1-3月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交3178億元，較去年增長2%。
成都成交金額198億元，同比去年增長32%，增幅搖搖領先全國平均水平。
比重慶、西安分別多出26、28億元，同比增幅分別高出49、64個點子。
從規劃建築面積看，成都以1754萬平方米的盤子絕對領跑全國。
排在第二位的是廣州，其規劃建築面積為934萬平方米，成都甩開第二名足足820萬平方米。
成都為啥跑在前列？
川渝君以為有三方面的動力！
其一，成都人才戰略使然。
近三年，國內發生“搶人大戰“，為了爭奪人才，各地紛紛出臺新政，成都自然也有。
百度發佈的《2018年第二季度中國城市活力研究報告》顯示，在新政城市人才吸引力排行榜中，成都名列全國第二，僅次於北京。
成都為什麼這麼“吸人“？
與十分誘人的住房配套措施分不開。
成都在2017年提出了向符合條件的人才提供人才公寓及產業園區配套住房，這給房地產市場帶來巨大機遇。
成都市統計局發佈的2019年地方經濟數據顯示，2019年人才招引成效顯著，“人才新政”累計吸引超過33萬本科及以上學歷青年人才落戶。
人才來了得有房住，要建房就需要土地，土地市場交易活躍是預料中的事。
其二，城市間的分化進一步加劇，倒逼房企將拿地重心轉向一二線城市。
成都屬於新一線城市，土地尤其是優質地段自然讓房企垂涎欲滴。
以2020年成都“第一拍”來說，這宗位於青羊區的住宅用地最終以47.2%溢價率成交。
而同樣是新年第一拍，南寧的土地卻流拍了。
成都市場向好，房企熱情高漲，這為成都規劃建築面積領跑全國奠定堅實基礎。
其三，當下燃眉之急使然。
年初，受“黑天鵝事件“影響，各地政府錢袋子吃緊，在不觸碰中央紅線的情況下，將預料中可攬回的經濟效益提前作出安排，實乃題中應有之意。
既然房企想拿地，而政府又早有規劃，那就付諸交易。
根據大邑、雙流、龍泉以及天府新區等幾個項目的土拍情況，可以明顯感受到房企拿地的熱情，來勢洶洶的“黑天鵝“未能讓他們按下暫停鍵。
成都3年的總盤子
領跑西部
實際上，過去3年成都土地規劃建築面積總和，領跑著西部。
2017年：2766萬平方米。
2018年：3338萬平方米。
2019年：3780萬平方米。
不難發現，過去3年成都的土地成交規劃建築面積在逐年遞增，跟重慶、西安比，其增幅相對更加平穩、更有節奏感！
不僅如此，過去3年，成都土地成交規劃建築面積總和為9884萬平方米，多於西安和重慶，不愧為西部第一城。
當然，城市發展得好不好，不能只看建築面積大小，還要看其他諸多指標，諸如城市規模（用GDP總量或人口總量衡量）、產業基礎、上市公司的數量、交通、高校資源和科研能力、政洽地位、財政收入、政府債務率等都是非常重要的參考指標。
而當下，房地產是許多地方政府的重要產業乃至支柱性產業，在整個經濟增長中的比重舉足輕重，土地成交能換出多少規劃建築面積，這本身就是一座城市綜合實力的表現之一。
讓人驚喜的是，成都房地產開發投資佔GDP比重僅為15.3%（2019年），這不論在新一線城市還是在西部城市中，都實屬可貴。
西部主要城市2019年房地產開發投資佔GDP比重情況如下：
重慶：佔比18.8%。
西安：佔比23.3%。
昆明：佔比32.7%。
貴陽：佔比29.1%。
蘭州：佔比19.1%。
這說明，成都靠房地產衝刺GDP的動力是充足的，但房地產絕不是衝刺GDP的主要著力點。
從這個層面說，成都這1754萬平方米的規劃建築面積，是城市發展所需的速度、體量乃至配套。
公寓價格繼續走低
住宅價格穩中上漲
在一季度這批成交土地中，成都成交金額198億元，規劃建築面積1754萬平方米，性價比頗高，約是西安、重慶的3倍。
這就意味著用這批土地建造的房屋，其土地成本在房價中的構成權重相對更低，房價自然更加溫和。
當然，決定一座城市房價的指標很多，包括人口規模、經濟狀況、政策風向、貨幣供應等都會對房價產生巨大影響。
但說到最根本的因素，還是土地價格，尤其是溢價部分。
成都一季度這1754萬平方米的規劃建築面積，性價比總體頗高，其中人才公寓用地起了“拉低單價“的作用。
在川渝君留意到的幾起土拍中，人才公寓用地基本上都是以底價成交。
像2020年成都“第一拍“的其中一宗地，位於高新西區的人才公寓用地以底價成交。
而一季度成都“最後一拍”，其位於新都區的一宗地同樣以底價成交。
時間再往前推，為了推進人才公寓建設與人才安居服務，成都2019年實現了人才公寓及產業園區配套住房建設新開工400萬平方米。
在2018年通過公開拍賣方式供應的200宗土地中，地塊規劃有特定產業要求的土地超過50宗，總面積超過5000畝，而規劃為人才公寓用地的土地，多達20餘宗，成交面積近2000畝。
而房企通過公開拍賣方式獲取土地數量最多的成都市國資委旗下的房企人居，總共22宗合約 1927.9769畝，以底價成交的人才公寓用地為主。
再明顯不過，“人”才是城市發展的核心驅動力，成都想要進一步吸收高質量的潛在人才，就需要解決人才的後顧之憂。
結合到成都未來人才戰略走勢及城市發展需求來看，未來公寓價格必然會持續走低，不然就失去了“底價成交“的意義。
接下來，我們來分析最為殘酷的一個問題：商品住房價格走勢。
川渝君觀察發現，成都優質的商品住房用地，其溢價率仍然走高，像前文中提到的2020成都“新年第一拍”，青羊區這宗宅地溢價率高達47.2%。
而龍泉的兩宗地塊拍賣，現場有多達34家房企參加，其中，1號純住宅用地溢價率更是達到了96.43%。
房企高價拿地，你想從房企手中低價購買到住房，這話說出來你會相信嗎？
房企不是活雷鋒，無利不起早，虧本的買賣房企自然不會做。
自然，成都一季度這1754萬平方米的規劃建築面積中，商品住房的價格絕對不會走低。
而隨著成都引進的人才越來越多，必然促使城市規模（用GDP總量或人口總量衡量）、產業基礎、上市公司的數量、交通、高校資源和科研能力、政洽地位、財政收入、政府債務率等全方位的拉昇，城市得到發展，城市價值必然提升，城市價值紅利必然兌現，最直接的體現就包括房價上漲。
而近兩年，成都樓盤在不斷高端化，大戶型、改善居住型居多，帶來價格上漲。
好不容易出現一些總價格偏低的“剛需樓盤“，幾乎一夜間成為網紅樓盤，眾人爭相報名搖號，由於搖中概率極低，一些一再搖不中又實在等不及的剛需戶，不得不轉向二手房，這就反過來激活二手房熱度。
3月28日，成都市統計局、國家統計局成都調查隊發佈的《2019年成都市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2019年成都住宅銷售面積2556.8萬平米，銷售額3004.5億元。
由此計算出2019年成都住宅單價為11751元/平方米，對照成都統計局2018年公開數據（住宅銷售面積2659.4萬平米，銷售金額2602.1億元）計算，2018年成都住宅單價為9784.5元/平方米。
計算得知，成都商品住宅房價一年漲幅達到了20%。
通過對成都商品住宅用地的土拍溢價率、引進人才助推的城市價值提升以及近兩年樓盤不斷高端化的分析，川渝君不難預測，2020年成都商品住宅價格降低是不可能的了，結合政府發展預期看，穩中上漲成為必然。
未來，保障房將承擔更多的“穩房價”功能，商品房更加市場化。
在此，川渝君只能說，未來對於尚未購買住房的同學，當你因囊中羞澀買不到住宅時，那就去買公寓吧，也或者，想辦法去弄一套保障房，雖然空間和環境也許達不到你的理想居住需求，但相對能夠承受的價格，至少不會讓你望而卻步。
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