大放水下的保值，濱江區的房荒
文丨葉建英
從2月的陰天，一下子到了3月的暖春，這幾天的阿里法拍有點熱鬧。
雖然我們認為，在限價的遊戲規則下，好的開發商好的樓盤跟劣的開發商劣的樓盤是賣一樣的價格，因此樓盤的分化越來越明顯，個別的熱盤並不能代表市場真正的熱度，但是3月的法拍卻是明顯的一片暖色。
一個明顯的原因是，手上有現金的購房者越來越擔心貨幣放水，對於已經沒有房票的保值者來說，法拍是最便捷的途徑。
因為，杭州整體的二手房市場還真的稱不上有多熱。可以比較的是，今年3月杭州二手房成交了6292套，而2016年的3月是15000來套，2017年的3月是16000多套。
法拍走出了一波獨立的行情。
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先來看阿里拍賣的房產指數。
3月，阿里拍賣杭州成交的房源是120套，比2月份的73套大幅增加，成交均價是每平方米32258元，也比2月份的每平方米的29282元有大幅上漲。（2月法拍，點擊參閱）
另外，在我們重點關注的22套住宅房源中，只有2套流拍，而2月份我們關注的21套住宅中有6套流拍。
所以，3月的法拍市場是熱火的。
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再來看22套我們重點關注的住宅房源：
3月阿里法拍重要房源一覽：（單位：方、萬元）
製表：葉帥起高樓
四個有趣的點：
一，3月10日的蕭山眾安花園多層頂樓是二拍，成交價遠高於首拍的起價 。2月14日首拍的起價是315萬元，無人報名，流拍。而二拍的起價是252萬元，13人報名，成交價361萬元。
法拍房的評估價與起拍價，並不科學，一方面有機會撿漏，另一方面真要下手時就下手，不要被所謂的起拍價迷惑。
評估價為什麼不科學，其實以前貸款買過二手房的都知道，銀行要的評估報告，往往是你啥都不知道就有了。評估報告如此，其實很多房地產經濟學家的磚頭報告也是如此，今天不展開。
起拍價當然就更不科學了，是原房東與法院協商的結果，有些是銀行當時的評估價，至於二拍更是首拍的折後價等等。
二，這個月拍賣了好多濱江區的江景房，而且都很搶手。太陽國際1套，觀邸3套，白金海岸1套。白金海岸的江景跟綠城柳岸曉風的江景相仿，鏈家上柳岸曉風的二手房報價是每平方米8.3萬元，白金海岸帶有挑空客廳的頂躍賣每平方米5萬元，也是合理價。
濱江觀邸一套帶車位的頂樓，130方拍了435萬，能夠看到明信片上的六和塔。
當然，還有一個原因，號稱因為新經濟太好不需要房地產的濱江區實在是新房荒。綠城曉風印月清盤以後，接下去的全新盤只有區府板塊的丹楓四季院、浦沿的世茂棲棠譽灣和保利的現房項目了。
而對於丹楓四季院來說，濱江豪宅血統+濱江區正核芯絕版地段+高達近3萬的一二手房價差+純高端零自持的優勢，估計很多人也就是比方買一張彩票而已。
溫州時代和濱江集團聯合開發的丹楓四季院效果圖
三，從起拍價到成交價跳得最多的是濱江區國信嘉園的獨幢別墅，起拍價1410萬元，成交價2750萬元，接近翻倍。雖然小區已經老了一點，但是嚴格雙限的土地出讓規則下，高低配越來越少，純獨幢更是早已禁止。
雖然如此，老別墅能拍出高價其實也是鳳毛麟角的，這也離不開國信嘉園的位置，也在錢塘江邊，是高低配的城市別墅。
百度地圖，圖中心即為國信嘉園的別墅區。
四，蕭山恆大帝景的89方流拍。其實這樣年份較新的89方往往是不會流拍的，主要是280萬元的起拍價，跟市場價沒有多少便宜。恆大帝景所在的蕭山南部新城，最高限價在每平方米29800元，大多在28000元左右，而且新房供應也多。
新房限價對開發商是不友好的，也不利於提升樓盤品質，但對抑制房價上漲確實是管用的。
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就像我們剛才提到的那一套恆大帝景，3月阿里法拍有多套89方。
89方曾經是新房市場最主力的三房兩廳兩衛戶型，但是當戶型的計容政策嚴格以後，類似的房型現在一般要做到97方了。
而在二手房市場中，同樣是89方，主力戶型有三房兩廳兩衛，三房兩廳一衛，也有二房二廳，所以89方戶型的房源，不能單純看單價，一定要結合戶型來看總價。
西溪風情拍出一套89方，三室一衛
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