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导 语
目前，“三旧改造”是广东省前建设的重点工作，为此，省政府出台了哪些文件来推进“三旧改造”？佛山有哪些村登上“改造”列表？佛山“猎德村”是怎样诞生的呢？本篇文章一同探讨下……
01
宏观政策解读
2019年8月以来，我省陆续颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》、《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》、《广东省产业用地 政策实施工作指引（2019年版）》、《广东省“三旧”改造税收指引（2019 年版）》。
坚持以问题为导向，瞄准入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等问题。提出创新规划管理制度和审查报批制度、支持整体连片改造、降低用地成本、强化倒逼促改 等举措。
佛山市政府为了全面推进佛山市土地供给侧结构性改革，优化“三旧改造”市场化运作机制，发布了《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》，其中19条举措是对省71号文的引用和细化，7条是结合我市实际进行的补充完善，已于今年1月1日起施行，有效期5年。具体措施如下：
创新审查报批机制
优化标图建库审查要求，简化“三旧”用地报批手续，优化旧厂房完善用地手续报批以及微改造项目行政审批手续，减少不必要的程序，有效地提高了土地征收审批的效率。
支持整体连片改造
支持旧城镇、旧村庄整体改造、集体和国有建设用地混合改造、土地置换后连片改造，实现了地块规则化和地块合并，为鼓励连片改造，政府加大土地出让金优惠力度，促进改造成本与收益平衡。
优化利益分配
实行土地增值税补助政策，各地级以上市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过8%的部分，由省按30%的比例核定补助该市。加大对“工改工”及公益性项目奖补力度，降低改造项目税收负担，减轻三旧改造难度，激发各方参与的积极性。
强化行政司法保障
推动“三旧”改造地方立法，加强“三旧”改造中拆迁纠纷处理的司法指导，对“三旧”改造尤其是农村集体土地上房屋搬迁补偿安置矛盾纠纷案件的审理、裁判和执行加强司法指导，依法有效化解相关补偿争议，维护社会稳定，推动旧改顺利进行。
02
佛山有哪些村登上“改造”列表呢？
最近，禅城、南海、顺德、三水公布了城市更新计划，其中禅城和南海最为抢眼。
禅城区
禅城公布2020年“三旧”项目年度实施计划，共48个项目，总面积约5638亩，遍布祖庙、张槎、石湾及南庄。
其中，南庄镇为今年禅城计划改造项目最多的板块，共有19个项目，改造规模约1800亩，主要以旧厂房改造为主，其中11个拟改造成商住项目。
而在禅城总10条村改中，位于祖庙的果房旧村和张槎的大江旧村最为瞩目。
果房旧村改造项目
果房旧村改造项目，作为禅城区首个旧村改造项目，自然备受关注。项目位于果房东至石角围、南至丰收涌、西至朝安路、北至果房路。这一地段紧邻朝安地铁站，且处于祖庙中心地段，周边配套成熟，位置相当优越。今年1月，东建集团中标为市场主体。
果房村项目位置示意图
大江旧村改造项目
大江旧村改造项目为禅城最大面积的旧改，自然吸引不少目光。项目位于张槎路南侧、莲江路北侧、禅西大道东侧、槎湾路西侧。临近佛山地铁2号线张槎站（在建中）和季华路，周边有不少产业园，人口流动性强，同时亦配有教育、医疗等较为成熟的生活资源。2019年年初表决保利为合作方，已经完成全村的数据摸查工作。
大江旧村项目位置示意图
南海区
南海“云”公布2020年度城市更新项目，共推介项目 214 项，共约6.8万亩，包括城市（“三旧”改造）项目、村级工业园改造提升项目、集体经营性建设用地入市项目、区（镇）储备土地、旧村改造项目、文旅以及乡村振兴等项目。
其中：
- 工业类（66项，约18731亩）
- 商住类（112项，32807亩）
- 商服类（32项，3974亩）
- 文旅以及乡村振兴类（4项，12535亩）
- 产业载体建筑面积达549万㎡。
板块方面，狮山项目数量最多，共33个项目，约占1.75万亩；九江面积最大，共1.78万亩。
其中，推出9个旧村改造项目，共约7972亩。
九江上东旧村居改造项目
上东旧村居改造项目为九江唯一一个旧村改造项目，且村民的改造意愿较为强烈。项目初定位置北起大正路,南至儒林东路，东起325国道，西至船栏街。地处九江旧城区，紧邻雍憬明珠酒店，周边有成熟的教育资源和医疗配套。据了解，时代已介入。而九江经常被戏称“被佛山遗忘的九江”，能否借着“三旧”改造的风腾飞起身呢？
上东旧村项目位置示意图
罗村联星旧村改造项目
罗村联星旧村项目位于狮山罗村联星社区，为南海八大村改项目中面积最大，占地1524亩。项目位置临近地铁3号线桂丹路站（在建），禅城城北板块。周边配套成熟，开发后或与周边多个商住小区形成一个大型生活社区，提升市民居住质量。值得关注的是，罗村板块已经很久没有新项目入市，此次改造会否刺激罗村房地产发展呢？
罗村联星旧村项目位置示意图
03
佛山“猎德村”是怎样诞生的呢？
就在2020年3月29日，佛山“猎德村”刷爆朋友圈和公众号，桂城夏北永胜村以83.4%的通过率通过了改造方案及拆迁补偿安置方案。究竟这整一个佛山猎德村是怎样诞生的呢？让我们一起来看看它的诞生历程吧。
佛山“猎德村”诞生记
接下来，碧桂园将加快进行无证土地的认定以及土地“集转国”的表决，同时，将完成90%的《房屋拆迁补偿安置协议》签订。
按照计划，永胜村首批回迁房将在完成供地的两年半后竣工交付。
除了安置房，和商品房，规划建设幼儿园、小学、儿童及老年人活动中心等社区配套，和休闲广场、书吧、健身俱乐部、大型超市、餐饮配套、银行、酒店、医疗等一系列公建设施。未来打造成集精品住宅、共享公寓、岭南水街、运动公园为一体的复合多元商业综合片区。
值得关注的是，不止永胜村，附近的旧村亦都选中合作房企，紧跟旧改步伐：
- 洲表村则由万科中选
- 聚龙南、聚龙北村则均由保利中选，打造滨水休闲品质街区
- 宝华村则由招商蛇口中选，打造一个经典、礼制、时尚的居住+商办综合体。
这些旧村位居千灯湖板块黄金地段，周边高端配套，紧邻广佛线，与广州一步之隔。旧村或会整片联合开发，打造成一个新的标杆大型综合体。
结语
许多品牌开发商早已布局，积极参与旧改。近期三旧改造动作频频，利好消息不断。不难看出，在大力改造的区域，城市发展相对成熟，土地供应紧张，需通过三旧改造释放更多的土地资源。
三旧改造的意义不仅仅在于一个个“土豪村”的诞生，在于土地资源整合，实现多方共赢。于房企，三旧改造不仅利于打造自身品牌，更是一种新的拿地方式；于百姓，生活质量和个人收入都有极大程度的提升，共享土地收益；于城市，提升城市居住环境的同时亦加快了城市发展的进程；于政府，历史违法用地问题会被慢慢解决，更是作出土地资源整合，极大程度提升土地利用率。
2019年佛山的常住人口超过800万，GDP冲破万亿大关，未来常住人口会越来越多。三旧改造既解决旧村交通不便、生活环境落后的现状，同时借着周边已有的配套资源，打造形成一个大型生活社区。当中的旧村改造或会成为未来土地、住宅供应主力。
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