問：深圳周邊惠陽，大亞灣現在買房合適嗎？好的樓盤有推薦嗎？
答：一萬多的惠州，很可能還要橫盤很久很久。 惠陽，不是一塊未被髮掘的窪地，反而因為常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。房價之所以低，並且極端扁平化，是因為兩個原因。 惠州的房子太多太多，嚴重供大於求。 惠州樓盤有一個顯著特徵，就是大盤、巨盤眾多。 從大灣區利好角度，肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機會，我個人認為東莞比中山惠州大，原因是產業； 從房產投資角度，要考慮就不止是這些了，為什麼臨深我一直不建議買，原因就在於臨深的土地供應量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折； 房子不是買便宜，而是買漲，未來深圳的核心區與臨深的價差會越來越大，不要被貧窮限制了想象力。 入住率極地的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念樓盤的現狀。
問：請問龍崗金地龍城中央89平3房怎麼樣？後續有沒有潛力？
答：金地是個被自媒體黑得一塌糊塗的盤，但是客觀來說，是3號沿線為數不多的價位中等，地段不錯的次新房，小區花園精緻，物業管理好，門口社區公園漂亮，對面就是三館一城，萬科裡，小區開盤適逢15年瘋狂上漲期，投資客太多，所以要洗個兩年才能把投資客出清，迴歸到一個合理市價，旁邊合正舊改起來以後，會把學校短板補上，幾個樓盤連成片後居住氛圍便利度會更好。紫悅龍庭的82毛胚看西北都成交到320了，和金地89的價格差不多，而並不遜色於紫悅。
問：大師好，手上有35w現金，想在深圳買總價在100w左右的住宅先上車，目前看了兩套房子還不錯，1.羅湖百仕達片區的華達園公寓28㎡（110w）。2.龍崗雙龍片區的東方瑞景苑32㎡（100w）。想請教下，買哪個會更好呢？
答：華達園也是知名上車盤了，好買好賣，但是老大樓的後勁也有限，這個盤的漲幅一直是弱於羅湖大市的，要不然也不會一直這麼便宜了。 這兩個裡面，個人傾向於東方瑞景苑。 但深圳金融靈活，你不考慮一下買個更大一點的房子麼，月供能支撐五千塊，就可以買了總價150w的了，幫你做點低首付，把首貸資格再用足一點吧。
問：十三老師，深圳房價，今年年初到現在已經漲了一波。很多深圳在房產一線的中介說，明年初還會有一波漲幅，要趕緊在年底上車，你怎麼看？有必要急著上車嗎？還是明年等房價穩定下來，甚至回調，再入手？
答：全國各地的中介都一樣，要你趕緊上車，房價永遠在漲。 但在深圳，還真的要信中介。 因為最近十年，深圳真的走出了獨立行情，房價基本沒有回調過，一直走的是橫盤-漲-橫盤-漲這樣的螺旋上升曲線。 16年初調控後的兩次回調，一次在16年的5-8月，一次在17年底，房價回調5個點左右，然後很快漲回原位。 你當然可以搏這次是否還有回調，你能否吃到這5個點，但對於普通人，賭輸的概率會更高。
問：你好，16年購入66方大鵬璞岸，因徵信不好全款再抵押90萬，月供5600，想換龍崗小戶，今年剛入深戶，選哪合適
答：感謝付費提問，不過你沒說你的名額和資金情況... 是另外有房票麼？首貸資格？多少首付？打算買幾房？
問：十三老師您好，關注星球有一段時間了，覺得十三房團隊很專業。我是剛剛落戶深圳，在福田工作，想請問益田花園二期的學區房怎麼樣，86平，2房2廳。其實我幾年內應該不會涉及到小孩上學問題，買下來主要是先自住，滿3年後有可能會置換，所以想問問您的意見。
答：講真，益田花園不是真正的學區房。 18年福外南校區雖然把保稅區房價拉昇了一波，但當時保稅區過分低窪，福外南只是一個引爆點，沒有福外南，保稅區也會漲。 學區房是我們近期研究的重點，深圳的學區房，真正被認可受關注的並不多，有強勁上漲動力的更少，福外南並不在其中。 所以，如果你看上益田花園的居住氛圍，通勤便利是沒問題的，如果把它歸類為學區房，認為後期還會拉昇，想的有點多。
問：年純收入12萬左右，手上現金380萬，夫妻名下均有貸款記錄，五成首付，非深戶，想入手福民地鐵站邊上的皇庭居89平正南三房655全包費用，或者邊上景源華庭92平朝北三房630全包費用，主要想讓小孩以後讀皇崗中學，這兩套怎麼選？這價格入手合適嗎？會不會有跌的風險？因為皇崗中學有太多不確定的因素，不知道這樣賭一把是否會有太大風險？或者有什麼好的建議？大的小孩目前在坪山實驗讀四年級準備插班福民或水圍，小的孩子一歲半，想著一套房子解決兩個小孩學位問題，買來以自住為主，當然後面月供肯定會有壓力，所以五年後可能要出手變現，是否有投資價值？
答：感謝大額讚賞！ 皇崗這一帶學區非常巨大，生源也十分混雜，皇崗學校斥資重建只是教育版塊的質變，5億資金如果真的兌現，將會是繼深圳灣學校，科華學校後的又一個網紅學校。 至於會不會出名校，網紅學校也是知名學校。將來產業升級帶動高薪收入人群入駐，也會大幅度的提高生源質量，改變學校口碑。需要一個漫長的過程。 如果可以等，可以考慮入手還沒有名校的學區房，迎接暴擊。 自住選朝南戶型，投資買便宜的，朝向因素折價在5%左右，可以用拆骨法重新計算價值。
問：老師，請問現代城華庭這個盤是否值得買，好像比周邊便宜，不知道原因，樓下在建地鐵口，是否有升值空間
答：單價便宜，是因為得房率低，其實總價不低。 小區帶學府學位，只要不是兩三百平的，可以買。
問：老師你好，請問怎樣看你寫的關於惠州，惠陽樓盤的調研文章？謝謝
答：十三房珠三角我一共發表了五篇關於惠州的文章，就是我對惠州的全面解讀。 上手一把好牌打的稀巴爛，說的就是惠州。
問：星主，你好！今天36歲，兩小孩，大的今年上小學小的上幼兒園。目前布吉信義片區逸翠園2房，15年購買有100萬貸款在我老婆個人名下；同年我個人名義在惠州南站昶園入手一套還有50+貸。現手頭有450，還有些應收款100左右，因需要留營運工廠，計劃拿出不超過350來買房。前兩年每年200-300的收入，今年可能150。老婆孩子都是深戶，我非深戶今年5月才連續滿5年。當前我想買一套4-5房，工作在鳳崗，請問我應該在布吉橫崗周邊買房嗎還是去龍崗中心城？可以做到5成甚至5轉3嗎？我是該買500-600萬差一點的位置或者樓盤還是追求高端點的走800-1000萬的？橫崗的振業城大平層如何？問題較多，謝謝了！
答：你好，感謝大額 讚賞！ 稍為懂深圳的人都會趨西避東，你已經有一套在布吉了，不建議繼續加倉。 自住可以考慮1000W的產品，投資建議入手1-2套600萬左右的剛需盤，700萬以內才是紅海市場。 振業城不建議繼續入手。 職業炒家一般會投住分離，投資只買升值潛力最大的樓盤，自住租房即可。 惠陽長遠看價值不大，南站比大亞灣好一些，但是佔你的貸票，可以考慮出手置換。 深圳可以操作5改3，全款抵押的方式也不錯，找個墊資公司配合，全款更利於淘筍。
問：十三老師你好，福田的房價制高點在香蜜湖而不是在福田CBD，如果以這個來看的話前海以後的房價制高點還會在更強調以產業為主的新前海範圍內嗎？還是會出現類似福田CBD跟香蜜湖的情況，產業商業歸CBD，房價歸香蜜湖，如果出現大前海的“香蜜湖”在您看來會在哪？
答：很好的問題，我喜歡有想法的人。 一個城市，房價的至高點從來不是CBD，因為CBD太鬧騰了。 會出現在哪裡，我來總結一下，1、出則繁華，入則寧靜；2、樓齡新，樓盤品質高；3、區域高端純粹 ，無農民房低端建築亂入；4、有名校加持；5、離CBD不能太近也不能太遠。 你琢磨一下，香蜜湖和深圳灣是不是都符合這些條件，也許你會說香蜜湖老了，但如果不老早站上25萬了。 前海會出現香蜜湖嗎，大概率會，但肯定不是前海路兩側的那些熱炒樓盤，它們離熱點很近，離高端很遠。 如果有，只可能出現在自貿區內，桂灣，前灣，還是媽灣？前海的規劃一直在變，到底會出現在哪裡，拭目以待吧，反正我們都是吃瓜群眾[呲牙]
問：您好，請問龍崗的遠洋新天地這個盤如何？ 17年的時候因為沒有名額就買了一套公寓，現在房價也沒變化，在想繼續持有還是置換套現呢？
答：有名額的話，能及早置換成住宅會比較好，公寓的稅費讓你漲也爽，不漲更不爽。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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