政、企、民高度统一的诉求，开启“绿”色居住新风尚

政府说：城改难、政绩难、优化环境打造绿都何其难！我需要优化城市环境、改善城市面貌，完成更高质量的城市更新，怎么办……

房企说：销售难、回款难、资金紧张生存何其难！我需要转型升级，发掘、叠加产品亮点，完成销售任务，怎么办……

购房者说：工作苦、生活苦、没钱买好房何其苦！我想要有庭有院的房子，但是别墅太贵又买不起，怎么办……

这些诉求，怎么满足？

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政府、房企、购房者

高度统一的诉求

2019年8月19日，河南省委常委、郑州市委书记徐立毅在中国共产党郑州市第十一届委员会第十次全体（扩大）会议上作全会报告时，不仅提出了脍炙人口的“东强、南动、西美、北静、中优、外联”的城市功能布局思路，更提出了要让郑州由“绿城”变为“绿都”，落实“绿水青山就是金山银山”的发展理念。

2019年12月，新冠肺炎疫情暴发，应政府要求，市民普遍自觉居家隔离，以阻断病毒传播途径。居家隔离的一个多月里，与世隔绝，不见草绿花开之景、不闻鸟语虫鸣之声、不知春风细雨之味，春天的气息，馋了多少人！以致大家将居家的日子比作“坐牢”，感叹多想出去“放放风”，对于“庭院”生活也更加向往。

2020年初，在原本行业就不大好的情况下，受疫情影响，房企受创，售楼部关闭、工程停工停产，没有销售带来回款，却有各种成本照付，资金链紧张、生存压力巨大。据易居最新《百城住宅库存报告》显示，2月份100个城市新建商品住宅成交量691万平方米，与去年同期相比断崖式下跌，市场冷清可见一斑。那么，在当前产品无法脱颖而出的情况下，如何转型升级求生存？

无论是“绿城”变“绿都”，抑或是人们对“庭院”生活的期许，还是房地产行业转型升级寻求新生的“诉求”，都是我们对美好生活的渴望。那么，你是否想象过，我们居住的家可以是真正推门踏绿，城市的面容其实可以是望不到边的“绿森林”，一栋楼便是一棵“参天大树”，楼群便是广袤的“林海”，人们徜徉其中，仿若漫步丛林。

也许，你不用再畅想，因为它已来到我们身边……

它便是城市森林花园建筑（第四代住房）！

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什么是城市森林花园建筑

（第四代住房）

从洞穴到茅草房、砖瓦房，再到电梯房，人类的居住经历了三次更新迭代。目前，人们的几种住房形态中：别墅虽然空间大、私密性强，但价格昂贵，大多都在郊区，工作、生活不便；传统四合院和胡同街巷虽然居住舒适，但占地太大、不可再造、不可持续；电梯房虽然节约了大量土地，但没有任何室外活动空间，如同被封闭在火柴盒里。

这种情况下，城市森林花园建筑（第四代住房）应运而生。

城市森林花园建筑（第四代住房）是一种“让公园拥抱城市，让城市拥有森林”的具有创新性、颠覆性的环保节能减排建筑，采用全球领先的“庭院转换技术”和“楼层转换技术”，彻底解决了传统绿色建筑的“黑房子”“私密性”“安全性”三大致命缺陷，是一种全新居住形态。由清华大学建筑设计研究院在总结了国内外众多绿色生态建筑经验教训的基础上，历时近6年设计创新完成，已获中国、欧盟、日本等几十个国家的100多项知识产权和专利保护。

它集中国传统四合院、胡同街巷、空中园林、空中停车、电梯房和别墅等众多建筑优势于一身，共有三种建筑形态：

庭院房　保留了传统的电梯厅及楼道，车辆仍然都停在地下，但每家每户的客厅外，都有一座私家花园庭院。

街巷式庭院房　除每家每户都有一座私家庭院外，还将黑暗的电梯厅及楼道演变成一座座空中共享园林，每两层为一个单位，一出家门或电梯，即可享受空中共享园林带来的宽阔明亮的视野。

街巷载车式庭院房　在街巷式庭院房的基础上，不再建地下停车场，车辆都通过载车电梯上楼，可直接停在家门口外的停车位上，不用再为出入小区拥堵而烦忧。

第四代住房不仅能满足人们对于庭院生活的渴望，彻底改变城市钢筋水泥建筑林立的环境风貌，而且不用再开挖地下停车场，将减少90%的地下工程量，节约原有地下室24小时的照明及新风能源。与此同时，第四代住房虽然有比别墅更高的品质，但其建筑占地和建设成本却只与普通第三代住房（电梯房）相当，售价也相当，是所有老百姓都买得起和住得起的房子。

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大势所趋！

第四代住房开启未来住房新风尚

第四代住房能帮助政府实现城市环境的改善，使开发商在不增加占地面积和建设成本的前提下增加项目卖点和利润空间，使购房者只花与普通住房相当的钱就能住上比别墅更实用、更美丽的房子。它符合政府城市规划的需要、符合房企转型升级的需要、符合购房者改善生活品质的需要，是三方支持、推崇的住房形态。

一、政策支持

从以上内容可见，随着经济发展的深入，国家对人们的生存环境愈加重视，绿色建筑相关政策的不断出台，推动着绿色建筑在全国的广泛布局。而除了国家层面的支持，各省市也同样表现出了对绿色建筑的关注和重视，支持政策更是多如牛毛，除了对绿色建筑的倡导，许多地方在相关规定中，更是从容积率核算方面着手，给予了很多明确可行的支持政策。比如：

从国家和地方的态度可见，绿色建筑将是未来建筑发展的重要方向。而随着支持政策的日益完善，未来，绿色建筑将在城市的更新过程中全面取代当前的建筑形态。作为绿色建筑的代表，城市森林花园建筑（第四代住房）一出现就惊艳了许多开发商和购房者，引起不小的轰动。而不少地方政府通过城市森林花园建筑（第四代住房）也真正嗅到未来城市发展的方向，不惜发布针对性支持政策来助力该产品设计的推广和应用。全国各地都出台了哪些针对性的支持政策？我们一起来看看（非完全统计）。

浙江省

2019年11月11日，浙江省人民政府办公厅发布《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》。

文件指出，加大城市存量用地盘活利用力度，打破一刀切模式，科学合理确定地块容积率、建筑限高等规划技术指标。允许试点项目的公共立体绿化合理计入绿地率，鼓励和扶持建立社区农业等立体绿化综合利用机制，推行绿色建筑。支持试点项目合理确定防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间不计费容积率。支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率。对符合条件的土地高效复合利用试点项目，纳入存量盘活挂钩机制管理，按规定配比新增建设用地计划指标。允许依法采用邀请招标方式、评定分离办法选择设计、咨询单位。在建筑设计、建设运营方案确定后，可以“带方案”进行土地公开出让。

阳信县

2019年11月1日，阳信县国土空间规划委员会办公室答复了阳信县中瑞房地产开发有限公司《关于建设人居示范项目的报告》。该答复中，阳信县国土空间规划委员会办公室表示：

一、鼓励该公司在阳信县城居住区推广“第四代住宅”项目建设……

二、可参考其他城市做法，鼓励绿色生态建筑合理设计悬挑式绿化露台花园，绿化平台覆土深度不低于0.5米、其空间高度不低于两个住宅自然层高度（5.6米）、平台绿化率不低于60%的前提下，在核算地块规划经济技术指标时，悬挑式绿化露台花园面积不计入容积率，绿化部分根据实际覆土深度折算绿地率……

三、由县自然资源和规划局统筹协调项目用地保障，加快项目推进。

韩城市

2019年10月28日，韩城市人民政府“韩政函〔2019〕386号”批复了韩城市自然资源局《关于支持城市森林花园建筑（第四代建筑）的请示》文件，原则同意韩城市自然资源局的请示。

在建筑外挑两层高、无围护墙、无柱、有覆土植物的阳台，覆土植树的绿化面积不小于阳台水平投影建筑面积的60%，绿化平台的覆土深度不低于0.5米且空间高度不低于两个住宅自然层高度的前提下，其绿化平台面积不计入容积率，并按平台绿化面积的20%折算计入项目绿地率和绿地面积……空中花园阳台中作为停车场的部分，其面积不计容。并指示要严格按照有关规定，做好韩城市第四代建筑试点有关工作。

株洲市

2019年9月20日，株洲市城乡规划委员会“株规执委纪〔2019〕4号”在听取了市自然资源和规划局总规划师曹阳关于《天元区栗雨片区03单元03街坊03地块（第四代建筑）控规修改论证报告及方案》的汇报后，进行了讨论研究并审议决定：

（一）原则同意本次申报的控规修改论证报告及方案，同意该地块由一类工业用地调整为居住用地，容积率2.6，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，下一步要按程序完善用地变性调整手续。

（二）有关政策：1.参考其他城市做法，鼓励绿色生态建筑合理设计悬挑花池型绿化平台……同意其绿化平台面积不计入容积率，并按平台绿化面积的20%折算计入建筑项目绿地率和绿地面积……2.同意第四代住房研发示范基地项目开敞式公共平台（含停车平台、载车电梯、消防楼梯）不计算容积率。

湘潭市

2019年5月23日，《湘潭市自然资源和规划局关于支持试点建设“城市森林花园建筑”（第四代住房）的意见》中，支持在万楼片区进行“城市森林花园建筑”（第四代住房）项目试点，并将积极主动作为，做好服务工作。

针对《报告》中提及的相关问题……现就设计本次试点“城市森林花园建筑”（第四代住房）方案中核心要素阳台和绿化平台的管理要求，提出相关建议……3.关于绿化平台的计容情况，鼓励“第四代住宅”合理设计悬挑花池型绿化平台，建议在绿化平台的覆土深度不低于1.0米，其绿化平台的空间高度不低于两个住宅自然层高度（不低于5.6米）的前提下，且植物栽种到位并纳入规划条件核实验收范围，同意其绿化平台不计算容积率。

从以上针对性支持政策可见，各省市对第四代住房支持力度是非常大的，特别是浙江省，全面放开，以“支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率”的积极信号，助推第四代住房遍地开花。

而作为绿城的郑州，在河南省委常委、郑州市委书记徐立毅“绿城”变“绿都”的美好愿景下，未来也一定会有更多支持绿色建筑、支持城市森林花园建筑（第四代住房）的政策出台。

二、市场需要

对中国人而言，骨子里对于院落的情结就是根深蒂固的。

白居易的“霭霭四月初，新树叶成阴。动摇风景丽，盖覆庭院深。下有无事人，竟日此幽寻。岂惟玩时物，亦可开烦襟。时与道人语，或听诗客吟。度春足芳色，入夜多鸣禽。偶得幽闲境，遂忘尘俗心。始知真隐者，不必在山林”，苏轼的“深深庭院清明过，桃李初红破。柳丝搭在玉阑干，帘外潇潇微雨、做轻寒。晚晴台榭增明媚，已拼花前醉。更阑人静月侵廊，独自行来行去、好思量”，都在述说着庭院带给我们的诸多“小确幸”。

庭院，是许多人幼时玩耍的主要场所，是含蓄的中国人情感抒发的重要空间。没有庭院的居住地，会让我们觉得生活缺少了灵魂。所以，房地产行业在发展了数十年后，重新回归对中国传统建筑精髓的挖掘，新中式建筑由此大量涌现。然而，新中式是对建筑外观的中西合璧，依然满足不了人们对于庭院的极度渴求。特别是2020年初，新冠肺炎疫情的暴发促使人们居家隔离，封闭的环境进一步催化了人们对于庭院的情感、对庭院生活的畅想。

然而，由于城市的快速发展、人员的高密度聚集，每个人所能享受到的空间被无限挤压，城市空间无法扩大，而人们对美好生活的向往不断增强，城市空间与美好生活之间的矛盾越发凸显。

目前市场上真正能够满足人们对于美好生活定义的产品，也就只有别墅而已，因为只有别墅能够满足人们对于院落的需求。然而，别墅产品的高成本和距离市中心较远所带来的出行成本，都让人望而却步。

也正因此，城市森林花园建筑（第四代住房）的出现，一下子抓住了人们的眼球。一是因为它营造出的有庭有院的居住状态，是我们都渴求的；二是因为它无需像别墅一样占用大面积的土地，在当前土地资源日益紧缺的情况下是可行的；三是它的建造成本只与普通住宅相当，是普通人都住得起的房子。

所以，城市森林花园建筑（第四代住房）是符合时代发展的产物，是符合市场需求的产品，能够解决土地与生存空间的矛盾，能够让人们的生活真正变得美好！

三、房企转型升级需要

近些年，房地产业转型升级迫在眉睫，各大房企纷纷探索，方向也不尽相同，例如乡村振兴、康养医疗、产业地产、轻资产输出、代建、大数据等。

先来看看当下最热门的几个转型升级方向：

乡村振兴　当前，乡村振兴已上升到国家战略层面，也给房企带来了很多新的思路。然而，作为一个长期发展战略，房企转型升级此条道路仍然存在着诸多问题。首先，乡村振兴项目无法脱离当前农村面临的诸多问题。例如：城乡收入差距大，社会发展不平衡不充分；人才与劳动力流失加剧城乡不平衡发展等现实性问题，而这些问题并非一朝一夕能够解决的。其次，房企转型升级乡村振兴一般具有周期长、见效慢、资金回笼慢的特点，这就要求乡村振兴项目的运营者要有持续运营的能力，对其资金投入的门槛要求较高。

康养地产　作为当前房地产的强势风口，中国进入老龄化社会所带来的巨大市场，让康养地产毫无疑问地成为很多房企关注的焦点。但在前路不太清晰的情况下，很多房企大举入驻，却没有看清其“长周期、慢回报”的特点，导致后续项目无法持续推进或运营；与此同时，“重开发、轻运营，重硬件、轻软件”的问题比比皆是，加之康养地产的“市场定位”不够明确，产品和项目同质化十分严重，难以做出成绩、做出特色；最后是盲目借鉴国内外标杆企业模式，造成“照搬照抄”“水土不服”等问题，使得康养地产成为可望而不可得的“市场蛋糕”。

产业地产　作为实现产业兴城、产城融合的重要途径，产业地产也是当前房地产转型升级的一大风口。但相对于传统房企短平快的操作模式，产业地产的培育和发展也需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，对集团和项目操盘手的要求更严格；另外，产业地产对高端人才的需求很大，而传统房企的高管只适用于房地产开发模式，无法快速匹配产业地产的开发模式，人才的吸纳在企业发展过程中具有滞后性。

综上所述，房企转型升级虽有诸多方向，但大多需要极强的专业度、运营能力、资金实力，并要长期投入大量人力物力，大多见效慢且要不断接受严峻的市场形势的挑战。比如此次疫情期间，文旅产业就受到很大程度的影响。所以对于开发企业而言，除非是实力雄厚者，否则很难在上述转型升级道路上进行尝试，即便有实力一试，也定是长线作战，需要长时间地潜下去经营才可。

而城市森林花园建筑（第四代住房）作为房企转型升级的又一方向，投入成本和时间与正常住宅项目无甚差别，运营周期短、见效快，具有“高效、节能、健康”的鲜明特色，对房企的门槛要求相对较低，即使中小开发企业或中小项目，都可以尝试。同时，第四代住房的适应性很强，不管是乡村还是城市，不管是发达地区还是不发达地区，也不管自然条件如何变化，只要因地制宜，根据实际情况作相应调整，就能够取得理想的效果。再者，第四代住房结合性强，可与以上转型升级方向搭配结合，还能结合最新科技，提供更加符合当地、符合现代人居住方式的产品。

所以，对于开发企业而言，城市森林花园建筑（第四代住房）可谓房企转型升级的不二之选。通过第四代住房，房企可以很好地抓住机会，实现弯道超车。

其实，房企对于转型升级的探索从未停止，无论是大的方向上，还是小的细节上，房企都在“变中求存”。比如此次疫情，房企通过发掘线上营销模式、物业创新服务、社区运营等来改善疫情带来的不良影响。据克而瑞市场调研数据显示，受疫情影响，包括恒大、碧桂园、万科、融创、保利等在内的23家典型房企均开发了线上推广渠道，虽然效果参差不齐，但我们看到的是房企在转型升级过程中的探索精神。

不过，在此次疫情中，第四代住房倒是让房企眼前一亮，大量房企开始关注第四代住房，并积极进行考察调研，以期尽早落地项目。

与此同时，第四代住房因其空中庭院设计，使居住者在家也能享受自然的乐趣，仿佛置身森林“氧吧”，能够满足购房者对未来居住的一切想象，因而备受购房者推崇。对房企来说，在产品选择方面，当前开发建设产品要与时俱进，更加考虑客户的需求，为客户设身处地地营造最优质的居住环境。购房者对于城市森林花园建筑（第四代住房）的新诉求，也反向影响着房企的决策，让房企更加关注第四代住房、更加愿意落地第四代住房产品。

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第四代住房河南办事处现已挂牌成立

助力第四代住房落地

城市森林花园建筑（第四代住房）既然符合政、企、民三方诉求，是政策支持、房企需要、购房者喜欢的产品，那么，城市森林花园建筑（第四代住房）何时才能真正落地项目，让大家都住上这样的房子呢？

其实，成都目前已经有城市森林花园建筑（第四代住房）项目交付使用。在河南省房地产业商会楼市气象杂志社对城市森林花园建筑（第四代住房）一年多的宣传、多次带队考察调研、组织座谈会等努力和推动下，河南开发企业也越发关注第四代住房。而2020年3月20日，对于河南而言，更是意义非凡，因为这一天，城市森林花园建筑研发中心河南办事处正式挂牌成立。

在清华-天地城市森林花园建筑研发与推广中心的授权下，城市森林花园建筑研发中心河南办事处将负责城市森林花园建筑在河南区域的推广和商务洽谈，协助城市森林花园建筑在全国乃至全球区域的推广；通过多方资源对接，为合作客户提供城市森林花园建筑咨询、工程管理等服务；根据具体项目需要，与企业合作开发。

此外，经过长期考察和慎重考虑，特聘请河南省房地产业商会楼市气象杂志社社长柴莉女士为“城市森林花园建筑研发中心资深顾问”

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