“第二次城市化”开启，两类城市房产迎来契机！你家房子在其中吗
谈到房产价值，就不得不与城市结合起来。可以说，没有城市，房产的价值就会大打折扣。原因大家都清楚，城市聚集了科技、教育、医疗等优质资源，同时丰富的产业布局又为居民提供了就业岗位和收入。城市房产与农村房产价值差异由此产生，如果说房子建筑本身没多大差异的话，那么最大的区别就是房子下面的土地，也就是我们常说的城市、区位和地段。这些年，城市房价的不断上涨，根本的源头就在于新增城市人口对住房需求的持续释放。我们把握未来房产发展趋势，就需要了解这些新增城市人口将以什么脉络发展？从而发现这些价值机会。
与世界发达国家一样，我国也在走一条由农业社会向工业社会转变之路，在这条路上我们一直坚持前行，并取得了举世瞩目的成绩。伴随着社会发展进步，与之相适应，我们从农业国转变为工业化国家，人口跟随产业转移，我们的城市化也取得了前所未有的发展。全国城市化率自1949年的10.6%，发展到2018年末的常住人口城市化率59.58%。这个数据基本接近《国家新型城镇化规划（2014-2020）》中提到的60%目标，应该说到2020年，我们城市化率达到或超过60%这一目标是有把握的。
近些年，我们城市化率基本维持在1%左右的年均增长率。按照联合国预测，到2030年，我国城市化率将达到70%。对此，我们把城市化分为两个阶段：第一个阶段，1998年到2018年，城市化率从30.42%上升到59.58%，年均增长近3%，属于快速城市化阶段；第二个阶段，2019年到2030年，城市化率由59.58%上升到70%，年均城市化率约0.95%，首次低于1%，城市化进入中低速发展阶段。当然，这也与经济发展“L”型保持高度一致。
常住人口与户籍人口城市化率数据巨大差异也说明，我们不能再继续按照第一个阶段的城市化发展模式继续完成剩下的城市化目标，必须开启第二阶段新型城市化发展模式，最终初步完成达到发达国家70%城市化目标。为此，在上个月的4月8日，国家发改委文件《2019年新型城镇化建设重点任务》要求：除个别特大超大城市外，其他全国各类城市户籍将全面放开。在文件中明确：深入推进城市群发展和培育发展现代都市圈。下面我们来看看对两类城市是如何表述的？
1.深入推进城市群发展。在城市群发展规划中，提到京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州西宁、呼包鄂榆等城市群。另外，还有滇中、天山北坡两个城市群发展规划待出台。这里特别提到以加快中心城市工业化城镇化带动城市群整体发展，通过中心城市辐射功能带动周边城市发展。
据恒大研究院报告分析，2030年将实现城市化率70%目标，约有两亿农村人口进入城市完成城市化，其中有80%即1.6亿人口分布在国家规划的19个城市群，平均每个城市群分得人口超过800万，当然，每个城市群由于承载力和吸引力会有所差别。任泽平认为，传统的长三角、珠三角、京津冀三大城市群，加上近年崛起的长江中下游、成渝、中原和山东半岛四大城市群将分得60%左右的新增城市人口，剩下的40%将分布在12个城市群，即使如此，每个城市群还能净流入超过500万人口。
2.培育发展现代化都市圈。推进都市圈发展举措应该说最具可行性的，在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中明确提出了具体实施方案，通过以中心城市牵头协调发展机制，从都市圈基础设施一体化建设、都市圈内产业转移、税收协调机制、都市圈内建设土地指标跨区域调剂、健全商品房供应体系等方面全方位多维度进行融合发展。特别是打通都市圈内城市之间社保和户籍互认、互通的壁垒，应该说这是都市圈能够走向真正融合的最后、也是最关键的一道障碍。
无论怎么说，“第二次城市化”开启，2019年就是元年。对于房地产来说，迎来了第二轮机会已是不争事实，虽然说不能全面达到第一次城市化红利幅度，但一定是未来最大的一波红利。作为先知先觉的开发商，已经在一线城市周边、二线城市及其周边城市重点布局，从最近的土拍市场反馈的信息来看，也证实了这一趋势。
“第二次城市化”开启，两类城市房产迎来契机！你的房子在其中吗？
如果说第一次城市化，我们不少人享受到房地产快速发展带来的硕果是机缘巧合的话，那么那些没来得及，或者犹豫中失去了机会的未购房者或者少产者，抓住“第二次城市化”机会就显得尤为珍贵。都认为北、上、深房产价值坚挺，但总价太高和购房资格不是一般人能企及，难道普通人就没有机会了吗？答案是否定的。笔者认为，这两类城市的房产将获得价值再评估，或是我们90后、甚至00后所能抓住的最后一波房地产红利。
1.二线城市房产。一线城市资源无疑是最优质的，但大城市病也日益凸显，所以北、上一线城市都有人口控制，也就是规模上已经触及天花板，后面更多是质的提升，是要参与全球竞争的城市。而二线城市，也是国家提出“国家中心城市”战略的主战场，现在的二线城市发展虽然很快，但基础还是相对薄弱，不过，正是这种现状，也给予了这些二线城市足够的想象空间。
二线城市大都属于省会城市或者计划单列市、区域中心城市，集中了本省或者区域内的最优质资源，拥有得天独厚的发展条件，在国家政策支持下，这些城市将在“第二次城市化”过程中脱颖而出。从人口上讲，将迅速突破1000万，1500万，甚至达到2000万量级。比如2018年，据不完全统计，杭州仅1年人口增长达33.8万，合肥29万、西安79.5万、武汉30万，等等城市。
2.城市群周边城市、都市圈内城市房产。正如本文上述所讲，城市群、都市圈发展战略是接下来国家推进城市化战略的主要发展对象。城市群和都市圈城市会有部分重叠。城市群就是前面所讲的那19个，但潜力排列有先后。而都市圈主要是省会城市及周边城市，或者经济较强的大城市形成的都市圈，目前全国形成了34个都市圈。由于篇幅问题，19个城市圈和34个都市圈，根据发展潜力大小排列在后续文章中继续研究输出。总之，如果说二线城市房价你也够不着，那么城市群周边的房产、都市圈内的房产，将可能是你最后一道财富基础。
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