記者 陳鵬
華安基金首席經濟學家林採宜週四表示“不看好未來中國房地產市場”，理由是一、二線城市房價呈現嚴重泡沫化，而過去驅動中國房地產市場持續上漲的主要因素，如人口和收入快速增長等都已經逆轉。
林採宜在參加首席經濟學家論壇舉辦的直播活動時說，從房價收入比來看，目前除了長春、哈爾濱、呼和浩特、蘭州等少數經濟不發達省份以外，只有長沙、成都、昆明和太原的房價收入比尚未超過20倍，其他一、二線城市的房價收入比大部分都在20倍以上，其中上海高達81.3、北京75.3、天津達74.4，而杭州、廣州和廈門都超過40倍。
她指出，房價收入比顯示當地房產價格的相對高低，當房價收入比超過20倍，意味著房價存在泡沫，倍數越高，泡沫越大。
“上海的房價收入比是81倍，也就是說按照上海的人均收入水平，兩口子在這裡要工作80年才能買得起市中心的一套房。北京要工作75年。”林採宜說，與之形成鮮明對比的是，目前紐約、倫敦等海外18個主要城市的房價收入比中位數僅為10-13倍，處在較為合理的水平。
綜合考慮房價泡沫水平、消費性需求、供給等因素後，她認為，在國內主要城市中，北京、上海、深圳、廈門的房地產風險水平最高。據其測算，這四個城市的房地產風險指數均在80%以上。而風險較低的幾個城市分別是西安、重慶、南昌、長沙、成都，這些城市的風險指數均小於50%。
林採宜還提到，過去驅動中國房地產市場持續上漲的因素主要來自於人口持續增長、城鎮化率不斷提升，收入水平快速增長，以及低利率的信貸環境等，但現在前三項因素已經發生逆轉。
她指出，從收入曲線和生活需求來看，25-49歲是購房的主力人群，其中20-39歲主要為結婚置業，35-49歲主要為改善居住條件而置業，這兩類人口的絕對數量在2015年之後逐漸下降，意味著我國有購房需求的絕對人口數量開始步入下滑週期。
“更加令人憂慮的是收入（增速）的減少。”林採宜說，2012年以來，城鎮居民可支配收入告別兩位數增長，增速持續下降，2019年進入7%時代，隨著經濟高增長時代的終結，預計未來十年城鎮居民的可支配收入增長速度(剔除通脹因素)還會進一步下降。
與此同時，居民負債率卻在不斷提升。林採宜說，2010年至2019年，中國家庭貸款總額從11.25萬億元上升至55.28萬億元，增長近5倍，大大高於可支配收入的增幅，造成家庭還貸負擔率從27%上升至53%。從結構來看，家庭負債中55%以上是住房貸款。
此外，從房地產目前的價格來看，林採宜說，其投資價值及未來可期待的收益率將明顯低於其他類別的資產，加之未來大概率出臺房地產稅等政策，這些因素將減少房地產投資性需求。目前，國內大部分城市的平均租金收益率在1.5%-2.5%之間，其中北京僅為1.68%，上海為1.61%。
“房產稅的推出是沒有懸念的，只是時間問題。”她說。
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